長租公寓“確實有壓力” 只有愿景還沒業(yè)績
2016年前后，長租公寓市場風口正盛，開發(fā)商摩拳擦掌相繼進入，然而經(jīng)過三年的發(fā)展，盈利難、監(jiān)管施壓以及不斷曝出的租賃亂象正讓這個曾經(jīng)的“風口”逐漸消退?！笆沁M是退”也成為擺在房企面前的選擇題。
萬科、龍湖：長租公寓作為主航道業(yè)務之一
“既然是我們選定的主航道業(yè)務，我們就會長期堅持做下去”，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在今年8月21日召開的中期業(yè)績推介會上如是說。
嗅覺靈敏的萬科成為早一批布局長租公寓的房企之一。盡管在推進過程中有所波折，租賃住宅作為萬科的核心業(yè)務之一，萬科仍明確長租公寓是萬科的主航道業(yè)務之一。
萬科旗下?lián)碛星嗄觊L租公寓品牌“泊寓”，針對長租公寓業(yè)務，萬科提出：提升已獲取項目的開業(yè)效率與經(jīng)營質(zhì)量的同時，提升萬科租賃住宅品牌影響力是租賃住宅業(yè)務的基本盤。
萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ）半年報顯示，今年上半年新開業(yè)101個項目，總計2.06萬間。截至6月30日，長租公寓業(yè)務已覆蓋35個主要城市，累計開業(yè)8.2萬間，其中74%位于北京、上海、深圳、廣州、杭州等14個核心城市，開業(yè)半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%。
今年上半年，“泊寓”也獲得2018-2019中國集中式長租公寓年度十佳運營商稱號。
為拓展資源獲取渠道，萬科也在局部城市開展萬村項目探索。截至2019年6月30日，萬村項目改造完工的房間數(shù)約2.4萬間，已交付開業(yè)的項目出租率良好。部分項目由于開展難度高于預期，集團基于自身的經(jīng)營安排進行了相應調(diào)整。
和萬科一樣，自2017年以來，龍湖也將長租公寓作為四大主航道業(yè)務之一。
龍湖集團（00960.HK）半年報顯示，今年上半年，龍湖集團旗下長租品牌“冠寓”實現(xiàn)租金收入4.3億元。
對于長租公寓，在8月26日召開的中期業(yè)績會上，龍湖集團CEO邵明曉表示，長租公寓是龍湖主航道業(yè)務，并披露上半年已經(jīng)開業(yè)6萬間，全年開業(yè)8萬間的目標不變，同時維持全年收入10億元的目標。
與其他房企相對謹慎的態(tài)度不同，邵明曉給出了盈利的時間表，“中長期來看，這個業(yè)務還是非常能賺錢的業(yè)務。大概的規(guī)劃，明年會微利，后年開始毛利率在12%左右?！?
在邵明曉看來，目前，龍湖集團已經(jīng)基本在長租行業(yè)做到頭部領(lǐng)域，再往前走有希望做到完全的領(lǐng)先或者處于第一、第二的位置，會堅定按照自己的節(jié)奏走。未來重點還是在質(zhì)量，會把選址運營，用戶以及底層的系統(tǒng)全面強化，提升出租率。
朗詩綠色：回歸地產(chǎn)主航道，剝離長租公寓
有房企激進，也有房企保守，宣布剝離旗下長租公寓，安安穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展“地產(chǎn)主業(yè)”。
困于多元化業(yè)務的拖累，宣布更名為“朗詩綠色地產(chǎn)有限公司”的朗詩綠色集團有限公司（00106.HK）在今年5月宣布剝離虧損的長租公寓業(yè)務以及其他4項非地產(chǎn)業(yè)務至控股公司朗詩集團。
朗詩綠色解釋，作為一個創(chuàng)新類業(yè)務，朗詩寓仍處于培育期，預計未來兩年將持續(xù)虧損，日后將產(chǎn)生持續(xù)資本開支，剝離至控股股東朗詩集團，可以將朗詩寓發(fā)展成為專業(yè)化租賃業(yè)務公司，推動長租公寓業(yè)務健康發(fā)展，亦可減少朗詩寓虧損對公司業(yè)績的影響。
朗詩綠色集團有限公司官網(wǎng)顯示，朗詩寓為朗詩綠色集團旗下長租公寓品牌，以白領(lǐng)公寓為主，精品公寓為輔，青年公寓、服務式公寓為補充的四條產(chǎn)品線。
朗詩寓已在北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、蘇州、西安、無錫、寧波、合肥、佛山、重慶等城市獲取超過100個項目，獲取房量4萬余間，在營房量1.3萬間，業(yè)務規(guī)模位列全國集中式公寓運營企業(yè)前五。
按照年報數(shù)據(jù)，長租公寓業(yè)務在2017年、2018年分別虧損0.44億元和1.9億元。
半年報顯示，于2019年6月已成功將長租公寓及設(shè)計等非地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務剝離至控股集團。
長租公寓“經(jīng)營確實有壓力”
曾被稱為“億萬藍海市場”的長租公寓，經(jīng)過幾年的洗牌，長租公寓市場正加速淘汰。
2018年，一大批長租公寓企業(yè)不斷被爆出暴雷、跑路，宣告終結(jié)：GO窩公寓、Color公寓、愛公寓、鼎家公寓等，今年8月初，號稱在全國擁有5萬間房源的樂伽公寓也因“高收低租”模式不可持續(xù)而以“倒閉”收尾。
除了租賃運營商，同樣布局長租公寓的房企如今也是如履薄冰。
據(jù)克而瑞公布的《2019年上半年房企長租公寓房源規(guī)模排行榜》，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓排名前三。
即便如此，萬科長租公寓業(yè)務在推進過程中同樣夾雜著“推高租金”、“暫停簽約新房源”等聲音。祝九勝在今年業(yè)績會上仍坦言，“長租公寓在經(jīng)營上確實有壓力，但依舊會作為萬科不動產(chǎn)運營的能力之一?！?
旭輝集團（00884.HK）也表示會放緩步伐，多注重效益。旭輝領(lǐng)寓CEO張愛華表示，“旭輝領(lǐng)寓現(xiàn)階段是規(guī)模和效益并重的一個階段，去年確實是規(guī)模優(yōu)先，但今年來看，積累到了一定的規(guī)模以后，還是需要先穩(wěn)住市場地位，提高企業(yè)的經(jīng)營質(zhì)量，從而來保證未來企業(yè)健康長遠的發(fā)展?！?
多數(shù)企業(yè)目前只有愿景，未披露當前業(yè)績
從各家涉足“長租”的房企來看，多數(shù)房企在半年報中并未披露長租業(yè)務的推進情況，不過目標已明確。
拿碧桂園來說，旗下長租品牌“碧家國際社區(qū)”在2017年12月亮相之初就宣布，力爭三年內(nèi)建設(shè)300萬套長租公寓。
旭輝則將其長租公寓“領(lǐng)寓”作為集團籌備上市的板塊。
今年5月，旭輝領(lǐng)寓CEO張愛華在參加活動時表示，領(lǐng)寓目前已拓房源規(guī)模已經(jīng)突破5萬間，2018年底完成1.5萬間開業(yè)。
對于領(lǐng)寓的發(fā)展目標，早在2018年中期業(yè)績會上，旭輝控股(集團)有限公司執(zhí)行董事兼行政總裁林峰就明確，未來3-5年間達到20萬間的規(guī)模，爭取處在長租公寓行業(yè)第一梯隊。
保利則于2018年8月成立長租公寓專業(yè)運營公司——保利公寓管理有限公司，宣布正式進軍長租領(lǐng)域。按照保利此前下定的戰(zhàn)略目標，至2020年公寓管理規(guī)模達30萬間，成為以運營為核心的租住服務資產(chǎn)管理公司，國內(nèi)領(lǐng)軍的租賃住房投資運營商。
