郁亮：對房地產(chǎn)行業(yè)來到白銀時代判斷沒有改變過
6月28日，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ）召開2018年度股東大會，審議萬科董事會報(bào)告、年報(bào)、利潤分配方案等。會上，郁亮重提白銀時代，并稱對“對房地產(chǎn)行業(yè)來到白銀時代判斷沒有改變過”，萬科當(dāng)初提“活下去”是對自己的警醒，“可能有時候在行業(yè)上大家澆點(diǎn)冷水，讓大家清醒一下，對我們自己是有幫助的?！?
萬科董事會主席郁亮、萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝、董事會秘書朱旭、萬科獨(dú)立董事劉姝威、孫盛典、吳嘉寧等出席此次股東大會。
頭部企業(yè)競爭激烈
按照萬科年報(bào)，2018年，萬科全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積4037.7萬平方米，合同銷售金額6069.5億元。相比2017年，去年全年萬科銷售金額實(shí)現(xiàn)14.5%的增長，合同銷售面積增長12.3%，6069.5億元的銷售額也創(chuàng)萬科單年銷售額新高。
股東會上，祝九勝表示，我們判斷這個行業(yè)還會碰到一些挑戰(zhàn)和不確定性，經(jīng)濟(jì)碰到下行的壓力并沒有消除，人口面臨著少子化挑戰(zhàn)，住宅全面短缺時代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)增速放緩；行業(yè)集中度提升，頭部企業(yè)競爭更加激烈。
面對上述情況，祝九勝稱，這一方面給我們帶來挑戰(zhàn)，同時我們也在當(dāng)中力爭尋找發(fā)展的機(jī)會。發(fā)展的機(jī)遇仍然還是存在，兩點(diǎn)：一個是中國城市化進(jìn)程仍然繼續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)仍然維持較大規(guī)模水平。人民美好生活還需要更多內(nèi)容的供應(yīng)和更多空間服務(wù)，企業(yè)的轉(zhuǎn)型也并非一朝一夕，并非是容易的事，我們也探討了幾年，也取得了經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
在談及萬科工作重點(diǎn)時，祝九勝指出主要是五個方面：一是基于戰(zhàn)略明確發(fā)展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤，開發(fā)業(yè)務(wù)仍然是萬科基本盤；二是基于市場積極銷售，做好投融資工作；三是基于客戶，打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品，好服務(wù)；四是，基于安全，守住安全、質(zhì)量與價(jià)值觀底線；五是基于事業(yè)合伙人機(jī)制，完成組織重建，實(shí)現(xiàn)事人匹配。
累計(jì)現(xiàn)金分紅573億元
會上，對于股東關(guān)心的利潤分紅逐漸降低的問題，萬科董事會秘書朱旭回應(yīng)稱，萬科是A股上市公司中堅(jiān)持長期現(xiàn)金分紅的公司。據(jù)萬科方面統(tǒng)計(jì)，萬科也是A股市場連續(xù)分紅時間最長的公司，累計(jì)現(xiàn)金分紅573.6億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這么多年在二級市場股權(quán)融資的金額260億元。
朱旭指出，萬科的分紅政策基本比較穩(wěn)定，2018年分紅118億，比2017年度99億元增長19%，分紅比例基本保持35%穩(wěn)定水平。這次分紅方案綜合考慮了短期市場環(huán)境和公司需求，未來希望保持一個穩(wěn)定35%分紅比例。
對于跟投是不是傷害了股東權(quán)益的疑問，祝九勝給出解釋稱，“萬科員工跟投現(xiàn)在都跟不動了，壓力挺大的。全國前50強(qiáng)房企中接近30家，都出現(xiàn)跟不動的情況，我們不是唯一一家。現(xiàn)實(shí)情況是沒有那么多現(xiàn)金流可以跟，即使是有足夠現(xiàn)金流，我們員工也是劣后的，分完股東再分給員工。”
土地市場太熱就不跟，合適的一定會去拿
今年上半年，一二線城市供地力度明顯較去年同期加強(qiáng)。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，一線城市土地成交面積同比上漲20%，二線城市土地成交面積同比上漲9%。在加大土地供應(yīng)力度的同時，一二線城市的土地成交量和成交金額同比均是上升趨勢。
面對土地市場活躍的情況，祝九勝給出了對當(dāng)前市場的看法。祝九勝指出，我們看到房地產(chǎn)市場、土地市場還是有不同表現(xiàn)，可以說是一個問題的兩個方面。我們對房屋市場的判斷，雖然有一些小小的波動，總體上目前處于平穩(wěn)發(fā)展的方向。至于土地市場，大家可能也關(guān)注到了，至少在競爭方面比較激烈，個別城市有過熱現(xiàn)象，我們自己同行當(dāng)中，有的同行的企業(yè)比我們更樂觀一些，我們顯得更謹(jǐn)慎一些。在投資方面，我們一直是謹(jǐn)慎投資，對于土地市場，太熱就不會跟，合適的一定會去拿，還是要保證足夠的儲備資源保證可持續(xù)發(fā)展。
對房地產(chǎn)行業(yè)來到白銀時代判斷沒有改變過
2018年9月，萬科董事會主席郁亮在萬科南方區(qū)域9月季度例會上將“活下去”作為三年事業(yè)計(jì)劃書制定的基本要求，同時強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略圍繞“活下去”展開。
對此，郁亮再次重申，“對我們來說就是三個：活下去、活得好、活得久，大家只看到前面一個，沒有看到后面兩個?！?
面對提出“活下去”口號后當(dāng)前是否有所改變，郁亮則明確指出，對房地產(chǎn)行業(yè)來到白銀時代判斷也是沒有改變過。
萬科當(dāng)初提“活下去”也是對自己的警醒。“有時候?qū)ψ约簼颤c(diǎn)冷水，讓大家清醒一下，對我們自己是有幫助的?！?
郁亮稱，萬科有幾個基本判斷沒有改變過?！氨热缯f我們這個行業(yè)房子是用來住，不是用來炒的，租購并舉是一個長期政策；對房地產(chǎn)行業(yè)來到白銀時代判斷也是沒有改變過。萬科致力于為客戶提供好產(chǎn)品、好服務(wù)的策略也從來沒有改變過。萬科做城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商的戰(zhàn)略定位以及和城市同步發(fā)展、客戶同步發(fā)展的具體業(yè)務(wù)策略也沒有改變過。”
