海南樓市冰封期：政府嚴(yán)卡預(yù)售證 開發(fā)商各出招促成交
4·22政策”的出臺，將炒房客們隔絕在海南島外，而“百萬人才計劃”又為島外購房者提供了其他的途徑。硬性的門檻一方面讓購房者止步，一方面也給開發(fā)商提供了鉆漏洞的可能?！把a繳個稅保留購房資格”的承諾開始成為部分樓盤新的營銷手段。
隨著去房地產(chǎn)化運動推進，先已購房的業(yè)主也遭受影響。為解決“先上車后補票”遺留的歷史問題，有的企業(yè)選擇退出海南往內(nèi)地發(fā)展，有的企業(yè)則緊跟海南規(guī)劃，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)。羅牛山建設(shè)賽馬小鎮(zhèn)，但是推進的過程緩慢，海南產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型任重道遠。
2019年5月的海南，椰風(fēng)海韻依舊，游客仍舊熙熙攘攘，但樓市卻不復(fù)曾經(jīng)的火爆。當(dāng)?shù)匾磺裥罩薪槿藛T告訴《中國經(jīng)營報》記者，至今還懷念2018年初海南樓市的火爆場景，“那時開盤前夜，看房的人都排起長龍，有些人等到第二天才看得到房，然而4月政策一出，樓市就像澆了冰水一樣，到現(xiàn)在還沒恢復(fù)元氣。”
近日，記者走訪了海南多個市縣的樓盤，發(fā)現(xiàn)除了部分低價樓盤還有一定人流之外，絕大多數(shù)樓盤門可羅雀，更有樓盤因為拿不到預(yù)售證遲遲無法開盤。
然而，即使在如此嚴(yán)厲限購政策之下，海南客觀存在的購房需求和開發(fā)商的賣房需求一拍即合，在樓市寒冬之下與政策悄然“博弈”。
對策
海南樓市一夜入冬，要從2018年說起。
2018年4月22日，《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》（以下簡稱《通知》）印發(fā)并執(zhí)行，根據(jù)該通知，海南實施全域限購。
限購政策給火熱的海南樓市打了一劑強效“退燒針”，2018年銷售額比歷史最高紀(jì)錄2017年的2713.72億元減少了700多億元。中商產(chǎn)業(yè)研究院指出，2019年海南一季度房地產(chǎn)投資為270.43億元，同比下降34.61%。
如今距離《通知》發(fā)布已一年出頭，本報記者于近日前往海南各地走訪，發(fā)現(xiàn)樓市冷卻依舊。
在省會城市?？?，三弦海南與海南天泓共同開發(fā)的“三弦·慧府”樓盤于2018年初就開始預(yù)售，至今還剩將近六分之一未售出，銷售人員向記者強調(diào)，受限購政策影響，前來買房的人數(shù)少了很多。
在此背景下，部分售樓處為了留下人才，也不得不提高銷售人員的薪資待遇。澄邁華民·椰海溫泉嘉苑的一位銷售透露，“以前賣一套房頂多掙個800到1000塊，現(xiàn)在賣一套可以掙2000塊。但以前不愁沒單，現(xiàn)在完全沒得比?！?
不過，在如此“寒冬”之下，購房者和開發(fā)商也在各自想辦法促進成交。
一位卓越·盈濱悅府樓盤的銷售透露，據(jù)他所知目前海南購房者分成三類取得購房資格。“第一種是本地剛需，各方面都合規(guī)；第二種是外地人通過人才引進新落戶，找到接收單位及辦理手續(xù)后也可以；第三種就是先一次性交錢，和開發(fā)商簽訂購房‘君子協(xié)議’，開發(fā)商給購房者交付現(xiàn)房或期房。同時從現(xiàn)在開始繳納社保，等到繳納滿兩年，購房者拿到資格以后，那些開發(fā)商會和購房者簽署正式的協(xié)議，但由于政策，第三種海口、三亞兩地不適用?！?
不過，該銷售一再向記者強調(diào)，他們樓盤很正規(guī)，只能是本地人或者通過正規(guī)的人才引進才能購買住宅。當(dāng)記者繼續(xù)追問具體哪個樓盤可以用第三種方式交易時，該銷售表示“那我也不清楚了”。
記者繼續(xù)走訪澄邁樓盤，發(fā)現(xiàn)海南本地開發(fā)商天擎地產(chǎn)的樓盤棕櫚水城承認(rèn)第三種操作。記者告訴銷售人員看中一套住宅，但不想人才落戶之后購買，對方隨即支招，只要交大約15000元，委托辦理個稅補繳，就可以繞過政策的限制，等記者交了全部房款后，雙方會簽訂一個草簽合同，默認(rèn)已經(jīng)將房子買下，兩年后就可以走網(wǎng)簽流程，之后再過兩年就可以拿到房本。
為打消記者的顧慮，該銷售人員向記者承諾，費用將全部打款到公司的官方賬戶，不僅保有網(wǎng)絡(luò)交易記錄，還有收據(jù)證明，不需擔(dān)心屆時公司會反悔。
隨后該銷售表示，需要記者自己聯(lián)系具體補繳個稅的中介，并暗示記者交款前找到即可。
不過，此前卓越銷售暗示的第三種操作方式風(fēng)險，他表示，“訂立的協(xié)議頂多是一個‘君子協(xié)議’，不具有法律約束力，如果哪天房價上漲了，開發(fā)商反悔讓你加錢買房，這還算好的情況，如果樓盤爛尾了，你的錢就全部打水漂了?！?
對此，中倫文德律師事務(wù)所張顯峰律師認(rèn)為，這種規(guī)避限購政策的買房行為，不會因為違法被認(rèn)定無效，但是卻有著極大的不確定性，因而給買房人帶來風(fēng)險。“雖然目前來看，雙方確實達成合意，但在買房人不符合限購政策的前提下，開發(fā)商與買房人就只停留在債權(quán)的范圍內(nèi)解決問題，一旦遭遇一房兩賣、開發(fā)商違約、限購周期加長等情況，買房人無法從物權(quán)角度尋求保護。”
同時記者還從裁判文書網(wǎng)上查閱到，同樣是在澄邁，有業(yè)主曾經(jīng)在老城區(qū)購買中華坊三期海棠園的房子，與開發(fā)商金源世紀(jì)簽訂協(xié)議，但由于樓盤漲價，開發(fā)商單方面撕毀協(xié)議，要求退還購房者房款，因此開發(fā)商和業(yè)主對簿公堂。
沖擊
事實上，根據(jù)“4·22政策”，島外居民在?？?、三亞、瓊海以外的區(qū)域購買住房，須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
不過，不同于限購限貸限戶口的住宅，商業(yè)屬性的公寓不限購也不限貸，這樣簡單的手續(xù)，讓公寓相比住宅，逐漸升溫，受到限購人群的青睞。
在萬寧走訪樓盤時，世茂華亞海島假日的一位銷售就對記者直言，他們公寓銷售情況不錯，“我們一個五一就賣了十幾套?！蓖瑫r他表示，不久前的新政策表明，目前海南規(guī)定住宅面積不應(yīng)小于100平方米，這樣購買住宅的消費者就越來越傾向于本地剛需，外地來過冬的候鳥群體則越來越傾向于公寓，因為過冬也不需要100平方米以上的房子。
另外，?？诘拇笮蜆潜P魯能·海藍公館也在售公寓，該樓盤的銷售表示，“因限購帶來的信心沖擊，咨詢投資的業(yè)主更多在觀望，銷售難度比以前大很多?！辈贿^，當(dāng)記者詢問該樓盤在限購之后開盤的公寓銷售情況如何時，該銷售坦承，95%都售出了，就剩幾套了。另外，記者觀察可選擇的公寓，發(fā)現(xiàn)也僅剩幾套。
逃離
相比通過正常或非正常手段購買海南房屋的購房者，海南樓市另外一種趨勢也在隱現(xiàn)。
品房閣中介人士向記者直言，如果記者執(zhí)意買住宅，不考慮公寓的話，還有另外一種選擇。該中介表示，大多外地人來海南這邊買房，是沖著海南氣候和海景房來的，如果是這個需求，廣西那邊也可以?！氨焙５慕馂┖豌y灘一樣美?！痹撝薪閺娬{(diào)。
同時，他還表示，最近已經(jīng)有幾位沒有購房資格又想買住宅的客戶，被他們勸說到了廣西看房，“有的客戶還真買了?！痹撲N售表示。
另有中介公司的工作人員向記者透露，自從限購政策出臺之后，公司不得不把部分業(yè)務(wù)從海南撤離，逐步向廣西北海、云南昆明等城市布局，因為海南政策太緊了?！罢l能想到，我們上個月的業(yè)績達到4000萬元，比之前還增加了一倍?！痹摴ぷ魅藛T還表示，“不止我們，很多其他中介公司也都向內(nèi)地這類城市轉(zhuǎn)移了?！?
另外，海南在去地產(chǎn)化大旗之下，政策逐漸趨緊，地產(chǎn)商拿預(yù)售證的時間也在加長。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，海口“海南天泓·華府藍灣”的樓盤進入建設(shè)尾聲，只剩部分安全網(wǎng)還未拆除，但卻處于停售狀態(tài)，大堂工作人員告訴記者，原因在于還未取得預(yù)售許可證。
而?？谖骱０兑?guī)模較大的樓盤魯能·海藍公館，一方面是多棟取得預(yù)售證的樓號即將售罄，另一方面是馬上建成的多號樓仍未取得預(yù)售證，該樓盤銷售人員談到未取得預(yù)售證的樓號時感嘆，“就算想賣也賣不了?！?
一位房產(chǎn)中介人士向記者表示，去年限購政策之后，不僅購房者資格被嚴(yán)控，開發(fā)商辦理預(yù)售證的難度也在增加。據(jù)他所知，很多開發(fā)商目前早該下來的預(yù)售證遲遲未下。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，海南地產(chǎn)需求外溢體現(xiàn)在兩個層面，一種是購房需求外溢到北海、防城港等北部灣城市，部分外溢到昆明、大理、麗江等城市。“不管是海南本地還是全國性的開發(fā)商，都面臨擴展業(yè)務(wù)的壓力。購房需求的變動，帶動了開發(fā)商向內(nèi)地城市轉(zhuǎn)移，甚至像湛江等城市也成為投資的重點區(qū)域。”
根據(jù)安居客的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，大理今年5月的房價每平方米均價12157元，環(huán)比上漲0.51%，較去年同期上漲18.70%；昆明5月每平方米均價12319元，同比上漲15.08%；北海5月每平方米均價6920元，同比上漲10.24%。
根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019年1季度廣西北部灣房地產(chǎn)排行榜》，第一季度北海市場熱度上漲，主城區(qū)經(jīng)營性用地新增供應(yīng)4幅，總建面為60.94萬平方米，同比大漲2078%。土地市場供應(yīng)放量明顯，成交也異?；馃幔谝患径冉?jīng)營性用地成交4幅，總建面56.62萬平方米，同比上漲1924%。其主城區(qū)成交樓板價每平方米3259元，同比上漲16.87%。
而銳理數(shù)據(jù)顯示，2018年昆明土地供應(yīng)225宗，面積11062畝，同比增長39%；樓面均價達每平方米3179元，同比上漲3%；溢價率為8.37%，同比上漲14%；地價增至每畝649萬元，同比增長31%。吸引了大波一線品牌開發(fā)商的入駐，前十拿地房企大部分為外來房企。
另外，2018年昆明新增預(yù)售井噴，一年內(nèi)共376塊預(yù)售證公布產(chǎn)品明細，預(yù)售新增面積1327萬平方米，同比上漲17%。房價較2017年每平方米上漲3030元，均價達13814元，同比增長28%。
?？谑蟹繀f(xié)秘書長王路指出，“海南限購會迫使一部分在經(jīng)營能力、土地布局、人才儲備方面不達標(biāo)的企業(yè)進行轉(zhuǎn)型，但是離開海南實際是一個被動的行為。這一過程把海南積累下來的客戶資源帶到了不太成熟的旅游地產(chǎn)市場，強化了當(dāng)?shù)氐母偁?，階段性擴大當(dāng)?shù)氐娜萘?。但海南的自然資源屬性、客群的分布跟其他城市有所區(qū)別，簡單的復(fù)制短期有效，長期還需因地制宜?！?
深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出，“北海、大理等市場不比海南，需求釋放的空間是有限的。一旦遭遇調(diào)控，可以預(yù)見市場萎縮的程度要比海南大得多?！?
