“科技+房地產(chǎn)”顛覆了寫字樓的盈利模式
經(jīng)濟(jì)基本面和城市發(fā)展的變化之下，北京寫字樓市場需求在過去三年不斷演變。
與交易市場上外資活躍程度不同，中資企業(yè)在北京甲級(jí)寫字樓的租賃面積占比從2016年的35%上升至2019年的59%，已經(jīng)取代外資企業(yè)成為甲級(jí)寫字樓市場的主導(dǎo)力量。
“中資企業(yè)的擴(kuò)張主要體現(xiàn)金融產(chǎn)業(yè)跟科技TMT等領(lǐng)域，這恰恰也是北京的支柱產(chǎn)業(yè)?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)研究部主管孫祖天指出，今年一季度GDP的增長率無論是全國還是北京都是健康穩(wěn)健的態(tài)勢，所以今年北京寫字樓總體狀況來說還是相對(duì)謹(jǐn)慎樂觀。
這種樂觀體現(xiàn)在北京極低的空置率上?！叭ツ晁募径鹊臅r(shí)候，北京出現(xiàn)了負(fù)吸納量，今年一季度吸納量轉(zhuǎn)正，北京現(xiàn)在的空置率在8%左右，仍然是全國最低的空置率之一?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗分析稱。
劉煥麗指出，在寫字樓市場，15%的空置率是一個(gè)臨界點(diǎn)?！斑@個(gè)數(shù)字超過15%，就變成了客戶方市場。實(shí)際上，現(xiàn)在北京的空置率突破10%的可能性不大?！?
這主要源于整個(gè)北京市場的新增供應(yīng)量處在相對(duì)較低的水平。即使今年CBD區(qū)域預(yù)期有比較大的新增體量入市，但是這個(gè)區(qū)域新增供應(yīng)量是不是能夠順利入市還有很大的不確定性。
供不應(yīng)求的北京寫字樓，租金一直維持在高位，去年還有一定的上升。孫祖天認(rèn)為，這不利于租賃需求的釋放?！皹I(yè)主在租金上的讓步將推動(dòng)整體市場活躍度的提升?！?
市場變化已經(jīng)對(duì)此作出了回應(yīng)。孫祖天表示，最近兩年可以看到很多外資客戶采用的是靈活辦公的模式，包括使用非固定辦公位以及聯(lián)合辦公的形式，辦公成本限制在一個(gè)比較可控的水平?！巴赓Y客戶之所以放緩了在寫字樓租賃上擴(kuò)張的規(guī)模，就是對(duì)于北京寫字樓市場租金高企的一個(gè)反映。”
當(dāng)下，租戶移動(dòng)辦公的習(xí)慣越來越流行，對(duì)辦公場所的使用習(xí)慣也不僅僅是一張桌子、一把椅子、一個(gè)筆記本，而是更加強(qiáng)調(diào)“以人為本”的創(chuàng)新，這也直接帶動(dòng)了辦公空間領(lǐng)域的革新。
當(dāng)“科技+”概念進(jìn)入房地產(chǎn)，便顛覆了傳統(tǒng)寫字樓的盈利模式。孫祖天表示，“以前寫字樓最主要的收入來源就是靠租金。但現(xiàn)在通過科技的介入，開發(fā)商的盈利模式是房地產(chǎn)及服務(wù)，從增值服務(wù)中獲得盈利，而不是固定的收租金?！?
劉煥麗補(bǔ)充稱，從整體的運(yùn)營來講，開發(fā)商打造綠色建筑也是在為自身節(jié)約成本?！翱萍假x能是一次性的投入，但是它對(duì)人員、對(duì)運(yùn)營的監(jiān)測和實(shí)施是節(jié)約成本的，至少節(jié)約10%—15%左右?！?
另外，租戶群體在這方面也是會(huì)節(jié)約成本的，并且更具靈活性?！盀槭裁磿?huì)從最簡單的移動(dòng)辦公變成了靈活辦公，其實(shí)是要將所有的辦公室最大化的利用，而且讓辦公室富有彈性、韌性?！眲惐硎?，這不僅加大的員工的融合度，同時(shí)也顛覆了原來加200人就要多租2000平米面積的傳統(tǒng)思路。
雖然房地產(chǎn)市場承壓，但行業(yè)積極的一面也正在孕育，科技賦能的寫字樓領(lǐng)域已經(jīng)逐漸開始顛覆傳統(tǒng)邏輯。
