2019年物業(yè)服務(wù)新規(guī)：這7種情況，業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)并獲得7大收益
隨著住宅產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代和房價不斷上漲，小區(qū)物業(yè)服務(wù)關(guān)注度越來越高。在常人眼里，小區(qū)業(yè)主花了畢生積蓄購買的住房，就應(yīng)該享有主人翁的權(quán)利，但事實(shí)并非想象的那么美好。物業(yè)費(fèi)一分沒少交，物業(yè)服務(wù)一天不如一天，業(yè)主提意見也無動于衷。想換物業(yè)流程繁多，往往還受到開發(fā)商或物業(yè)公司阻撓，此時，小區(qū)業(yè)主高價買的房產(chǎn)，儼然成了地地道道的弱勢群體。
不少小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)越來越差，部分交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主也逐步退出了交費(fèi)行列，以至于低質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和業(yè)主抵制物業(yè)費(fèi)兩者相互惡性循環(huán)。物業(yè)公司以物業(yè)費(fèi)收不上來為由，壓縮投入，服務(wù)質(zhì)量越來越差，面對小區(qū)衛(wèi)生條件差、配套設(shè)施不維護(hù)、車輛亂停放、盜竊事件頻發(fā)等狀況，不少業(yè)主也不愿再交物業(yè)費(fèi)，有的還因此對簿公堂，物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾不斷積累。
這一切，都是源于自物業(yè)管理商業(yè)化后出現(xiàn)的種種弊端，物業(yè)公司以賺錢為目的，業(yè)主以享受等價的服務(wù)為目標(biāo)，這中間必須有強(qiáng)有力的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和與時俱進(jìn)的制度作為保障。根據(jù)最新的修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和“物業(yè)領(lǐng)域掃黑除惡”的相關(guān)規(guī)定和要求，物業(yè)公司必須依照與小區(qū)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)，因物業(yè)公司違背約定內(nèi)容，致小區(qū)業(yè)主人身、財物遭受損失的，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
業(yè)主享有全程監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的權(quán)力
物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容事項(xiàng)，就是物業(yè)公司與小區(qū)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，合同里載明了物業(yè)公司到底應(yīng)該做什么事。小區(qū)業(yè)主可根據(jù)合同內(nèi)容逐項(xiàng)監(jiān)督，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)有無缺失，服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，并根據(jù)監(jiān)督情況提出意見和建議。對物業(yè)使用公共部位、公共維修基金、公共設(shè)施費(fèi)用情況以及使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
物業(yè)費(fèi)收支情況需公示
根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)費(fèi)包括物業(yè)人員的工資福利費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、小區(qū)清潔費(fèi)、園林養(yǎng)護(hù)費(fèi)、小區(qū)秩序維護(hù)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、物業(yè)辦公費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。第八條規(guī)定，物業(yè)費(fèi)應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T審定，由物業(yè)公司在小區(qū)顯眼位置將各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容進(jìn)行明碼公示。在具體司法實(shí)踐中，物業(yè)公司應(yīng)每季度將物業(yè)費(fèi)收支賬目以及物業(yè)工作總結(jié)進(jìn)行公示，業(yè)主可審查費(fèi)用收支情況，若發(fā)現(xiàn)有超額收費(fèi)事項(xiàng)，可向物價部門舉報投訴，主管部門應(yīng)予以及時回應(yīng)業(yè)主訴求。
當(dāng)遇到這7種情況，業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)
1.物業(yè)公司未與業(yè)主書面簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》；
2.房屋交付時間延期，業(yè)主可拒交延遲期間物業(yè)費(fèi)，一般說來，應(yīng)是按照開發(fā)商將房屋正式交付給購房者次月計(jì)算物業(yè)費(fèi)；
3.業(yè)主監(jiān)督發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有《物業(yè)服務(wù)合同》外項(xiàng)目并收取費(fèi)用的，業(yè)主可拒交超額部分；
4.物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)超過物價主管部門核定標(biāo)準(zhǔn)的；
5.業(yè)主索要經(jīng)物價部門審核的收費(fèi)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)文件原件，物業(yè)拒不出示的，業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)；
6.暫時不居住的空置房屋，物業(yè)應(yīng)根據(jù)地方規(guī)定減免物業(yè)費(fèi)，一般超過半年以上空置房，應(yīng)予以減免物業(yè)費(fèi)；
7.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，工作推諉。不過，此項(xiàng)需要通過拍照、錄像等合法手段取證舉證，根據(jù)實(shí)際判決進(jìn)行物業(yè)費(fèi)減免。
對物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)、工作推諉，小區(qū)業(yè)主通過這3個步驟處理
第一步，協(xié)商解決
凡是以和為貴，如果業(yè)主提出的問題，物業(yè)能夠得到重視，可以通過協(xié)商解決。比如小區(qū)車位設(shè)置不合理、違章搭建、安全措施不到位、門崗設(shè)置不合理、綠化衛(wèi)生維護(hù)差、兒童娛樂設(shè)施不健全等，可以直接向物業(yè)辦公室提出并要求整改，小區(qū)交付初期，還可以向物業(yè)公司的委托方開發(fā)商提出，由開發(fā)商督促物業(yè)公司給出解決方案。
第二步，投訴舉報
當(dāng)協(xié)商解決不成或者不暢，業(yè)主可向物業(yè)公司的上級主管部門街道或者房管部門進(jìn)行舉報投訴。主管部門應(yīng)積極回應(yīng)民眾關(guān)切，及時安排主管人員組織協(xié)調(diào)，直到問題妥善解決為止。除此之外，業(yè)主還可搜集取證，直接申請仲裁或起訴物業(yè)。在近期國家開展的“物業(yè)領(lǐng)域掃黑除惡”專項(xiàng)工作中，若業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司阻撓業(yè)主正常更換物業(yè)公司，暗中勾結(jié)黑惡勢力擾亂小區(qū)秩序，威脅恐嚇業(yè)主，強(qiáng)行指定裝修單位和裝修材料等行為，可直接向公安部門舉報。
第三步，物業(yè)更換
若協(xié)商解決、投訴舉報都難以扭轉(zhuǎn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主已忍無可忍，最后一步也只能更換物業(yè)公司。物業(yè)公司更換流程比較多，成立業(yè)委會和召開業(yè)主大會是首先要做的工作。更換物業(yè)需業(yè)主大會參會人數(shù)過半、參會住戶面積過半，俗稱“雙過半”，投票贊成更換物業(yè)公司的業(yè)主人數(shù)和房產(chǎn)面積達(dá)到2/3時就可更換。更換物業(yè)流程多，可要求街道全過程指導(dǎo)小區(qū)業(yè)委會推進(jìn)此項(xiàng)工作。
業(yè)主享有7大收益
在很多數(shù)小區(qū)，業(yè)主大多就是履行交物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，很少有聽說還能從物業(yè)獲得收益。事實(shí)上，一些物業(yè)管理服務(wù)做得好的小區(qū)，不僅物業(yè)服務(wù)滿意度高，而且還有獲得物業(yè)派發(fā)的紅包，有的小區(qū)甚至能做到?jīng)_抵一半及以上物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，公共區(qū)域廣告和盈利活動，經(jīng)業(yè)委會同意后辦理相關(guān)手續(xù)，其產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主共有，主要用于專項(xiàng)維修基金。主要有7大塊：
1.在小區(qū)公共區(qū)域投放的廣告收入，如公共外墻、公共場地、電梯廣告等廣告費(fèi)；
2.占用公共道路和場地的停車費(fèi)收入。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，所以收益歸業(yè)主共有；
3.租賃攤位費(fèi)收入。商家利用小區(qū)公共場地擺攤設(shè)點(diǎn)售貨、宣傳以及廢品收購等，進(jìn)入小區(qū)的入場費(fèi)，都應(yīng)屬于業(yè)主收益；
4.公共配套場地的經(jīng)營收入，如小區(qū)設(shè)置的運(yùn)動場、游泳池、會所等占用小區(qū)場地的公共配套設(shè)施運(yùn)營所產(chǎn)生的收益；
5.通信運(yùn)營商入場費(fèi)、基站占地費(fèi)、屋頂信號接收占地費(fèi)；
6.損壞小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備獲得的賠償；
7.物業(yè)用房等空間所產(chǎn)生的經(jīng)營性收入。
說到底，公共部位都是全體業(yè)主當(dāng)時購房時一并購買，其產(chǎn)生的收益理當(dāng)歸全體業(yè)主共同所有，你得到這些收益了嗎？
