房企半年報營收、凈利表現(xiàn)強勁 銷售額增長乏力
近期，不少房企發(fā)布了2019年半年報和半年業(yè)績預告，其營業(yè)收入與凈利潤方面大多仍表現(xiàn)出增長態(tài)勢，如保利發(fā)展和綠地控股營業(yè)收入增長都保持在19%以上，凈利潤的增長則保持在40%以上。表現(xiàn)突出的如金科上半年營業(yè)收入和凈利潤分別增長68%和289%。
而另一方面，上半年房企的銷售業(yè)績增幅卻較為緩慢，根據(jù)克而瑞發(fā)布的2019年1-6月銷售排行榜，碧桂園、恒大銷售額相比去年同期均有所下降，即便上半年銷售額增長的房企，其增幅較之前也相對放緩。
事實上，早在今年年初房企制定銷售目標時便有意下調(diào)了任務量，如恒大、中海、旭輝等。
克而瑞分析指出：“2019年將是房地產(chǎn)市場銷售‘小年’，2019年下半年，百強房企規(guī)模增長也將繼續(xù)保持平穩(wěn)，出現(xiàn)快速增長的概率不大?！?
一名業(yè)內(nèi)人士告訴《華夏時報》記者，“房企將銷售額確認為收入的時間一般是2-3年，今年上半年的營業(yè)收入和凈利潤反映的是前幾年的銷售情況，而現(xiàn)在銷售額增速放緩甚至下降，或對之后幾年的收入帶來影響?！?
多數(shù)房企凈利潤大幅上漲
8月13日，保利發(fā)展、越秀集團、旭輝控股等多家房企集中發(fā)布半年度財務報告。旭輝控股上半年核心凈利潤按年增長17.3%至人民幣28.7億元，毛利率及核心凈利潤率分別為34.5%及14.3%。
越秀集團上半年營業(yè)收入約為217.9億元，同比上升114.4%。毛利率約為30.0%，同比上升4.2個百分點。權益持有人應占盈利約為18.7億元，同比上升42.4%；核心凈利潤約為18.3億元，同比上升63.2%。
保利發(fā)展半年度營業(yè)收入711.41億元，同比增加19.49%，歸屬上市公司股東的凈利潤約99.55億元，同比增加53.03%。
截至目前，已有數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了業(yè)績報告或業(yè)績預告，它們中絕大多數(shù)營業(yè)收入和凈利潤呈上漲態(tài)勢，且漲幅可觀。
如8月12日發(fā)布2019年半年報的金科股份，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入261億元，同比增長68%，歸屬于母公司的凈利潤為25.90億元，同比增長289%。藍光發(fā)展7月上旬發(fā)布業(yè)績預增公告，預計公司2019年半年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比增加約62511萬元左右，同比增加約101%左右；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤與上年同期相比增加約59012萬元左右，同比增加約98%左右。
陽光城、泰禾集團、金地集團、首創(chuàng)集團、時代中國凈利潤增長幅度基本都在40%以上，此外，金融街、融信中國等房企漲幅也在20%以上。
一名房企高管告訴《華夏時報》記者，“這是前幾年房企不斷沖擊銷售額所帶來的結果，實現(xiàn)銷售額與確認收入之間有一個時間差，現(xiàn)在確認的收入大部分是2018年6月份以前的項目銷售帶來的，那時一二線城市輪番上演‘搶房’大戲，三線城市也正處于‘春天’，房企銷售額快速增長，可預見2019年房企的收入應該會普遍大幅增長”。
銷售額增速疲軟
與營業(yè)收入、凈利潤普遍大幅增長形成鮮明對比的，是上半年房企銷售額增長疲軟。
2016-2018年，房企銷售額突飛猛進，2018年有32家房企銷售額突破了千億，3家龍頭房企突破了5000億元，而僅僅3年前，銷售額破千億的房企僅有7家，排名第一的萬科銷售額還沒有過3000億元，尚未發(fā)力的融創(chuàng)中國銷售額為731.2億，而2018年這一數(shù)字直線上升到4600億元。
彼時房地產(chǎn)市場千帆競技，從2016年起，房企紛紛上調(diào)年度銷售增幅目標，如在2016年完成1553億元銷售額后，融創(chuàng)中國將2017年銷售目標調(diào)至2100億元；恒大在2015年實現(xiàn)2013.5億元銷售額后，又將2016年的銷售目標定為3000億元；富力地產(chǎn)2017年實現(xiàn)銷售額818.6億元，2018年將銷售目標定為1300億元。如此類情形，不勝枚舉，且基本都能超額完成任務。
而在2019年初，當人們已經(jīng)習慣于房企調(diào)高目標銷售額增速時，它們卻普遍調(diào)低了2019年目標銷售額增速。
2018年取得合約銷售金額1520億元的旭輝控股，2019年的目標是1900億元，增長率僅25%，相比過去幾年降幅明顯；去年首次躋身千億房企陣營的雅居樂，房地產(chǎn)項目預售金額約1026.7億元，同比增長14.5%，但在此后的業(yè)績會上，管理層將2019年的銷售目標定為1130億元，同比增幅降至10%；去年合約銷售額同比增幅高達100%的中國奧園，將2019年的銷售目標設定為在2018年基礎上增長25%；而銷售增幅約45.5%的時代地產(chǎn)，今年的預期增速則僅約23.8%；合約銷售金額達5513.4億元的恒大，今年的銷售增速目標不到10%；萬科今年的銷售回款目標被定為6000億元，相比2018年的6300億元目標減少300億元；2018年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額3012.4億港元，較上一年增長29.8%，同比增速為近5年最高。但在業(yè)績發(fā)布會上，中海地產(chǎn)將2019年的銷售目標定為3500億港元，預估同比增幅僅為16%。
中國指數(shù)研究院分析指出，2019年從公布銷售目標的39家房地產(chǎn)企業(yè)來看，其目標增長率均值僅為19.2%，較2018年降低24.8個百分點。銷售目標增長率超過30%的僅有福晟、中駿與仁恒置地；對比來看，恒大等龍頭房企主動進行戰(zhàn)略調(diào)整，適當降低銷售目標，保持相對平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，同時碧桂園、萬科等房企近幾年并不公布銷售目標。
即便如此，上半年房企的完成情況仍不盡如人意。根據(jù)克而瑞發(fā)布的銷售額排行榜，今年上半年卻無一家企業(yè)能夠突破4000億元，碧桂園仍排行第一，業(yè)績3895.4億元，恒大由3040億元降到2825.4億元。
排名前20的房企中，大部分房企銷售額均有小幅上升，但增幅相比2016-2018這三個年度的上半年均有所放緩。一名業(yè)內(nèi)人士對《華夏時報》記者表示，“在市場集中化程度越來越高的背景下，房企的銷售額基本反映了市場情況，市場從爆發(fā)式增長到現(xiàn)在趨于平靜，房企從跨越式發(fā)展到穩(wěn)定發(fā)展，說明市場在走向成熟，對企業(yè)規(guī)模與效益的平衡發(fā)展也是有利的。”
