剪不斷理還亂，合伙買房要預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)
合伙買房，即兩人以上簽訂協(xié)議，以按份共有或共同共有的形式，合伙購買房產(chǎn)的行為。合伙買房，法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)很多。通過三個(gè)案例，向大家介紹一下近年來常見的因合伙買房所引發(fā)的糾紛及處理情況。
合伙買房產(chǎn)生糾紛
以何種案由起訴
小張與小王合伙買房，小張出資部分由小王墊付，房產(chǎn)登記在小王侄女小李名下。小李出具《購房說明》，記載了上述事實(shí)，但并未約定產(chǎn)權(quán)份額。后小李將該房屋售出。小張以財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任糾紛為由，將小李訴至法院，要求小李將處置房屋所得價(jià)款的一半賠償給他。小李抗辯稱，涉訴房產(chǎn)購房款由小王獨(dú)自支付，小王將房產(chǎn)登記在小李名下，屬于借名買房的行為，與小張無關(guān)?，F(xiàn)小張要求分配賣房款，與事實(shí)不符。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，小張是否對(duì)涉訴房屋享有物權(quán)及其享有的份額現(xiàn)不確定，小張直接主張小李侵害其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，并要求小李應(yīng)賠償訴爭房屋售房款一半的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)依據(jù)，法院對(duì)其訴訟請(qǐng)求不予支持。
【分析】
當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。合伙買房引發(fā)的糾紛，主要涉及物權(quán)確認(rèn)糾紛、共有物分割糾紛、合同糾紛、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任糾紛、分家析產(chǎn)糾紛。在權(quán)利歸屬及份額不明確時(shí)，應(yīng)先行確認(rèn)所有權(quán)；在權(quán)利歸屬及份額明晰的情況下，才可以主張財(cái)產(chǎn)損害責(zé)任糾紛。較為特殊的是家庭居住類型的合伙買房，應(yīng)簽署分家析產(chǎn)協(xié)議，對(duì)現(xiàn)存的共有的家庭財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，并確定各個(gè)成員的財(cái)產(chǎn)份額。
簽署共同購房協(xié)議后
一方拒不付款怎么辦
張、王、李、趙四個(gè)同事合伙購買了一套房屋，協(xié)議約定由小張代表四人與銀行簽訂了《樓宇按揭擔(dān)保借款合同》，并辦理了公證。合同簽訂后，四人開始按月向貸款銀行還本付息。后小趙在未經(jīng)其他三人同意的情況下，退出共同合伙購房并拒絕支付購房貸款本息。其他三人為了繼續(xù)履行購房合同及按揭貸款合同，不得不共同替小趙墊付了房屋貸款本息30萬元。張、王、李三人以小趙未按共同購房協(xié)議支付其個(gè)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的購房按揭貸款本息為由，將小趙訴至法院，要求購房貸款本息30萬元。小趙辯稱，自己退出合伙購房之后，就沒有必要再支付購房款，不同意支付其他人墊付的貸款本金及利息。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，涉案房屋登記為四人按份共有，根據(jù)雙方共同簽訂的協(xié)議，四人系共同購買了涉案房屋，并按份承擔(dān)了房屋的首付款項(xiàng)?，F(xiàn)張、王、李三人支付了涉案房屋貸款本息，其要求小趙返還墊付貸款于法有據(jù)，法院予以支持。
【分析】
依據(jù)《物權(quán)法》第102條規(guī)定，因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。
合伙購買的房產(chǎn)被擅自處分
如何索賠
小張與小王在戀愛同居期間，共同投資購買了一套二手房。雙方簽訂《合伙購房協(xié)議》，約定：小張享有60%的產(chǎn)權(quán)，小王享有40%的產(chǎn)權(quán)，登記在小王一人名下。兩人分手后，小王將房屋出售給了他人。小張認(rèn)為，房屋系雙方共有，小王擅自處分雙方共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。小張以財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛為由將小王訴至法院，要求小王將房屋轉(zhuǎn)讓款的60%賠償給自己。小王辯稱，雙方從未簽訂過合伙購房協(xié)議，小張的出資是對(duì)自己的借款，不同意按照房屋轉(zhuǎn)讓款的60%賠償給小張。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，小張與小王同居期間購買的房產(chǎn)系共同財(cái)產(chǎn)。然而，小張?zhí)峤坏摹逗匣镔彿繀f(xié)議》中，小王的簽字經(jīng)鑒定難以查明真?zhèn)?；小王亦沒有證據(jù)證明小張的出資系借款行為。法院在小張出資數(shù)額的基礎(chǔ)上，考慮涉案房屋的實(shí)際出售價(jià)格，酌情確定小王賠償小張經(jīng)濟(jì)損失的數(shù)額。
【分析】
同居生活期間雙方共同購置的財(cái)產(chǎn)，按一般共有財(cái)產(chǎn)處理。本案中，小王在與小張同居期間購買涉案房屋，并取得該房屋的所有權(quán)，但小張為購買涉案房屋確有出資，故涉案房屋應(yīng)認(rèn)定為小張與小王的共同財(cái)產(chǎn)。依據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第6條的規(guī)定，行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
共同投資型、家庭居住型的合伙買房，應(yīng)在房屋產(chǎn)權(quán)登記中列明產(chǎn)權(quán)人及產(chǎn)權(quán)份額情況；登記在一方名下的，應(yīng)簽署《合伙購房協(xié)議》，列明產(chǎn)權(quán)人及產(chǎn)權(quán)份額情況，并予以公證；隱名產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記，保證自己的產(chǎn)權(quán)不受侵害。家庭居住類型的合伙買房，除了采取上述措施，還應(yīng)當(dāng)簽訂分家析產(chǎn)協(xié)議，出現(xiàn)糾紛時(shí)，依據(jù)協(xié)議解決。
