連環(huán)出招！南京、廈門、武漢、沈陽、杭州之后，西安正式宣布了
01
現(xiàn)在都流行，連環(huán)暴擊。
和蘇州一樣，西安新一輪調(diào)控也是不出則已，一出便是連環(huán)招式。
蘇州自5月11日開啟大調(diào)控后的半個月里，又接著兩次收緊了政策，而西安10天里也出手了兩次。
第一次是6月20號，發(fā)布一紙升級令，具體內(nèi)容有：
1、外地人落戶西安，需要落戶滿一年或連續(xù)繳納滿12個月社保，才能購房；
2、沒有落戶的外地人，此前購房需要2年連續(xù)社保，如今升級為5年；
3、擴大了限購范圍。
6月24日，西安又發(fā)布文件，宣告要接廣州、深圳、南京、杭州、成都等12個商改租城市的棒，成為全國第13個商改租城市，以支持“租購?fù)瑱?quán)”。
之所以連環(huán)暴擊，是因為蘇州、西安兩個城市都是冒尖特別嚴(yán)重的城市。
蘇州是今年以來樓市成交量與土地市場表現(xiàn)最為突出的城市。4月份，蘇州二手房價格領(lǐng)漲熱點城市。土地市場上，半個月的時間里，誕生了三個地王。
西安則是過去兩年房價表現(xiàn)最為突出的城市。
2018年某統(tǒng)計機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，西安房價漲幅位居全球第三，中國第一。
而之前界面新聞在5月份推送的一篇文章中寫出，西安房價已經(jīng)連續(xù)上漲了38個月，如今算來，已連漲39個月。
02
從兩座城市的連環(huán)暴擊中，可以看到：
1、中央穩(wěn)定樓市的決心。
在樓市關(guān)鍵的十字路口，兩個在樓市表現(xiàn)中最具代表性的城市遭遇新一輪調(diào)控，表明這一次調(diào)控非同以往，政府堅決調(diào)控到底，維護調(diào)控成果。
2、堅定執(zhí)行年初住建部制定的“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”任務(wù)。
蘇州、西安、丹東、杭州等城市的政策收緊，是防范房價驟起。與此同時，湖北恩施也發(fā)布了一紙“止跌令”，是為了防范房價驟降，目的都一樣，維穩(wěn)房價。
以此可以看到，下半年在不發(fā)生大變數(shù)的背景下，樓市仍會以穩(wěn)定為主。
蘇州、西安雖然都重啟了新一輪調(diào)控，但兩個城市的路線不同。
蘇州更多仍是沿襲老套路，以限為主，而西安堵與疏并用。
在堵方面，西安開啟了鎖樓模式，將原來非戶籍人口購房資格從原來連續(xù)繳納社保2年延長至了5年，落戶人口要落戶滿一年后，才能購房。從限購力度上，控制住宅流動性。
在疏方面，西安開啟了商改租模式。這是個大手筆。要知道，目前西安的商業(yè)房規(guī)模大，空置率非常高，這批房子如果能改租賃住房，將對西安的租賃市場具有極大的穩(wěn)定作用。
為了了解西安出臺的這個“商改租”大招對于西安樓市的影響，不妨先看一張圖。
上圖是第一太平戴維斯披露的2018年熱點城市甲級寫字樓的空置率情況。
可以看到，西安的空置率在熱點城市中規(guī)模位居第11位，空置率位居全國第4位，超過30%，僅次于天津、重慶、武漢。
超過30%的空置率意味著什么，意味著三套甲級寫字樓中，就有一套空置。
這么多的空置房，是對資源與空間的極度浪費，同時，還占用了住宅開發(fā)資源，一定程度上，是租金與房價高的幫兇。
至于為什么熱點城市商業(yè)用房（寫字樓、廠房等）的空置率為何這般高？主要原因有二：
1、作為城市形象與經(jīng)濟的擔(dān)當(dāng)，各城市盲目規(guī)劃建設(shè)。
每個城市夜晚最美麗的地方，基本都是寫字樓扎堆的CBD，它是繁榮的象征，也是每個城市的片區(qū)規(guī)劃過程中，最先建設(shè)的物業(yè)。由于它的稅收豐厚，可以有效推動GDP增長，所以這類物業(yè)，城市運營者都喜歡規(guī)劃。
終致存量越來越大。
2、電商沖擊與商業(yè)物業(yè)投資價值收縮，導(dǎo)致需求量急速下滑。
電商盛行的背景下，對商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生了巨大沖擊，再加上寫字樓與住宅價格倒掛，投資屬性越來越弱，最終導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的需求遞減。
需求遞減，增量如常，空置率焉能不高？
03
在這種背景下，再加上租售同權(quán)這一長效調(diào)控機制已經(jīng)推出，中央順勢圈定了12個城市作為試點，試點“商改租”。
這12個城市分別是廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶。
允許商改租的意思是，在可行的情況下，一些寫字樓、廠房等商業(yè)物業(yè)，可以轉(zhuǎn)變屬性，變?yōu)樽赓U住宅，以供應(yīng)租賃市場。
明眼人都能看出來，如果這種方法大力度執(zhí)行，必然會重挫租金。但截至到目前，12個試點城市執(zhí)行力弱、效率低，房租均未下滑。
西安如今加入這個陣營，理論上對于穩(wěn)定西安的租金有幫助，畢竟西安這類房子規(guī)模不小，空置率位居全國第四。
至于，能不能穩(wěn)定，還是要看執(zhí)行力度與效果。
