海南：存量商品住宅用地可轉型建設租賃住房，地價打六折
4月26日，海南住建、自然資源和規(guī)劃、財政、公安、稅務、金融等部門聯(lián)合印發(fā)《關于支持和規(guī)范住房租賃市場發(fā)展的通知》，從財政、金融、用地及服務管理支持住房租賃經(jīng)營，推動建立符合海南自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港發(fā)展要求的租購并舉住房制度，進一步支持和規(guī)范租賃住房土地供給和建設管理工作，盤活閑置社會房源，提高資源使用效率。
一、鼓勵多主體參與住房租賃經(jīng)營
關鍵詞：鼓勵國內(nèi)外專業(yè)住房租賃平臺公司在海南開拓業(yè)務
鼓勵個人、中介機構、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃平臺公司等多主體參與住房租賃經(jīng)營。鼓勵個人出租閑置房源，增加市場供應量。規(guī)范中介機構行為，提供安全、高質(zhì)量的住房租賃服務。扶持住房租賃企業(yè)規(guī)?；l(fā)展，延長并完善住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈，提供高品質(zhì)、個性化服務。積極引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉型發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可成立租賃管理部門自持商品住房租賃經(jīng)營，也可與住房租賃企業(yè)、中介機構、住房租賃平臺公司合作，利用已建成商品房或新建商品房開展租賃業(yè)務。鼓勵國內(nèi)外專業(yè)住房租賃平臺公司，利用其平臺資源和優(yōu)勢，在海南拓展住房租賃業(yè)務，特別是提供季節(jié)性短租服務。鼓勵住房租賃平臺公司在房東管理、接待租客、裝修設計、個性服務、宣傳推廣等方面提供培訓和增值服務，提高房源品質(zhì)，提升客戶體驗。
支持市場主體以共享經(jīng)濟的理念和模式，推動售后空置房源進入租賃市場。鼓勵發(fā)展分時度假、在線租賃、房屋分享等各類共享型居住產(chǎn)品。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、中介機構等市場主體及個人，利用共享信息技術，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺將空置房屋資源進行優(yōu)化配置，提高利用效率，滿足多元化的住宿需求。
二、多渠道支持住房租賃經(jīng)營
關鍵詞： - 個人扣除所得稅 企業(yè)享受生活性服務業(yè)支持政策
- 金融機構給個人提供租房信貸 企業(yè)提供融資貸款服務
- 個人提供租房信貸 企業(yè)提供融資貸款服務
- 企業(yè)或機構可辦理住房租賃經(jīng)營業(yè)務營業(yè)執(zhí)照
（一）財稅支持上，符合個人所得稅專項附加扣除條件的住房租金，按規(guī)定予以扣除。中介機構、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃平臺公司開展住房租賃業(yè)務，可按相關規(guī)定享受生活性服務業(yè)的各項支持政策。對利用存量商品住宅用地開發(fā)或存量商品住房轉型為租賃住房的項目，市縣政府可根據(jù)租賃經(jīng)營繳納的市縣稅收留成部分，結合本地區(qū)實際制定具體補助政策，對符合一定條件的給予適當獎勵補助。
（二）金融支持上，鼓勵銀行業(yè)金融機構在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對專業(yè)化、機構化租賃住房企業(yè)的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供符合其經(jīng)營特點的中長期貸款和金融解決方案。引導和支持金融機構創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品,并為個人提供租房信貸等服務。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工庫存商品住房用于出租經(jīng)營的，金融機構可通過經(jīng)營性物業(yè)貸款等產(chǎn)品給予后續(xù)融資支持。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），吸引社會化投資，多渠道籌集資金。鼓勵保險公司創(chuàng)新產(chǎn)品服務，針對租賃人員集中的住宅小區(qū)、個人私宅,開發(fā)費用低廉、投保簡便、保障豐富的保險產(chǎn)品，為住房租賃企業(yè)和私宅業(yè)主提供保險風險保障。
（三） 加大用地支持，在符合規(guī)劃的前提下，允許存量商品住宅用地轉型建設租賃住房，在年度住房實施計劃中單列，同時應按照本通知關于租賃住房用地的規(guī)定，重新簽訂土地出讓合同、辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。利用存量商品住宅用地轉型建設租賃住房的，可按照新土地使用條件下土地使用權市場評估價格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場評估價格的差額，補繳或退還出讓價款。在2020年底前，各市縣應當組織編制租賃住房用地基準地價，并按程序報省政府批準后實施。在租賃住房用地基準地價出臺前，租賃住房用地的基準地價可按現(xiàn)行商品住宅用地基準地價的60%執(zhí)行，具體比例由市縣政府結合實際確定。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)用地可配套建設租賃住房等生活服務設施，其建筑面積比例不超過總建筑面積15%，按原用途使用土地，但不得分割轉讓。
（四）簡化辦理手續(xù)。貫徹落實“放管服”改革要求，簡化辦理住房租賃經(jīng)營相關手續(xù)，減輕個人和企業(yè)負擔。中介機構、住房租賃企業(yè)、住房租賃平臺公司申請辦理住房租賃經(jīng)營業(yè)務的營業(yè)執(zhí)照，市場監(jiān)督管理部門應當予以支持，統(tǒng)一將該業(yè)務范圍登記為“住房租賃經(jīng)營”。公安部門可以為住房租賃企業(yè)開通手機APP或信息采集客戶端，為住房租賃企業(yè)登記租住人員信息提供接入相關業(yè)務系統(tǒng)的便利。消防部門可為住房租賃企業(yè)提供消防安全提示等相關服務，督促住房租賃相關主體落實消防安全生產(chǎn)責任，提高消防安全意識。物業(yè)服務企業(yè)應協(xié)助開展信息采集和租賃服務管理工作，并在保障當事人權益、維護秩序、保障安全、提供住房租賃相關信息方面，向住房租賃企業(yè)提供相應的便利。
三、提供住房租賃市場服務
關鍵詞：- 建立政府住房租賃服務平臺提供房源核驗
- 推行統(tǒng)一住房租賃合同示范文本
- 居民租房也可享受社保子女入學等公共服務
（一）提供交易服務。省住房城鄉(xiāng)建設部門要在升級改造房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)（網(wǎng)簽系統(tǒng)）的基礎上，加快建立政府住房租賃服務平臺，向社會提供房源核驗、住房租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)上簽約、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務。政府住房租賃服務平臺可鏈接銀行、房地產(chǎn)中介機構、住房租賃企業(yè)、行業(yè)組織、商業(yè)網(wǎng)站運營者等各類市場主體的租賃服務平臺，加大合作力度，不斷豐富服務功能。同時，探索與銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等在支付、實名認證、信用認證、增值權益、平臺推廣等服務方面開展合作，加快探索建立房屋租賃資金監(jiān)管制度，加強租金監(jiān)管。
（二）保障租賃權益。省住房城鄉(xiāng)建設部門要會同市場監(jiān)督管理部門制定并推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，全面推進住房租賃合同網(wǎng)上簽約備案。優(yōu)化住房租賃交易流程，建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構備案制度，強化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。加強住房租賃市場監(jiān)測，為政府決策提供基礎數(shù)據(jù)。
（三） 通過政府住房租賃服務平臺，將住房租賃合同網(wǎng)簽備案信息與稅務、金融、住房公積金、市場監(jiān)督管理、公安、教育、社保等部門信息互通共享，各相關主管部門根據(jù)住房租賃合同網(wǎng)簽備案等信息，落實租賃主體相關稅收、信貸優(yōu)惠政策，并依法依規(guī)提供居住證、子女入學、社保、住房保障等公共服務。
四、規(guī)范用地供應管理
關鍵詞：- 商務聚集區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)新增商品住宅用地租賃住房配建不低于15%
- 租賃住房用地可先租后讓
- 租賃住房用地最高出讓年限不超過70年
- 租賃用地和房屋不動產(chǎn)權證不分證辦理
（一）加強供地方案審核。對確需新增供應租賃住房用地的，在土地供應前，市縣人民政府應當組織自然資源規(guī)劃、住房建設、生態(tài)環(huán)境、財政、商務、水務等部門，對擬供應租賃住房用地的房屋性質(zhì)、開發(fā)建設要求、轉讓管理要求、租賃管理要求等相關限定條件進行審定，并作為土地出讓條件載入土地出讓公告，同時列為土地出讓合同的必要條款，并按照“誰提出、誰監(jiān)管”的要求做好相關供后管理工作。
在商務聚集區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的新增商品住宅用地，相關市縣政府應在出讓條件中明確商品住房應當配建不低于15%的租賃住房。
（二）完善用地供應方式。根據(jù)租賃住房項目的實際需要，分類采取以下方式供應土地：
1、招標拍賣掛牌出讓。在公平、公正、不排除多個潛在市場競爭主體的前提下，可就競買人業(yè)績、開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)建設要求、企業(yè)誠信等設定競買條件，采取招掛結合（先招標后掛牌或拍賣）或者招標拍賣掛牌出讓方式供地。
2、協(xié)議出讓。政府平臺公司建設租賃住房的，可采取協(xié)議出讓方式供地。
3、先租后讓。以招標拍賣掛牌方式將5-10年內(nèi)的土地出租給土地使用人，由土地使用人按照合同約定支付租金并進行開發(fā)利用，租賃期滿達到合同約定的繼續(xù)履約條件的，按照協(xié)議出讓方式辦理剩余年期的土地出讓手續(xù)。
（三）合理確定出讓底價。市縣自然資源規(guī)劃主管部門供應租賃住房用地時，應當委托有資質(zhì)的土地評估機構根據(jù)租賃住房用地基準地價，并充分結合本地區(qū)租賃住房市場情況、租賃住房管理要求等情況進行評估，經(jīng)市縣政府集體決策，綜合確定租賃住房用地出讓底價。
（四）明確土地出讓年限。租賃住房用地最高出讓年限不超過70年。
（五）嚴格出讓合同和土地登記管理。土地供應后，土地出讓合同應當明確約定租賃住房用地轉讓條件、受讓人的出資比例、股權結構、禁止分割轉讓等內(nèi)容，并同時記載于不動產(chǎn)權證和不動產(chǎn)登記簿上。對土地出讓合同約定整體持有的租賃用地和房屋，應當核發(fā)一本不動產(chǎn)權證，不得分證辦理，并在不動產(chǎn)登記簿上和不動產(chǎn)權證書上注明“整體持有，不得分證辦理”。
不動產(chǎn)權利人的出資比例和股權結構發(fā)生改變的，應事先經(jīng)出讓人同意。
五、建立健全行業(yè)監(jiān)管機制
關鍵詞： - 租賃住房用地使用要整體持有不得分割出讓土地
- 人均住房使用面積不宜低于6平方米
- 禁止住房租賃企業(yè)自行開展“租金貸”業(yè)務
（一）嚴格轉讓管理。租賃住房用地應當由土地使用權人整體持有，不得分割轉讓土地，也不得對外分割銷售建成的租賃住房。對因破產(chǎn)、重組等各種特殊情形，原土地使用權人確無法繼續(xù)持有的，經(jīng)市縣人民政府批準后，可以整體打包方式依法轉讓，有關約定權利義務隨之轉移。
整體轉讓或出資比例、股權結構、實際控制人等改變后，租賃住房規(guī)劃用途和實際使用性質(zhì)不得改變，必須繼續(xù)用于租賃，并按租賃使用合同保持原租賃關系。
上述轉讓管理要求應納入土地出讓合同，同時約定相關違約責任。
（二）強化抵押監(jiān)管。土地出讓合同中應當明確，租賃住房用地和房屋抵押的，抵押權實現(xiàn)時，抵押物買受人資格須經(jīng)市縣人民政府認定，符合租賃住房運營管理要求。
（三）規(guī)范租賃行為。租賃住房及其附屬設施應當符合消防、治安、衛(wèi)生等方面的標準和要求。出租住房以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，且人均租住使用面積不宜低于6平方米。出租人（包括個人、企業(yè)）對租賃住房的結構、消防、空氣質(zhì)量等承擔主體責任。住房租賃合同最長期限一般不得超過5年。
（四）規(guī)范“租金貸”業(yè)務。住房租賃企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務，不得與無放貸資質(zhì)的機構合作開展“租金貸”等業(yè)務，不得誘導承租人簽訂“租金貸”協(xié)議，不得為承租人提供擔保等增信措施。金融機構開展“租金貸”業(yè)務時，應確保承租人作為金融消費者的知情權。金融機構不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的住房租賃企業(yè)、中介機構合作提供金融服務。
（五）加強行業(yè)自律。充分發(fā)揮省房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀業(yè)協(xié)會、省物業(yè)協(xié)會等行業(yè)協(xié)會的作用，引導社會力量參與房屋租賃日常管理，制定、完善房屋租賃行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準則，強化行業(yè)自律，督促指導中介機構、住房租賃企業(yè)及時采集租賃房屋、租住人員等信息，并上報住房租賃管理部門。
