關(guān)于房產(chǎn)置換，看這一篇文章就夠了
一.
最近因?yàn)橥僚氖袌?chǎng)火熱，一二線城市加速回暖，更多人把買房更加緊迫地提上日程，而最焦慮的莫過(guò)于置換改善群體。
雖然他們現(xiàn)在有房，但因?yàn)樯婕暗揭毁I一賣，唯恐自己在這波行情躁動(dòng)期賣得低了買得高了。
置換不僅是個(gè)腦力活，更是個(gè)體力活，看房子，談價(jià)錢，簽合同，辦過(guò)戶，辦貸款，交稅費(fèi)，拿房本...
還得搞兩輪，真是累！
得和買家打心理戰(zhàn)，守住底價(jià)；還得和賣家討價(jià)還價(jià)，想著再爭(zhēng)取一點(diǎn)優(yōu)惠，更為難他們的是，市場(chǎng)留給他們的換房時(shí)間越來(lái)越緊張。
所以，除了剛需在助推著房?jī)r(jià)回暖，置換也讓最近的二手房成交量暴升。
二.
而現(xiàn)在市場(chǎng)的置換群體，主要是出于：
置換更好的城市：二三線城市置換一線城市、三四線城市置換一線、強(qiáng)省會(huì)城市、非核心都市圈置換核心都市圈，占位未來(lái)的城市資源。
置換更好的區(qū)域：傳統(tǒng)老城區(qū)置換城市新中心，將成熟溢價(jià)的房子，置換成未來(lái)房?jī)r(jià)紅利不斷釋放的房子。
置換更多的房間、更好生活體驗(yàn)的房子：兩房置換成三房四房，處于二胎或父母居住、置換更新的小區(qū)、置換居住體驗(yàn)更好的大平層、疊墅。
.......
置換是值得鼓勵(lì)的，如果是改善自住，通過(guò)原有的房子，再撬動(dòng)一點(diǎn)杠桿，就可以置換更好居住品質(zhì)的房子，即使成本高一點(diǎn)，我覺(jué)得都是值得的，畢竟住得好，才能更好地享受生活，這個(gè)是不存在爭(zhēng)議的。
但是如果是投資性房產(chǎn)置換，如果你覺(jué)得賣了這個(gè)買不到更好的，就別瞎折騰了。
例如，武漢光谷新區(qū)置換杭州錢江新城，就完全沒(méi)有必要了，因?yàn)橐院髢烧叩臐q幅和動(dòng)能是差不多的。
因?yàn)橐欢ㄓ懈玫耐顿Y選擇之下，才有必要置換。
而這一刻，如果你可以搞定房票，置換到高能級(jí)城市，例如太原置換深圳，我覺(jué)得成本很高，但出于家庭財(cái)富布局和占位，我覺(jué)得都是值得的。
再者，我覺(jué)得非常有必要置換的是老破小，除了綁定頂級(jí)學(xué)區(qū)房和北上廣深特殊位置的老破小還是有價(jià)值，那些二三四線城市的老破小，完全不符合未來(lái)的90后、00后居住要求的房子，是完全要被拋棄的。
畢竟，好產(chǎn)品才配談地段。
關(guān)于買房時(shí)機(jī)，“先買后賣”還是“先賣后買”這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)關(guān)鍵都是取決于你有多少銀子。現(xiàn)在雖然是全面回暖的行情，但也不存在“跳價(jià)”的風(fēng)險(xiǎn)，所以還是有時(shí)間讓你賣了房子再騰挪資金去買的。
當(dāng)然，最理想的狀態(tài)是，等賣房合同簽好，收到首付款之后再下定金買房。
當(dāng)然，如果你手頭上有充足的資金可以贖樓“過(guò)橋”或走抵押貸的路子。
牛市里，建議先買后賣，因?yàn)榉績(jī)r(jià)向上走，你占了兩套房子都在上漲的紅利，也不至于賣了房子又買不到合適的。
熊市里，更建議你先賣后買，在賣家被動(dòng)的行情，“有錢才是爺”，只要你手里握著錢，哪的房子不是隨你挑！
三.
如何賣房？
雖然我們一直強(qiáng)調(diào)好產(chǎn)品才能擁有最大的漲幅。
對(duì)于賣房，賣對(duì)時(shí)機(jī)反而比買到好產(chǎn)品還重要，所謂的置換城市、置換區(qū)域也要遵循房?jī)r(jià)輪動(dòng)規(guī)律。
一般行情都是自上而下走的，從市中心輪動(dòng)到郊區(qū)、從一線城市輪動(dòng)到二線、三線城市。
而如果你在房?jī)r(jià)上升期，賣掉郊區(qū)還未上漲的房子而置換到已經(jīng)漲過(guò)的主城區(qū)，那實(shí)在是太不值了。
有時(shí)房子好壞反倒成了次要，賣房最關(guān)鍵的還是看時(shí)機(jī)。
二手房如果不是頂級(jí)學(xué)區(qū)房，基本都是要看品相。如何提高你房子的品相，你就學(xué)學(xué)開(kāi)發(fā)商用裝飾華麗的樣板間的套路。
高端玩家是“鳳變冰”，二次裝修之后賣出高溢價(jià)，而普通玩家基本都是請(qǐng)個(gè)保潔阿姨，來(lái)做一次深度清潔。
其他的不說(shuō)，地板、洗手間、廚房這些還是要收拾一番的，畢竟你也不想買家看房時(shí)捂著鼻子一副嫌棄的表情。
如果房子不是你自己住，房租沒(méi)有高到離譜，我認(rèn)為在你掛牌賣房時(shí)，最好還是不要帶租約比較好。
租客住在里面，看房不方便不說(shuō)，然后再在買家來(lái)看房時(shí)不配合的話，你這房子基本都挺難賣，而且租客愛(ài)整潔還好，如果不是，你很容易被買家壓價(jià)。
賣房一般要準(zhǔn)備兩個(gè)價(jià)格，一個(gè)是給中介的報(bào)價(jià)，一個(gè)是你愿意承受的底價(jià)。
這個(gè)中介報(bào)價(jià)一般都是預(yù)留了砍價(jià)空間的，在目前企穩(wěn)的行情中，可參考同小區(qū)報(bào)價(jià)適當(dāng)上浮一點(diǎn)。
在沒(méi)有和買家坐到談判桌前，堅(jiān)決不要和中介和買家透露你的底價(jià)?，F(xiàn)在是回暖行情，其實(shí)賣家的底氣還是要足一點(diǎn)的。
關(guān)于中介，一般都是掛牌多個(gè)中介，一般都是鏈家中原這些大品牌中介會(huì)比較靠譜。
以前流行的獨(dú)家代理，現(xiàn)在基本都不適用了，畢竟廣撒網(wǎng)才能快速找到更多意向客戶，縮短交易周期。
四.
如何買房？
首先最關(guān)鍵的是要先研究清楚各城市限購(gòu)政策、貸款、稅費(fèi)政策。
例如一線城市認(rèn)房認(rèn)貸，肯定是先賣了房子再買會(huì)比較實(shí)惠，以深圳為例，名下無(wú)房有貸款記錄首付4成，名下有房有貸款記錄首付5成。
基本買在地鐵1000米以內(nèi)都不會(huì)瞎。
你不可不知的——地鐵盤投資邏輯！
買房時(shí)將就了這一點(diǎn)，你的二手房就會(huì)不值錢了！
純干貨！手把手教你買到優(yōu)質(zhì)二手房
在這里，我很想強(qiáng)調(diào)的是，在未來(lái)房?jī)r(jià)越來(lái)越高的時(shí)代，品質(zhì)感和得房率是兩個(gè)要重點(diǎn)關(guān)注的指標(biāo)。
例如深圳300萬(wàn)一房一廳、無(wú)小區(qū)綠化、有人車分流和300萬(wàn)兩房一廳、有小區(qū)、有人車分流，后者顯然要比前者更有升值空間，畢竟房?jī)r(jià)高，差一個(gè)房?jī)r(jià)就是幾十萬(wàn)，真的不是所有人都能置換得起的。一室一廳這種雞肋的產(chǎn)品，只符合單身或兩口之家，而多一個(gè)房間，以后的溢價(jià)即使多出個(gè)50萬(wàn)都不稀奇，人生或許就是這樣慢慢拉開(kāi)差距的。
現(xiàn)在如果想買二手房，一般都比較難砍價(jià)，因?yàn)闃I(yè)主也不愁賣，像最近的深圳二手房全面回暖，不愁錢的業(yè)主真的是一點(diǎn)都不讓價(jià)。
堅(jiān)持白天看房，多挑毛病，少說(shuō)優(yōu)點(diǎn)，不能表現(xiàn)出你對(duì)這個(gè)房子很滿意。
買二手房多看戶型看裝修看小區(qū)綠化，看采光看通風(fēng)，跟小區(qū)的人聊聊物業(yè)和生活方便，記得關(guān)注物業(yè)和人車分流。
記得查完房子的產(chǎn)調(diào)再付定金，畢竟50%以上的房產(chǎn)官司都是因?yàn)榈盅骸⒎ㄔ翰榉庖鸬?，而且還要結(jié)合當(dāng)?shù)靥厥馇闆r，例如上海房子是有20%遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅，是否已經(jīng)結(jié)清，這些都是麻煩事兒。
現(xiàn)在遇到中介逼單，你真的不用擔(dān)心房子當(dāng)天就被買走，且放120個(gè)心吧，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了以前那種行情快速變化的時(shí)期，不是說(shuō)你不下定金，立馬被買走，現(xiàn)在是預(yù)留了時(shí)間去給你去好好挑選的。
除了房子，還要和中介打好關(guān)系，才有機(jī)會(huì)第一時(shí)間淘到筍盤。
我一樣堅(jiān)持是鏈家中原這些大品牌中介，多出點(diǎn)中介費(fèi)也是值得的，他們會(huì)幫你砍價(jià)，爭(zhēng)取最大利益。
小品牌雖然中介費(fèi)低，但套路是很深的，坑你沒(méi)商量。由于運(yùn)營(yíng)不規(guī)范，甚至有些會(huì)聯(lián)合業(yè)主賣高價(jià)，然后業(yè)主再給中介一點(diǎn)回扣的情況。畢竟是涉及幾百萬(wàn)上千萬(wàn)的大宗商品交易，我想你也不放心交給小品牌中介的。
五.
置換，很多都是對(duì)以前買房的一次糾錯(cuò)和改進(jìn)。趁著現(xiàn)在有差價(jià)有空間，要換的得趕快了。
畢竟這種企穩(wěn)的行情，不是那么容易遇到的。給你時(shí)間讓你去賣個(gè)高價(jià)，又給你時(shí)間去挑挑撿撿淘個(gè)筍盤，換個(gè)自己喜歡的房子，換個(gè)有升值空間和上漲動(dòng)能更強(qiáng)的房子。
