這類新型產業(yè)用地拿地成本低、還能建寫字樓和居住配套？
房企進入多元化轉型浪潮，產業(yè)地產成為眾多開發(fā)商搶灘的新藍海。粵港澳大灣區(qū)建設全面發(fā)力，珠江東西兩岸將通過產業(yè)協(xié)同分工，以及灣區(qū)城市在交通、邊界的融合與產業(yè)、政策的錯位發(fā)展下，走向共融。經歷十年黃金發(fā)展期的房地產，從開發(fā)時代邁入了存量時代，城市更新成為主戰(zhàn)場。近期推出的M0（新型產業(yè)用地）擁有拿地成本低，且還能配備寫字樓和居住配套的特點，成為城市更新領域的熱題。在這些新環(huán)境下，產業(yè)地產這片熱土有哪些值得期待的新機遇？全球領先的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行進行了多維度的解讀。
城市更新全面提速 M0一躍成“新寵”？
城市更新可有效盤活存量土地，使陳舊、收益低或閑置的資產煥發(fā)新生，是城市發(fā)展及經濟增長的重要一環(huán)。近年隨著城市更新力度的加大，數(shù)據(jù)顯示2017年至今，城市更新的重心正由舊居住小區(qū)改造向舊廠、舊村改造偏移。
戴德梁行廣州產業(yè)地產部助理董事張婷婷介紹，除了舊廠、舊村改造項目的增多，城市更新接下來的核心是產業(yè)的回歸，并正從單純改善居住環(huán)境的第二階段向第三階段產城融合的新社區(qū)演進。在政策上，廣州加大對舊廠房更新的扶持力度，2017年“工改工”舊政是以協(xié)議方式供地，并按市場評估地價的40%計收出讓金，而2019年新政推出后，則無需繳納土地出讓金。在移交公益性用地上，2017年舊政規(guī)定將不低于項目總用地面積15%的用地，用于城市公建配套等公益性建設，建成后需無償移交政府，今年新政下“工改工”僅需按控規(guī)移交公益性用地。
城市更新尤其注重產業(yè)的更新，在新舊結合的基礎上煥新原有產業(yè)，以及通過資源引入、新的規(guī)劃，帶動產業(yè)跨越升級。在此背景下，“新鮮出爐”的M0（新型產業(yè)用地）備受關注。M0（新型產業(yè)用地）是為適應傳統(tǒng)工業(yè)向新技術、協(xié)同生產空間、組合生產空間及總部經濟、2.5產業(yè)等轉型升級需要而提出的城市用地分類。即在工業(yè)用地（M類）中增加新型產業(yè)用地（M0），具體是指融合研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、無污染生產等新型產業(yè)功能以及相關配套服務的用地。
相對傳統(tǒng)工業(yè)用地，M0有哪些優(yōu)勢？
§在容積率上，各城市傳統(tǒng)工業(yè)用地容積率在1.0到2.0之間，而M0容積率在3.0至5.0之間，土地利用效率大幅提高。
§M0允許更豐富的用地類型，傳統(tǒng)工業(yè)用地配套面積不得超過總用地的7%,或不超過15%的總建筑面積，而在廣州M0新規(guī)下，配置行政辦公、配套型住宅及公共服務設施不大于總計容面積的30%。
§土地在滿足特定條件下可分割登記、轉讓，最多可將產業(yè)用房的50%進行分割轉讓，用于引入從事生產、研發(fā)、設計等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產性服務企業(yè)。
§拿地成本僅為同地段公用地的20%計收，有效降低企業(yè)拿地成本。
在眾多優(yōu)勢加持下，M0又有哪些限制？
§需要向政府無償移交部分產業(yè)用房。屬于新增M0，需要移交至少10%產業(yè)用房，而屬于出讓后調整為M0的地塊，這個數(shù)字為20%。
§政府對供地前后均有嚴格監(jiān)管。供地前需要簽署投入產出監(jiān)管協(xié)議,且將協(xié)議納入土地供應文件,對產業(yè)門類、投資強度、產出效率等指標皆有規(guī)定；供地后要在不同階段進行評估考核。
M0選址有何傾向？
§M0優(yōu)先在存量工業(yè)用地、村級工業(yè)園、珠三角(廣州)國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、廣深科技創(chuàng)新走廊、產業(yè)集聚區(qū)周邊、連片更新改造區(qū)域等范圍選址。區(qū)塊內選址的，面積控制在所屬區(qū)塊面積的10%以內。預計產業(yè)基礎雄厚的黃埔、增城、南沙有望迎來較多的M0機會。
張婷婷總結，M0顯著的地價成本優(yōu)勢，或將推動其成為城郊寫字樓市場的強力競爭者。與此同時，嚴格的監(jiān)管與分割再轉讓限制，體現(xiàn)了政府杜絕產業(yè)地產房產化、“打擦邊球”行為的決心。要想順利拿下M0，通過第三方機構獲取工業(yè)大戶、納稅大戶等產業(yè)資源支持或成重要手段。
誰將成為灣區(qū)產業(yè)價值高地？
產業(yè)地產的核心是產業(yè)，“以產促城、以城興產”可持續(xù)為城市發(fā)展賦能。近年來，技術更新迭代的發(fā)展及生產效率的提速，使企業(yè)產能過?，F(xiàn)象浮出水面，加之物流業(yè)高速發(fā)展，對工廠布局產生影響，不少知名外企關停國內工廠，制造業(yè)進入洗牌期。為此，政府大力推動供給側改革，并重點激勵和扶持“強勝劣汰”后的企業(yè)，施行減稅降費、調整產業(yè)結構及管理涉企收費等政策。產業(yè)轉型升級進入關鍵期，消費品行業(yè)在物流發(fā)展、產品更新?lián)Q代塊及個性化需求高企下，從以往的勞動密集型向著精細化發(fā)展，產業(yè)碎片化趨勢顯著。而基礎制造業(yè)則因對大型生產設備、空間的依賴等，走向產業(yè)鏈聚集化。戴德梁行廣州產業(yè)地產部董事及主管黃文禮介紹，粵港澳大灣區(qū)的產業(yè)格局中，珠江東岸依托廣深科技走廊，以碎片化產業(yè)為主。而珠江西岸則借助先進裝備制造業(yè)產業(yè)帶，成為集聚化產業(yè)的主力軍。東西兩岸通過不同的產業(yè)分工協(xié)同發(fā)展。
大灣區(qū)將11個城市緊密關聯(lián)，共融發(fā)展趨勢呼之欲出。黃文禮分析，在此背景下，產城融合、城市更新及M0用地都值得關注。廣州在城市底蘊、產業(yè)基礎、人才積累及政策支持上都有絕佳優(yōu)勢，是灣區(qū)難得一見的“全能選手”，配備良好產業(yè)基礎的中新知識城、南沙新區(qū)有望成為產業(yè)地產價值高地，而受灣區(qū)政策、基礎設施紅利輻射下的南沙慶盛、增城新塘及中山翠亨等區(qū)域，潛能無限。
