深圳產(chǎn)業(yè)用房新政：限價、打擊黑中介 、嚴禁以租代售！
時間：2019/9/29
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產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉租、分租；到2020年，新增創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房不少于800萬平方米；引導產(chǎn)業(yè)用房合理約定租金，高于年度指導價格的15%將被約談。9月19日，深圳住建局轉發(fā)《深圳市人民政府印發(fā)關于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場穩(wěn)定租賃價格的若干措施（試行）的通知》（后簡稱「試行措施」），表示該措施將于10月1日期實施，有效期3年。
深圳 (2)
短租約、擴公攤 二房東亂象多
此前，深圳企業(yè)飽受二房東之苦，隱性擴大公攤面積，提高水電價格，短租合約不斷上揚租金……各種亂象導致深圳工業(yè)廠房及產(chǎn)業(yè)園租金價格不斷攀升，一些不堪重負的中小企業(yè)想要或已經(jīng)「離開」。
針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場亂象，今年5月27日，深圳市住建局發(fā)布了《關于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場穩(wěn)定租賃價格的若干措施（試行）》（征求意見稿），詳情可見選址960此前報道，《深圳整治產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二房東：限價115%，不得轉租！》。
此征求意見稿經(jīng)過修訂后，終于在9月19日深圳市住建局官網(wǎng)公布，并將在10月1日起施行，有效期為3年。
只要備案，允許專業(yè)租賃機構存在
「試行措施」涉及增加供應、租賃行為監(jiān)管、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管、租賃價格指導、平臺建設、市場整頓等方面共計20條。對于黑中介頻繁漲租金、擴大公攤面積、提高水電價格等行為，采取一對一的解決方案。
試行措施盡力遏制「二房東」參與深圳產(chǎn)業(yè)市場的可能，明確禁止除創(chuàng)客外的個人，房地產(chǎn)經(jīng)營機構承租產(chǎn)業(yè)用房，但對于聯(lián)合辦公，以及專業(yè)化租賃運營機構，尚留有余地，允許存在，少掙房租差價，靠運營和服務賺錢，大前提是進行備案，明確職責和服務，有序開展租賃及相關配套增值服務。相關部門也將加強專業(yè)化租賃運營機構對產(chǎn)業(yè)用房改造的審查和驗收等手續(xù)。
據(jù)深圳盛世立業(yè)產(chǎn)業(yè)控股集團總裁崔元星介紹，深圳產(chǎn)業(yè)用房市場存在很多專業(yè)化從事園區(qū)運營的機構，比如阿寶集團、硅谷動力，他們在深圳已有十多年的發(fā)展歷史，承租的產(chǎn)業(yè)園面積甚至超過一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，對深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展功不可沒。專業(yè)化租賃運營機構的存在有利于深圳產(chǎn)業(yè)用房市場規(guī)范化發(fā)展。
新政：限價、公示、補貼新產(chǎn)業(yè)
試行措施中嚴打二房東，嚴打「以租代售」，各項收費公開化，規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房市場，具體如下：
1、從源頭上遏制二房東，明確產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉租或分租；約定可以轉租、分租的，應按規(guī)定或約定出租，受轉租人不得再次轉租。
2、對租賃價格劃定合理范圍，超過最近年度發(fā)布指導價格15%的，將被約談，一經(jīng)核實為惡意哄抬租金的，將被實施信用懲戒。
3、產(chǎn)業(yè)用房出租前-后兩階段實行收費公示制度
出租前，所有收費事項一律公示。產(chǎn)業(yè)園/工業(yè)區(qū)豎立公示牌，明確產(chǎn)業(yè)準入類型、最低租期、租金指導價及其他收費事項。未列入公示牌的收費事項，不得以公攤名義收取。
出租后，水電執(zhí)行政府定價，每年對水電費收繳及分攤情況公示不少于15天。各用戶繳納水電費用總和不得高于園區(qū)/工業(yè)區(qū)繳納的總費用。
4、規(guī)范公攤面積及專業(yè)化運營行為
明確規(guī)范公攤面積：禁止擅自提高公攤面積比例。尤其在單棟產(chǎn)業(yè)用房分割出租時，不準隱性擴大公攤面積，各單元租賃建筑面積總和不能超出整棟總建筑面積。
產(chǎn)業(yè)用房專業(yè)化租賃運營商，需要備案。也就是說，允許聯(lián)合辦公和專業(yè)化租賃運營商的存在，前提是合規(guī)、合理。
5、鼓勵長租和發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)
鼓勵長租行為，產(chǎn)業(yè)用房合同租賃期限不得少于1年，鼓勵簽訂長期租賃合同。
對于高新技術企業(yè)、新興技術產(chǎn)業(yè)進入，不僅鼓勵，還將給予一定的財政獎勵。值得注意的是，此條獎勵政策并未出現(xiàn)在5月的意見稿中，為新增措施。
6、加大產(chǎn)業(yè)用房供應，到2020年，深圳市新增建設籌集創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建筑面積不少于800萬平方米。優(yōu)化舊產(chǎn)業(yè)空間，增加一定比例公用設施，滿足研發(fā)、配套商業(yè)的基本需求，到2020年，舊工業(yè)區(qū)綜合整治建筑面積不低于500萬平方米。
7、加強租賃行為、產(chǎn)業(yè)準入監(jiān)管
嚴打違規(guī)轉讓或「以租代售」等變相轉讓行為，嚴厲打擊產(chǎn)業(yè)用房用作其他用途的行為。建立產(chǎn)業(yè)用房租賃行為負面清單，明確出租、承租的禁止行為。
產(chǎn)業(yè)用房承租企業(yè)要符合深圳產(chǎn)業(yè)導向，不得租給創(chuàng)客以外的個人，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和未備案的專業(yè)化租賃運營機構。
建立舉報機制，一旦違規(guī)將實施處罰并列入失信懲戒名單。深圳市政府各部門將在措施實施后6個月內開展專項整治行動。
出走企業(yè)會回歸嗎？
曾有媒體報道，有的企業(yè)因不堪租金上漲的壓力而搬離深圳。此番試行措施實施后，產(chǎn)業(yè)用房租賃市場趨于規(guī)范，租金向穩(wěn)，那出走企業(yè)是否會考慮回歸？選址960采訪了長期關注深圳產(chǎn)業(yè)市場的相關人士，均給出一致意見：不會明顯回流，耐不住租金壓力的企業(yè)，終將被深圳所淘汰。
供不應求，導致租金上漲增速過快，這是市場行為的優(yōu)勝劣汰。深圳近十年來大力開展城市更新，部分工業(yè)廠房改為商業(yè)或居住，供應量減少，廠房租金上漲為之必然。一位長期深耕粵港澳大灣區(qū)的企業(yè)高管認為，部分低端制造企業(yè)選擇流向周邊城市，是正常的市場行為，在這一輪市場淘汰中留下來的基本為實力企業(yè)。
在深圳盛世立業(yè)產(chǎn)業(yè)控股集團總裁崔元星看來，「也許個別企業(yè)會因租金穩(wěn)定選擇回歸，但總體回流現(xiàn)象不會明顯。」
試行措施將有效抑制租金增速，穩(wěn)定市場，提振企業(yè)信心。借此機會，深圳對準入產(chǎn)業(yè)進行規(guī)劃與篩選，試行措施對產(chǎn)業(yè)用房不規(guī)范行為起到震懾作用。不過，此前產(chǎn)業(yè)用地租金增速過快，也讓企業(yè)感到不安，而試行措施是為保障優(yōu)質企業(yè)留在深圳的必要舉措。另外，對于一些尚未盈利的新興產(chǎn)業(yè)，一定的租金扶持是必要的。
深圳 (2)
短租約、擴公攤 二房東亂象多
此前，深圳企業(yè)飽受二房東之苦，隱性擴大公攤面積，提高水電價格，短租合約不斷上揚租金……各種亂象導致深圳工業(yè)廠房及產(chǎn)業(yè)園租金價格不斷攀升，一些不堪重負的中小企業(yè)想要或已經(jīng)「離開」。
針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場亂象，今年5月27日，深圳市住建局發(fā)布了《關于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場穩(wěn)定租賃價格的若干措施（試行）》（征求意見稿），詳情可見選址960此前報道，《深圳整治產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二房東：限價115%，不得轉租！》。
此征求意見稿經(jīng)過修訂后，終于在9月19日深圳市住建局官網(wǎng)公布，并將在10月1日起施行，有效期為3年。
只要備案，允許專業(yè)租賃機構存在
「試行措施」涉及增加供應、租賃行為監(jiān)管、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管、租賃價格指導、平臺建設、市場整頓等方面共計20條。對于黑中介頻繁漲租金、擴大公攤面積、提高水電價格等行為，采取一對一的解決方案。
試行措施盡力遏制「二房東」參與深圳產(chǎn)業(yè)市場的可能，明確禁止除創(chuàng)客外的個人，房地產(chǎn)經(jīng)營機構承租產(chǎn)業(yè)用房，但對于聯(lián)合辦公，以及專業(yè)化租賃運營機構，尚留有余地，允許存在，少掙房租差價，靠運營和服務賺錢，大前提是進行備案，明確職責和服務，有序開展租賃及相關配套增值服務。相關部門也將加強專業(yè)化租賃運營機構對產(chǎn)業(yè)用房改造的審查和驗收等手續(xù)。
據(jù)深圳盛世立業(yè)產(chǎn)業(yè)控股集團總裁崔元星介紹，深圳產(chǎn)業(yè)用房市場存在很多專業(yè)化從事園區(qū)運營的機構，比如阿寶集團、硅谷動力，他們在深圳已有十多年的發(fā)展歷史，承租的產(chǎn)業(yè)園面積甚至超過一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，對深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展功不可沒。專業(yè)化租賃運營機構的存在有利于深圳產(chǎn)業(yè)用房市場規(guī)范化發(fā)展。
新政：限價、公示、補貼新產(chǎn)業(yè)
試行措施中嚴打二房東，嚴打「以租代售」，各項收費公開化，規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房市場，具體如下：
1、從源頭上遏制二房東，明確產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉租或分租；約定可以轉租、分租的，應按規(guī)定或約定出租，受轉租人不得再次轉租。
2、對租賃價格劃定合理范圍，超過最近年度發(fā)布指導價格15%的，將被約談，一經(jīng)核實為惡意哄抬租金的，將被實施信用懲戒。
3、產(chǎn)業(yè)用房出租前-后兩階段實行收費公示制度
出租前，所有收費事項一律公示。產(chǎn)業(yè)園/工業(yè)區(qū)豎立公示牌，明確產(chǎn)業(yè)準入類型、最低租期、租金指導價及其他收費事項。未列入公示牌的收費事項，不得以公攤名義收取。
出租后，水電執(zhí)行政府定價，每年對水電費收繳及分攤情況公示不少于15天。各用戶繳納水電費用總和不得高于園區(qū)/工業(yè)區(qū)繳納的總費用。
4、規(guī)范公攤面積及專業(yè)化運營行為
明確規(guī)范公攤面積：禁止擅自提高公攤面積比例。尤其在單棟產(chǎn)業(yè)用房分割出租時，不準隱性擴大公攤面積，各單元租賃建筑面積總和不能超出整棟總建筑面積。
產(chǎn)業(yè)用房專業(yè)化租賃運營商，需要備案。也就是說，允許聯(lián)合辦公和專業(yè)化租賃運營商的存在，前提是合規(guī)、合理。
5、鼓勵長租和發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)
鼓勵長租行為，產(chǎn)業(yè)用房合同租賃期限不得少于1年，鼓勵簽訂長期租賃合同。
對于高新技術企業(yè)、新興技術產(chǎn)業(yè)進入，不僅鼓勵，還將給予一定的財政獎勵。值得注意的是，此條獎勵政策并未出現(xiàn)在5月的意見稿中，為新增措施。
6、加大產(chǎn)業(yè)用房供應，到2020年，深圳市新增建設籌集創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建筑面積不少于800萬平方米。優(yōu)化舊產(chǎn)業(yè)空間，增加一定比例公用設施，滿足研發(fā)、配套商業(yè)的基本需求，到2020年，舊工業(yè)區(qū)綜合整治建筑面積不低于500萬平方米。
7、加強租賃行為、產(chǎn)業(yè)準入監(jiān)管
嚴打違規(guī)轉讓或「以租代售」等變相轉讓行為，嚴厲打擊產(chǎn)業(yè)用房用作其他用途的行為。建立產(chǎn)業(yè)用房租賃行為負面清單，明確出租、承租的禁止行為。
產(chǎn)業(yè)用房承租企業(yè)要符合深圳產(chǎn)業(yè)導向，不得租給創(chuàng)客以外的個人，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和未備案的專業(yè)化租賃運營機構。
建立舉報機制，一旦違規(guī)將實施處罰并列入失信懲戒名單。深圳市政府各部門將在措施實施后6個月內開展專項整治行動。
出走企業(yè)會回歸嗎？
曾有媒體報道，有的企業(yè)因不堪租金上漲的壓力而搬離深圳。此番試行措施實施后，產(chǎn)業(yè)用房租賃市場趨于規(guī)范，租金向穩(wěn)，那出走企業(yè)是否會考慮回歸？選址960采訪了長期關注深圳產(chǎn)業(yè)市場的相關人士，均給出一致意見：不會明顯回流，耐不住租金壓力的企業(yè)，終將被深圳所淘汰。
供不應求，導致租金上漲增速過快，這是市場行為的優(yōu)勝劣汰。深圳近十年來大力開展城市更新，部分工業(yè)廠房改為商業(yè)或居住，供應量減少，廠房租金上漲為之必然。一位長期深耕粵港澳大灣區(qū)的企業(yè)高管認為，部分低端制造企業(yè)選擇流向周邊城市，是正常的市場行為，在這一輪市場淘汰中留下來的基本為實力企業(yè)。
在深圳盛世立業(yè)產(chǎn)業(yè)控股集團總裁崔元星看來，「也許個別企業(yè)會因租金穩(wěn)定選擇回歸，但總體回流現(xiàn)象不會明顯。」
試行措施將有效抑制租金增速，穩(wěn)定市場，提振企業(yè)信心。借此機會，深圳對準入產(chǎn)業(yè)進行規(guī)劃與篩選，試行措施對產(chǎn)業(yè)用房不規(guī)范行為起到震懾作用。不過，此前產(chǎn)業(yè)用地租金增速過快，也讓企業(yè)感到不安，而試行措施是為保障優(yōu)質企業(yè)留在深圳的必要舉措。另外，對于一些尚未盈利的新興產(chǎn)業(yè)，一定的租金扶持是必要的。
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