2019年下半年的樓市，這8件大事必定發(fā)生！
樓市已經(jīng)沒有意外，更不會有奇跡發(fā)生。
相對于股市來說，樓市的優(yōu)勢就在于更加透明、更加理性，可以掌控、可以預(yù)測。
6月20日，西安出臺史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策：一、新落戶要滿1年或者社保個稅繳納1年才能買房，徹底將落戶炒房的漏洞補上了。而且，非戶籍家庭買房，社保由之前的2年延長到5年。
西安從房價漲幅最大的城市，一躍成為全國限購最嚴(yán)的城市，嚴(yán)厲程度已經(jīng)超過四大一線城市。漲幅第一的下場就是限購第一。
同樣遭遇的還有5月份的蘇州，就在蘇州人民傲嬌的慶賀蘇州房價即將追上上海時，一記組合拳直擊要害，而且還有備用政策等待出臺。
現(xiàn)在的樓市，根本不允許囂張氣勢的存在。就像打地鼠游戲一樣，想要不挨打，就在洞里好好待著，露頭就被打，出洞必挨揍。
我在上一篇文章中已經(jīng)說的很明白了：下半年不會再有大行情，2019年整體走勢就是前高后低，先熱后冷。
2019年下半年，以下8件大事將會陸續(xù)發(fā)生，請各位做好心里準(zhǔn)備和行動準(zhǔn)備：
房貸利率上調(diào)
從去年底開始，全國各地掀起了一股房貸利率下調(diào)的熱潮，對樓市小陽春做出了巨大貢獻(xiàn)。
但目前，在高層的宏觀指導(dǎo)下，利率已經(jīng)見底，各地開始紛紛上調(diào)房貸上浮利率，比如6月20日，中國銀行在杭州率先上調(diào)首套房房貸利率，從原本的上浮5%增加到上浮8%，前不久南京、成都等二線城市也已開始陸續(xù)上調(diào)。
其實，我們從6月13日第十一屆陸家嘴論壇上，央行書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清的表態(tài)中，就完全可以看出這個風(fēng)向。郭主席說到：我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，容易助長房地產(chǎn)的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。
任何政策的出臺，背后必定有指揮棒在主導(dǎo)。6月份將是各大城市房貸利率的最低點，接下來的下半年，各地會陸續(xù)上調(diào)，尤其是經(jīng)歷過小陽春的一二線城市。除了上海、廈門之外，享受基準(zhǔn)利率將會成為奢望，包括剛需。
降價拋售
對開發(fā)商來說，好日子總是那么短暫。沐浴在小陽春里還沒有達(dá)到高潮，就草草了事。
2019年5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》：針對房地產(chǎn)的以下五個方面要進行嚴(yán)查：一、表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；二、未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資；三、個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；四、資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；五、并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)。
年初，由于開發(fā)商融資環(huán)境比較寬松，再加上剛需客蓄力已久，才會出現(xiàn)土拍狂熱和成交量的大幅回暖。
但對高層來說，這就已經(jīng)足夠了，絕不會讓小陽春失控。所以，對開發(fā)商嚴(yán)防緊盯，斷糧斷草，杜絕一切違規(guī)輸血，從資金源頭上遏制房地產(chǎn)盲目擴張。
下半年，開發(fā)商將會再次過上缺爹少媽的苦日子，沒錢沒政策，想要存活，只有一條路：降價拋售。下半年，我們一定會再次聽到開發(fā)商們集體高呼：“活下去”！2019年9月-2020年1月，各地會頻繁上演大尺度的打折促銷，為了年底沖業(yè)績，為了人造金九銀十，更為了能活著看到明年春天的太陽，請各位拭目以待。
量價齊跌
2019年下半年，一線城市，以及二線城市市區(qū)，調(diào)控趨勢只有兩個選擇，要么維持高壓，要么調(diào)控升級，絕不會放松。二線遠(yuǎn)郊和三四五線城市，尤其是沒有小陽春的城市，可能會放松調(diào)控，維持基本成交量，續(xù)命土地財政。
從今年3月份開始，四大一線城市的二手房成交量已經(jīng)開始逐月下滑，價格也沒有再漲的動力。接下來，將會輪到二線。
今年下半年，隨著開發(fā)商融資再次收緊，調(diào)控政策以緊為主，房貸利率逐步上調(diào)，各大城市成交量和房價會開始雙雙下跌。
2019年的下半年將會重演2018年下半年的行情，只不過，慘烈程度會略有不同。今年各城市最低成交量和最低房價將會出現(xiàn)在2019年12月-2020年1月。
萬人搶房
限價政策是去年的偉大發(fā)明。今年上半年，為了土地財政，為了能給開發(fā)商繼續(xù)拍地的信心，從一線到五線很多城市都已經(jīng)偷偷放松了限價。
土拍熱了，錢包鼓了，見好就收吧。于是乎，限價開始重新收緊。限價雖然要了開發(fā)商的命，但對有錢人來說，卻是千載難逢的賺錢良機。
最近，成都攀成鋼豪宅仁恒濱河灣開盤，開盤價1.89-2.15萬元/平米，還包括四五千元的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。而仁恒濱河灣5月份的二手房成交價已經(jīng)3.5萬/平米，倒掛一半。
這次開盤總共只有207套，全是185平米四房兩廳兩衛(wèi)，一二手倒掛直接導(dǎo)致一套房的利潤就是277萬。所以3天報名人數(shù)迅速達(dá)到20642人，萬人搶房重現(xiàn)江湖。
同樣是成都，6月6日華潤悅璽推出了華潤二十四城第8期精裝住宅，價格為1.7萬元/平米，而其1-6期二手房均價為2.48萬元/平米，倒掛7800元/平米，截止目前，華潤悅璽已經(jīng)有1.3萬人報名。
419高層重提房住不炒，是今年樓市的重大轉(zhuǎn)折點，和去年731的“堅決遏制房價上漲”是同等級別的。
所以，才會有住建部對房價漲幅過高的10城預(yù)警，才會有銀保監(jiān)會收緊房企融資，上調(diào)利率，西安蘇州強勢調(diào)控。
今年下半年，限價將繼續(xù)成為各城市的常態(tài)，而且絕不會放松，只能越限越緊，因為放松就意味著會被住建部警告，放松就會被槍打出頭鳥，沒人敢步西安和蘇州的后塵。
限價就意味著倒掛，倒掛就意味著搶房。與其說限價是為了給領(lǐng)導(dǎo)面子，不如說是讓富人更富。
不管怎樣，如果你有錢有房票，下半年千萬別錯過限價的巨大紅利。如果是窮人一枚，那就好好工作，別總想著發(fā)財，畢竟靠工資永遠(yuǎn)發(fā)不了財！
打砸售樓處
人的本性，就是好了傷疤忘了疼。年初各地樓市的火爆早讓人忘記了樓市慘淡的模樣。讓我們來看下去年下半年都有哪些大事發(fā)生：
2018年6月，北京通州的K2十里春風(fēng)，房價從3.75萬/平降到2.68萬/平，前業(yè)主要求退房。9月，杭州大江東的未來海岸二期開盤，部分房源降價40萬，一期業(yè)主維權(quán)。9月21日，泰禾合肥院子，備案價2.2萬/平的洋房只賣1.6萬/平，業(yè)主示威游行。9月，漳州融信壹號府，上一年開盤價1.8萬/平，現(xiàn)在降至1.2萬/平，業(yè)主拉橫幅維權(quán)。10月4日，江西上饒碧桂園信州府，1萬/平降至7000元/平，業(yè)主維權(quán)，聚眾打砸售樓處。10月10日，廈門萬科白鷺郡，6折賤賣別墅，遭遇前業(yè)主維權(quán)后，同意補償20萬或者直接退房。
放心吧，今年下半年，這些打砸維權(quán)的好戲一定會再次上演。
開發(fā)商日子不好過，只有打折拋售、回款保命一條路，這本就是利人利己的好事。只是國人實在缺乏起碼的市場經(jīng)濟道德品質(zhì)，既嫌房價貴，又不讓房價降。
聽我一句話，如果你打算買一手房，千萬要等到四季度買。剛剛買好的朋友，如果你的小區(qū)降價了，也別去維權(quán)，怪只怪自己沒有眼光和判斷力，有本事就再買一套，拉平差價。沒錢就別瞎胡鬧，顯得特別low。
降價未遂
活了近40年，特別信奉一句話：越是掛在嘴邊的，越是最缺乏的。
一二線城市的限價是限漲價，而三四線城市的限價是限跌價。
2019年6月10日，湖北省恩施市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場價格預(yù)警的通知》的“紅頭”文件，對降價現(xiàn)象提出預(yù)警和相應(yīng)的整改措施，還將對備案價格的下限底價進行制度性約束，確定良性的降價幅度比例區(qū)間。
3月份，江西贛縣住建局也曾發(fā)布一份緊急通知，要求所有房企停止特價房銷售，同時，成交價低于2月份同類型的合同暫緩備案。
上半年，爆出的地方政府干預(yù)開發(fā)商降價未遂事件不多，不過下半年將會頻繁發(fā)生，尤其是在三四線城市。
因為，三四線城市土地財政依賴度高，房價上漲動力缺乏，特別是在今年各地棚改腰斬之后，房價下滑已經(jīng)勢不可擋。各地政府雖然極力挽回頹勢，但注定是強弩之末。
一二線的房企降價，是老百姓不允許，而三四線的房企打折，是政府不允許。
總之，在房地產(chǎn)行業(yè)完全的實行市場經(jīng)濟，我們還有很長的路要走。
甕中捉鱉
2017年，北京上海率先提出限制外來人口，設(shè)定人口規(guī)模天花板。也是在這一年，二線城市嗅到商機，開始瘋狂搶人。
去年整整搶了一年的二線，積累了大量的購房剛需，當(dāng)然也參雜了些許炒房投機客，房價上漲動力十足。比如蘇州，西安，杭州，一旦政策略微放松就會導(dǎo)致房價報復(fù)上漲。
在房住不炒的威嚴(yán)之下，即能繼續(xù)搶人，又可以維穩(wěn)房價的，只有一個招數(shù)，就是新落戶不能買房，必須滿一定年限。比如6月20日的西安，再比如2018年515的成都新政，都要求落戶滿一定年限才有購房資格。
未來，二線城市想要繼續(xù)搶人，并且房價上漲明顯的，一定會仿效西安成都出臺這一政策。
搶人但不準(zhǔn)買房這一甕中捉鱉的招數(shù)，可以徹底清理出炒房客，但不損害真剛需的利益。
其實，我們很多政策的出發(fā)點和效果都是很好的，問題在于能否長期堅持下去，朝令夕改，最終吃虧的都是社會底層。
周期從3年變成1年
房地產(chǎn)3年一周期，眾所周知。但這都是過去式了，因為，3年對我們的經(jīng)濟來說，太長了。
現(xiàn)在的經(jīng)濟是在走鋼絲，不允許有大的偏差，更經(jīng)受不起大起大落。所以，3年周期會變成1年周期，上半年松，下半年緊，房企餓不死，房價還可控，2018年如此，2019年同樣如此。
掌握了周期，看透了本質(zhì)，你才能在樓市里立于不敗之地！
買房方法論
基于對當(dāng)下行情的判斷，我預(yù)計以上8條會在今年下半年集中爆發(fā)。
對于計劃買房的朋友來說，非常有參考價值。以下買房建議，請務(wù)必牢記：
一、計劃買一手房的朋友，務(wù)必等到今年四季度再買，新房限價只會越來越嚴(yán)，打折促銷，一二手倒掛，會集中爆發(fā)，此條適用于所有城市。
二、一二線城市想買二手房的朋友，現(xiàn)在可以開始看房，但是千萬別著急出手，因為你會發(fā)現(xiàn)越到年底房價越低，砍價越容易，節(jié)省個幾十萬輕而易舉。三四線小城，還是以一手房為主，二手流通率太低，不建議入手。
三、置換客，請現(xiàn)在抓緊賣掉房子，小陽春的余溫還在，成交量還不低，現(xiàn)在誰買你的房子就是高位接盤。買進的時機請參考前兩條。當(dāng)然，如果你資金夠的話，可以年底先買進，明年小陽春再賣出。
四、目前的1年周期行情里，一季度的房價和成交量最高，四季度的房價和成交量最低，所以，小陽春適合賣房，而不是買房，年底適合買房，而不是賣房。千萬別搞反了！
第二輪土地承包到期后
7月起公積金繳存基數(shù)
土地管理法將修訂 農(nóng)
山西省房地產(chǎn)去庫存成
疫情過后、聯(lián)合辦公空
