租期不得超過二十年，廣州新增租賃住房
廣州市下發(fā)通知 要求新增租賃住房——
租期不得超過二十年
昨日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），《通知》要求住房租賃合同期限不得超過二十年，有效打擊“明租實(shí)售”。
此外，《通知》要求租賃住房在項(xiàng)目宣傳推廣時(shí)，不得誘導(dǎo)、強(qiáng)迫、引導(dǎo)承租人參與任何有金融風(fēng)險(xiǎn)的行為，同時(shí)不得出現(xiàn)“投資”“升值”“名校”“首付”“月供”等涉嫌誤導(dǎo)、欺騙和虛假宣傳字樣。
《通知》自印發(fā)之日起施行，有效期5年。
供應(yīng)：
集體建設(shè)用地建租賃住房或?qū)⒃黾庸?yīng)
按照《通知》，所謂“新增租賃住房”，包括《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的自持租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房、經(jīng)規(guī)劃和自然資源部門批準(zhǔn)新建或改造的租賃住房。這是廣州再次明確要加大增量的途徑，進(jìn)一步增加租賃住房供應(yīng)。
值得一提的是，此次“新增租賃住房”包括了“利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房”，此類租賃住房有望大量增長(zhǎng)。廣州作為首批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，按照計(jì)劃，至2020年，全市計(jì)劃利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房建筑面積300萬(wàn)平方米，每年批準(zhǔn)建筑面積按100萬(wàn)平方米控制。目前，經(jīng)市政府批復(fù)同意的第一批試點(diǎn)10個(gè)項(xiàng)目中有3個(gè)項(xiàng)目已取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，正加快推進(jìn)方案設(shè)計(jì)和報(bào)建工作。
同時(shí)，在新增租賃住房經(jīng)營(yíng)方式上，《通知》允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、村集體對(duì)于各自的新增租賃住房既可自主出租經(jīng)營(yíng)，也可與住房租賃企業(yè)等合作出租經(jīng)營(yíng)。這意味著，新增租賃住房的承租在經(jīng)營(yíng)方式上有了更多自主選擇權(quán)。
租金： 由租賃雙方參考《廣州市房屋租金參考價(jià)》并結(jié)合市場(chǎng)水平協(xié)商確定。
押金：鼓勵(lì)押一付一，最高不得超過月租金三倍，一次性收取租金的不宜超過一年。
租期：住房租賃合同期限不得超過二十年。
在租金方面，《通知》要求對(duì)新增租賃住房的經(jīng)營(yíng)實(shí)行市場(chǎng)化調(diào)節(jié)機(jī)制，不限定承租主體，租金價(jià)格由租賃雙方參考《廣州市房屋租金參考價(jià)》并結(jié)合市場(chǎng)水平協(xié)商確定。此外，經(jīng)政府有關(guān)部門團(tuán)租用作公共租賃住房及其他政策性住房的，例如用作人才公寓等，其承租對(duì)象、租金價(jià)格和管理要求都需要按照相應(yīng)的公共租賃住房規(guī)定執(zhí)行。
而且，為了減輕承租人的經(jīng)濟(jì)壓力，對(duì)于新增租賃住房，《通知》明確租金收取鼓勵(lì)押一付一，押金最高不得超過月租金三倍，一次性收取租金的不宜超過一年。據(jù)了解，市面上有個(gè)別從業(yè)者，打著“租房”旗號(hào)，售賣房屋的長(zhǎng)期使用權(quán)，對(duì)此，《通知》在制度設(shè)計(jì)中除了對(duì)新增租賃住房的權(quán)屬和土地性質(zhì)、使用年限做了相關(guān)規(guī)定外，還明確要求“住房租賃合同期限不得超過二十年”，以此對(duì)租賃行為進(jìn)行約束，從一定程度上限制“以租代售”“明租實(shí)售”的情況。
此外，近年來(lái)，一些租賃運(yùn)營(yíng)商及中介機(jī)構(gòu)要求客戶使用“租房貸”以“貸”養(yǎng)租。針對(duì)此現(xiàn)象，《通知》要求租賃住房在項(xiàng)目宣傳推廣時(shí)，不得誘導(dǎo)、強(qiáng)迫、引導(dǎo)承租人參與任何有金融風(fēng)險(xiǎn)的行為。同時(shí)宣傳時(shí)也不得出現(xiàn)“投資”“升值”“名?！薄笆赘丁薄霸鹿薄安幌拶?gòu)”“不限貸”等涉嫌誤導(dǎo)、欺騙和虛假宣傳字樣。
用途限制：租賃住房不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓
《通知》規(guī)定，用于建設(shè)自持租賃住房的土地出讓時(shí)，應(yīng)在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中約定，地塊所建自持租賃住房應(yīng)當(dāng)整體辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)在其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和登記簿上注記用途為“自持租賃住房”，載明“不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓及拆分抵押。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生合并重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等特殊情形的，自持租賃住房應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后自持租賃住房性質(zhì)不變”。
利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，集體建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)整體申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和登記簿上注記“不得分割、分拆銷售、分拆轉(zhuǎn)讓及分拆抵押”。
信息備案：新增租賃住房都需備案
按照《通知》要求，經(jīng)營(yíng)新增租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、村集體等應(yīng)將其出租的房源信息如實(shí)錄入廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)，房源信息一目了然，做到房源信息透明。
此外，新增租賃住房出租需要按照《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》、《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》（穗建規(guī)字〔2017〕18號(hào)）的規(guī)定，辦理房屋租賃合同登記備案。
專家：定租賃用途 防“明租實(shí)售”
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，《通知》對(duì)自持型租賃住房的不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行了規(guī)定，主要是兩點(diǎn)，一是用途為“自持租賃住房”，二是“不得分割”，這樣也是為了促進(jìn)此類住房用途明確，防范明租實(shí)售等情況的出現(xiàn)。
《通知》還對(duì)具體租賃合同內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。主要包括租賃中的期限、租金和押金等問題。在實(shí)際過程中要警惕一些違規(guī)收取租金的做法，比如說部分租賃合同可能會(huì)給出減免管理費(fèi)等優(yōu)惠，這個(gè)時(shí)候租客一定要警惕是否存在私下亂收費(fèi)、明減實(shí)收等風(fēng)險(xiǎn)。
