虧本出租 深圳寫字樓租金比住宅“低”？
今年以來，關于深圳寫字樓空置率上升的話題有所升溫。近日，網(wǎng)上傳出南山寫字樓降租，更直呼“相比南山區(qū)的房價簡直太便宜，有小老板把衣服和床都放在公司”。對此，網(wǎng)友紛紛站隊：都是空置率太高惹禍，而事實究竟如何？
記者在南山科技園、科苑片區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，的確有一些寫字樓放出特價單位?！坝嵜揽萍紡V場現(xiàn)在有220平方米左右的寫字樓特價單位，月租金每平方米88元，價格還可以談，但管理費稍高，基本是每平方米28.25元含中央空調(diào)。目前，該大廈高樓層段的平均租金在每平方米130元至150元左右，這一兩年都沒有發(fā)生什么變化，但經(jīng)常都會有特價單位放出?！爸薪榻?jīng)理陳小姐告訴記者，”現(xiàn)在附近的小面積寫字樓基本都是二房東承包，只有一些大面積的寫字樓由一手業(yè)主持有，所以現(xiàn)在這個價格二房東都是虧本出租?！?
記者走訪發(fā)現(xiàn)，深圳開發(fā)商對寫字樓的經(jīng)營模式從此前的“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型“開發(fā)-自持”，這就形成了二房東市場，確實有一些專門的商務辦公服務公司或個人提前租下幾層寫字樓，然后在分割成小單位轉(zhuǎn)租出去，利用租金差價盈利，甚至利用承租下來的寫字樓去銀行套出貸款。
“深圳一些寫字樓選擇開發(fā)-銷售的模式，也就是被散賣，會對后期的物管、業(yè)態(tài)以及環(huán)境產(chǎn)生一定破壞。散賣的盈利模式容易導致整體經(jīng)營一致性的欠缺，無法使價值最大化?！标惤?jīng)理表示，“一些寫字樓雖被自持，但還是會被一些二房東承租下來，再進行出租，一旦市場環(huán)境發(fā)生改變，就會有大量寫字樓壓在手上，這些二房東也只好通過降租金、提供更多如增加免租期及對優(yōu)質(zhì)大客戶的租金折扣等優(yōu)惠政策，以換取更高的項目入駐率，導致甲級寫字樓市場平均租金出現(xiàn)下跌。”
記者科苑片區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些經(jīng)營時間較長的寫字樓項目，出租情況較好，如位于科苑片區(qū)的軟件產(chǎn)業(yè)基地，但一些新寫字樓項目空置率就相對較高。
可以說，寫字樓市場向來和緩，如今也有了住宅市場的跌宕之味。在南山科技園，住宅的價格和租金在深圳全市來說都排名靠前，例如科技園附近的華潤城二手房售價已經(jīng)超過每平方米10萬元，科苑片區(qū)的許多小區(qū)售價更超過每平方米15萬元，華潤城旁的大沖城市花園一套80平方米的兩房單位月租已經(jīng)達到11000元左右，按面積計算的確比一些甲級寫字樓的租金還要高。
當然，甲級寫字樓租金不能與住宅租金直接劃上等號，但從2018年第四季度起，深圳部分包租及金融行業(yè)大面積退租的跡象正在加劇，而且大量的寫字樓供應正不斷涌來。第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度深圳寫字樓市場無新增供應，甲級寫字樓市場空置率環(huán)比上升0.2個百分點至18.2%，前海片區(qū)的甲級寫字樓空置率更超過50%，甲級寫字樓市場平均租金環(huán)比下跌1.7%，同比下跌4.1%至每平方米每月225.8元。今年，深圳將迎來15個新寫字樓項目，共計建筑面積約109.9萬平方米的新增供應交付。由于2019年租賃需求預期疲軟，寫字樓租賃市場的競爭將更加激烈，過量的新增供應將帶給多數(shù)業(yè)主更大的出租壓力，業(yè)主或?qū)⒉扇「鄡?yōu)惠政策以應對挑戰(zhàn)。
第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿表示，深圳產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部增長和外部增長基本面依舊向好，且第三產(chǎn)業(yè)比重與其他一線城市相比存在一定空間，深圳的第三產(chǎn)業(yè)增加值仍將保持較為快速的增長。結(jié)合歷史數(shù)據(jù)來看，羅湖、福田和南山三大商務區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)增加值由2008年的2596億元增長到2018年的8790億元，平均每年近14%的增長率。深圳市政府在短期內(nèi)加大寫字樓供應，為經(jīng)濟升級發(fā)展提供足夠的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，無疑是具有長遠眼光的布局。雖然近期深圳甲級寫字樓市場受到部分金融企業(yè)清退而造成短期震蕩，短期內(nèi)供過于求造成空置率承壓，但在2021年及之后吸納將會開始超越供應，屆時空置率預計將逐年走低至9%的水平，供需關系趨于穩(wěn)定。
另一邊，外資繼續(xù)則加倉中國商業(yè)地產(chǎn)。與北京、上海及廣州對比，在大宗物業(yè)交易的投資者結(jié)構(gòu)中深圳的外資買家占比遠低于其他城市。對此，高力國際資本市場及投資服務部華南區(qū)董事林楚洲表示，雖然深圳的房地產(chǎn)市場一直由國內(nèi)投資者主導，但隨著辦公樓存量的增加和住房長期租賃市場的發(fā)展，深圳將為國際機構(gòu)投資者提供更多機會。未來，深圳與鄰近的粵港澳大灣區(qū)城市融合將會增強深圳對外國機構(gòu)投資者的吸引力。
