把保障性住房留給真正需要的人
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”從古至今，住房一直承載著人們的期冀和憧憬，人人都希望能夠“住有所居”，擁有一個遮風(fēng)擋雨的地方。如今，住房也是最基本的民生保障，住房問題關(guān)系到人民群眾的切身利益。
為了實(shí)現(xiàn)“要讓全體人民住有所居”這一目標(biāo)，我國出臺了多項(xiàng)住房政策，其中，保障性住房就是其中一項(xiàng)。保障性住房作為面向城鎮(zhèn)住房困難家庭、新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員的安居措施，是實(shí)現(xiàn)受保障群眾合法權(quán)益的關(guān)鍵舉措。
近年來，隨著保障性住房建設(shè)分配數(shù)量增多，法院受理的涉保障性住房案件數(shù)量也呈現(xiàn)出上升趨勢。保障性住房的初衷在于幫助那些有住房困難的群體，讓他們能夠安居樂業(yè)，如何才能最大程度地實(shí)現(xiàn)這一住房政策的初衷？
4月11日，北京市第一中級法院(以下簡稱“北京一中院”)召開“涉保障性住房糾紛審判工作情況”新聞通報會，梳理了該類案件的特點(diǎn)，并總結(jié)了該類案件中突出的法律問題，同時作出風(fēng)險提示。與會專家也從各自領(lǐng)域出發(fā)，就如何更好地保障人民群眾的切身利益、更好地實(shí)現(xiàn)保障性住房的初衷提出建議。
涉保障性住房糾紛復(fù)雜多樣
“為加快實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居這一目標(biāo)，北京建立了租購并舉、符合首都實(shí)際的住房保障體系?！北本┦凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)委員會副主任鄒勁松在新聞通報會上介紹。他進(jìn)一步指出，北京自2010年起大力發(fā)展公租房，重點(diǎn)解決本市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工以及符合首都城市戰(zhàn)略定位發(fā)展需要的新市民住房需求，全市累計開工建設(shè)籌集公租房20萬套，分配18萬套，入住13萬套。同時，實(shí)行實(shí)物供應(yīng)與貨幣補(bǔ)貼并舉的措施，在2015年底出臺市場租房補(bǔ)貼政策，支持符合條件的家庭通過租賃市場解決住房問題，累計發(fā)放市場租房補(bǔ)貼5.32萬戶、15.72億元。2017年9月，北京還出臺了共有產(chǎn)權(quán)住房辦法。目前，全市共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目64個，房源6.5萬套；其中已申購項(xiàng)目33個，房源3.5萬套。
隨著保障性住房類型和數(shù)量逐年增多，有關(guān)保障性住房的各類案件也逐漸涌現(xiàn)。北京一中院在新聞通報會上表示，2015年1月至2019年3月，北京一中院共審理涉保障性住房案件155件。從案件類型來看，涉保障性住房案件涉及經(jīng)濟(jì)適用住房、公租房、廉租房、自住房、限價房等各類保障性住房。從案件占比看，涉經(jīng)濟(jì)適用住房的案件占比64%，涉公租房和廉租房的案件占比32%，涉自住房和限價房的案件占比4%。從數(shù)量趨勢看，涉經(jīng)濟(jì)適用住房案件的數(shù)量呈下降趨勢，涉公租房案件的數(shù)量呈逐年上升趨勢，占涉保障性住房案件的比重逐漸提高。從案由分布來看，合同糾紛占比69%，物權(quán)糾紛占比18%，婚姻家庭糾紛占比13%，合同糾紛占比近年來呈不斷升高的態(tài)勢。
“涉保障性住房案件的政策法律性強(qiáng)，此類案件數(shù)量的增幅變化與相關(guān)政策的出臺調(diào)整高度吻合。隨著北京市住房保障體系的不斷完善和發(fā)展，2015年至2019年，我院審結(jié)的涉保障性住房案件的數(shù)量逐年上升。其中，2016年和2017年北京市住建委發(fā)布系列文件后，保障性住房的供應(yīng)量增加，我院受理的案件隨之明顯增多；2018年北京市住建委進(jìn)一步規(guī)范公租房管理、加大監(jiān)管力度后，涉公租房案件的數(shù)量較上年度同期增幅超過100%?！北本┮恢性簩徟形瘑T會專職委員高萍在新聞通報會上說。
高萍進(jìn)一步指出，違約情形多樣也是該類案件的特點(diǎn)之一。其中，轉(zhuǎn)租、欠租、非法占有、騙購、違規(guī)交易等是高發(fā)的違約情形?！凹由霞彝ヒ蛩貜?fù)雜，保障性住房多以家庭為單位申請，在發(fā)生離婚、申請人去世等家庭關(guān)系變動時，會影響家庭的保障性住房申請資格，也容易產(chǎn)生居住利益分割等法律問題。此外，保障性住房關(guān)乎群眾的居住利益，涉及基本民生，具有較強(qiáng)的公共屬性。加上社會關(guān)注度較高，相關(guān)案件的審理極易成為熱點(diǎn)問題，引發(fā)社會公眾的輿論反響。這些特點(diǎn)都決定了審理涉保障性住房案件必須更加審慎?！备咂颊f。
涉保障性住房案件中的突出問題
記者通過新聞通報會了解到，有關(guān)保障性住房案件的糾紛多種多樣，但從法院審理案件的情況來看，涉保障性住房案件涉及的法律問題突出表現(xiàn)在違規(guī)轉(zhuǎn)租牟利、拒不交納租金、非法占有房屋、違法違規(guī)騙購、違規(guī)提前出售五個方面。
在一起公租房轉(zhuǎn)租案例中，胡某、楊某簽訂了《北京市房屋租賃合同》，約定胡某承租楊某1704號房屋一間，租期1年。此后，胡某向楊某支付了12個月的房屋租金及押金并入住。2016年12月，產(chǎn)權(quán)單位告知胡某，涉案房屋系北京市公租房，胡某不是原承租人，無法繼續(xù)承租，故要求胡某騰退房屋；同時，產(chǎn)權(quán)單位告知楊某，其無權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)租。胡某遂向法院起訴，請求解除與楊某簽訂的租賃合同，楊某返還其已經(jīng)提前支付的房屋租金及押金。
“拒不交納租金的問題也比較突出?！备咂颊f。她告訴記者，北京一中院就審理過一起因公租房承租人芮某拖欠租金，期滿被訴騰退房屋、補(bǔ)交租金的案件。
此外，非法占有房屋問題突出。北京一中院審理過一起公租房承租人死亡、繼承人無承租資格的案件：出租人產(chǎn)權(quán)單位和承租人劉某甲簽訂了《北京市公共租賃住房租賃合同》，其中第九條約定：劉某甲在租賃期間死亡的，合同自行解除；共同申請家庭成員經(jīng)復(fù)核仍符合公租房申請標(biāo)準(zhǔn)的，可在重新簽訂公租房合同后，繼續(xù)承租房屋。后劉某甲去世，房屋由劉某甲之女劉某乙繼續(xù)居住。2017年1月17日，區(qū)住房保障部門向產(chǎn)權(quán)單位發(fā)送一份取消家庭住房保障資格通知書，內(nèi)容為劉某甲家庭經(jīng)復(fù)核已不再符合公租房配租條件。產(chǎn)權(quán)單位遂向法院起訴，請求劉某乙騰退房屋，并支付房屋占用費(fèi)。
同時，北京一中院還分別通報了一起違法違規(guī)騙購和違規(guī)提前出售的典型案例：在一起拆遷補(bǔ)償安置活動中，張某甲并非拆遷區(qū)域的被安置人員，亦未申請過定向安置房。張某乙稱其出于朋友義氣，偽造張某甲的審批手續(xù)，致使產(chǎn)權(quán)單位誤認(rèn)為張某甲具有購買定向安置房的資格。2017年2月26日，產(chǎn)權(quán)單位與張某甲簽訂了《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定張某甲購買602號房屋。之后，張某甲依約取得了房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書，權(quán)利性質(zhì)為按經(jīng)濟(jì)適用住房管理。張某甲為此向產(chǎn)權(quán)單位支付了購房款及相關(guān)費(fèi)用，現(xiàn)房屋由張某甲占有、使用。產(chǎn)權(quán)單位的起訴請求為：確認(rèn)買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議無效，張某甲恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記至產(chǎn)權(quán)單位名下，并騰退返還房屋。
而違規(guī)提前出售主要表現(xiàn)為未過五年的限制交易期，即將房屋出售的情形。2012年10月23日，聞某與趙某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定趙某將1003號房屋出售給聞某，趙某拿到房本后應(yīng)配合聞某辦理過戶手續(xù)，將來過戶所發(fā)生費(fèi)用由聞某承擔(dān)。聞某向法庭提交了訴爭房屋查詢信息及完稅證明，根據(jù)該查詢信息顯示：訴爭房屋的登記時間為2012年10月9日，該房屋系經(jīng)濟(jì)適用住房，雙方簽訂房屋買賣合同時，原購經(jīng)濟(jì)適用住房尚不滿五年。聞某的起訴請求為：趙某繼續(xù)履行合同并于判決生效后為聞某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
違規(guī)處置保障性住房的法律后果
針對司法實(shí)踐中遇到的突出法律問題，北京一中院結(jié)合具體案例釋法說理，明確指出了違規(guī)處理保障性住房將面臨的法律后果。
針對違規(guī)轉(zhuǎn)租牟利這一問題，高萍指出，公租房的保障屬性決定了承租人只能限定于特定的受保障群眾。公租房承租后，若由承租人自由選擇轉(zhuǎn)租對象，則可能出現(xiàn)次承租人不符合條件卻實(shí)際占有使用公租房的情形，違反政策初衷，次承租人亦面臨解除合同和騰退房屋的風(fēng)險。
記者注意到，在前述胡某、楊某違規(guī)轉(zhuǎn)租一案中，法院經(jīng)審理后認(rèn)為，因涉案房屋系公租房，禁止轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，依法應(yīng)予解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀或采取其他補(bǔ)救措施。本案中，法院最終支持解除雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》；合同解除后，楊某應(yīng)退還胡某剩余租期內(nèi)的房屋租金及押金。
據(jù)北京一中院通報內(nèi)容顯示，拒不交納租金的后果則是騰退房屋、補(bǔ)交租金、支付高額違約金。在芮某拒不交納租金一案中，法院認(rèn)為，芮某理應(yīng)按合同約定及時履行交納房屋租金的義務(wù)，其無故拖欠房屋租金的行為，已構(gòu)成違約，故產(chǎn)權(quán)單位要求芮某支付欠付租金及違約金的訴請，于法有據(jù)，法院予以支持。雙方約定的租賃期間已屆滿，芮某應(yīng)當(dāng)返還房屋并承擔(dān)租賃合同到期后繼續(xù)占有使用訴爭房屋的費(fèi)用。
“在公租房原承租人死亡之后，與承租人生前同住的繼承人通常認(rèn)為自己直接獲得承租權(quán)，因而不會主動騰退房屋。但如果繼承人不具有承租資格，那么繼續(xù)占有公租房的行為就屬于非法占有，承擔(dān)被訴解除合同、騰退房屋的風(fēng)險?！备咂颊f。前述案件中，根據(jù)合同約定，承租方劉某甲在租賃期間死亡，合同自行解除。租賃合同解除后，劉某乙未取得家庭住房保障資格，未與產(chǎn)權(quán)單位重新簽訂合同，在此情形下，劉某乙應(yīng)予騰退房屋并支付房屋占用費(fèi)。
高萍在新聞通報會上指出，為實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)保障的目標(biāo)，保障性住房均規(guī)定有一定的申請條件。申請人為獲得保障性住房的申請資格，偽造假手續(xù)購買保障性住房的行為，損害了其他應(yīng)受保障群眾的合法權(quán)益，造成保障性住房分配的不公平。申請人也面臨合同被認(rèn)定無效進(jìn)而騰退返還房屋的風(fēng)險。而違規(guī)提前出售房屋的，無論是出賣方還是買受方都將承擔(dān)相應(yīng)的不利法律后果。在趙某違規(guī)提前出售經(jīng)濟(jì)適用房一案中，雙方簽訂的房屋合同最終被法院認(rèn)定為無效，買受方聞某要求趙某繼續(xù)履行合同的訴求沒有得到支持。“這是因?yàn)?，?jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)的特性之一即體現(xiàn)為五年的限制交易期，買受人應(yīng)遵守經(jīng)濟(jì)適用住房五年內(nèi)不得出售的規(guī)定。在此期間內(nèi)，買受人與第三人簽訂經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同并過戶的行為違反了經(jīng)濟(jì)適用住房保障安居限制交易的政策宗旨，會損害社會公眾的居住利益，因而被認(rèn)定無效。第三人需要承擔(dān)買賣合同因無效而無法繼續(xù)履行的風(fēng)險。”高萍強(qiáng)調(diào)說。
把保障性住房留給真正有需要的人
保障性住房關(guān)系到群眾的切身利益和幸福指數(shù)。針對保障性住房目前存在的一些問題，有關(guān)部門該如何應(yīng)對，為把保障性住房留給真正有需要的人，還需要作出哪些努力？有網(wǎng)友指出，在一些保障性住房小區(qū)，不時可以看到一些開著高檔小車進(jìn)出小區(qū)的住戶，這種現(xiàn)象何時才能徹底終結(jié)？
北京一中院從司法實(shí)踐的角度出發(fā)，提醒承租人、買受人和產(chǎn)權(quán)單位，必須遵守相關(guān)法律法規(guī)，依法依規(guī)誠信守約，以實(shí)現(xiàn)保障性住房保障安居的社會效果。對于廣大受保障群眾，北京一中院提示，要依約使用房屋，違規(guī)轉(zhuǎn)租被嚴(yán)格禁止；及時交納租金，拖欠租金將解除合同；自覺申報變化，資格不符主動騰退；提供真實(shí)資料，手續(xù)造假合同無效；遵守限制規(guī)則，提前交易將被認(rèn)定無效。
在提示受保障群眾誠實(shí)守信、依法依規(guī)依約處分保障性住房的同時，北京一中院也提示產(chǎn)權(quán)單位，應(yīng)采取多種方式充分履行告知義務(wù)，明示相應(yīng)違規(guī)違約行為的后果；應(yīng)當(dāng)盡到審慎的注意義務(wù)，對受保障群眾提供的材料進(jìn)行認(rèn)真審核，逐條核對是否符合相應(yīng)政策規(guī)定，切實(shí)做到應(yīng)保盡保，避免不符合資格的申請人簽訂合同、受領(lǐng)房屋；產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)本著平等自愿的原則，與受保障群眾簽訂書面合同，在合同中明確雙方的權(quán)利義務(wù)；公租房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)簽約前后的全程動態(tài)管理，簽約前進(jìn)行信息備案，簽約后通過入戶走訪等方式加強(qiáng)對簽約人的日常管理，資格不符及時收房；同時，也要注意及時收繳租金，法定期間行使訴權(quán)。
北京一中院也表示，法院將不斷提高對涉保障性住房案件的司法保障能力，不斷滿足人民群眾在該類案件中的司法需求。
“部分保障性住房，特別是老城區(qū)的直管性公房具有歷史性、政策性和復(fù)雜性特征，法院在審理案件的過程中，雖然要注重統(tǒng)一的審判流程和統(tǒng)一的裁判尺度，但在個別案件中，尤其是涉及到這三個特點(diǎn)時應(yīng)該做到具體案件具體分析。”北京市西城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理中心西長安街管理所黨支部書記馬亞南建議。
北京市豐臺區(qū)房屋征收事務(wù)中心法制科科長楊華則表示，法院在審理涉保障性住房糾紛時，應(yīng)該注重發(fā)揮司法建議的作用，并對案件審理中遇到的問題進(jìn)行分類，明確究竟是制度原因還是因?yàn)閳?zhí)法不嚴(yán)導(dǎo)致的。“同時，應(yīng)該注重有關(guān)部門對司法建議的反饋，讓司法建議真正發(fā)揮作用。”楊華強(qiáng)調(diào)。
而針對涉保障性住房法律政策性強(qiáng)這一特性，北京市嘉誠泰和律師事務(wù)所合伙人、主任馬慧娟表示，律師在處理涉保障性住房案件中起著重要作用，希望法院和有關(guān)部門能將有關(guān)涉保障性住房的典型案例和政策進(jìn)行及時有效地公開，暢通溝通渠道，以便律師在代理相關(guān)案件時可以增加對當(dāng)事人的說理能力，徹底化解矛盾糾紛。馬慧娟還表示，希望法院和相關(guān)部門進(jìn)一步加強(qiáng)和深入宣傳力度，讓涉保障性住房違規(guī)處置的法律后果和有關(guān)政策更加深入人心。
為確保保障性住房的公平善用，鄒勁松表示，住房保障部門將進(jìn)一步完善保障性住房使用監(jiān)管長效機(jī)制，實(shí)行專項(xiàng)檢查、隨機(jī)檢查和日常巡查相結(jié)合的監(jiān)管模式，在官網(wǎng)和微信公眾號公示違規(guī)家庭基本信息，加大公開曝光力度，形成有力震懾；加大部門聯(lián)合懲戒力度，整頓違規(guī)代理信息，會同銀行征信中心將違規(guī)使用公租房的家庭成員信息納入失信名單管理；同時，大力推進(jìn)“技防”手段應(yīng)用，明確新納入北京市保障房建設(shè)計劃的公租房項(xiàng)目全面采用人臉識別、智能門鎖等技術(shù)，并與門禁相關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)非承租家庭成員不得隨意進(jìn)入樓棟單元門。
