房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革提速 中國城鎮(zhèn)化邁開新步伐
中國房地產(chǎn)行業(yè)走過了起起伏伏的30余年。
1987年，一場土拍在南方一城市舉行，一宗8588平方米地塊的50年使用權(quán)被成功拍賣。這是我國土拍史上的“第一槌”，這個城市叫深圳。一年后這里建成了“東曉花園”，并在內(nèi)地第一次以按揭貸款的方式出售，不到1個小時便售罄。
多年來，房地產(chǎn)行業(yè)帶動整個社會經(jīng)濟一路狂奔。2018年，房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)下近15萬億元新高。回望來路，房改、招拍掛、房企、調(diào)控等等，每一個行業(yè)的關(guān)鍵詞，都是改變歷史的關(guān)鍵節(jié)點。
關(guān)鍵詞1：房改
“等國家建房，靠組織分房，要單位給房”，延續(xù)近半個世紀的福利分房制度，終結(jié)于房改。
1988年，深圳頒布《深圳經(jīng)濟特區(qū)住房制度改革方案》，在全國率先發(fā)起住房制度改革，提出“補貼提租、鼓勵買房”，住房分配貨幣化進程由此開啟，積極推動了我國房地產(chǎn)市場的形成。
1998年7月，國務(wù)院出臺《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出的各項政策包括提薪降息鼓勵消費、完善住房供應(yīng)體系、開展住房抵押貸款、放開住房二級市場、支持住房企業(yè)發(fā)展等核心內(nèi)容，將我國住房建設(shè)與分配推向商品化與市場化。
至此，福利分房制度壽終正寢，“市場化”成為住房建設(shè)的主題詞。我國真正進入商品房時代。接下來10年間，國人經(jīng)歷了歷最大規(guī)模的人居變遷，既有從擁擠不堪的弄堂胡同搬到現(xiàn)代化房屋的欣喜，也有房價飆升悔之不及的憂愁。
作為原房改課題組組長，孟曉蘇曾透露過一組數(shù)據(jù)：中國的房地產(chǎn)投資規(guī)模從房改前的3580億元，一路增長到2017年的14萬億元，20年間增幅達40倍；由此拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值從1998年的7.8萬億元增長到2017年的82.7萬億元，20年間增長了10倍。
2018年6月5日，深圳發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(征求意見稿)》，重塑整個住房供應(yīng)體系，確立租購并舉下各類住產(chǎn)的硬性供應(yīng)指標，深圳二次房改來臨。
從福利分房到住宅市場化，再到租售并舉，時至今日，不僅新地塊配建(或自持)租賃住房常態(tài)化，且存量用地盤活建設(shè)租賃住房也已常態(tài)化。以租為主、租售并舉、先租后買的住房供應(yīng)新體系也正在形成，房地產(chǎn)長效機制有了更清晰的突破框架。
關(guān)鍵詞2：招拍掛
以協(xié)議方式拿地，動輒100%、300%乃至更高利潤的土地暴利時代，終結(jié)于招拍掛。
2002年，北京市發(fā)布《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》，簡稱“33號文”。
2003年12月8日，北京國際飯店舉行了北京市土地整理儲備中心成立以來的第一次土地拍賣會。來自全國各地的10家開發(fā)商參與了大興區(qū)黃村衛(wèi)星城北區(qū)一號地的角逐，最終，當(dāng)時的北京順馳以9.05億元天價拿下了該地塊，高出起拍價1倍多，改寫了北京市場的土地價格標準。
8個月后，2004年8月31日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(“71號令”)，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性土地一律都要公開競價出讓。各省區(qū)市不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)，以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。
全國土地政策正式實施的2004年8月31日，即業(yè)界俗稱的“8·31大限”。
至此，資金實力成為開發(fā)商獲取土地的最大決定因素。部分資金實力偏弱的開發(fā)商因無力拿地而退出江湖，留下的強者開始搶奪優(yōu)質(zhì)地塊，并不斷創(chuàng)造“地王”。很長一段時間內(nèi)，這一被給予厚望“從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱”的殺手锏，被詬病為推高地價進而導(dǎo)致房價高漲的元兇。
當(dāng)年的數(shù)據(jù)很快就有了反映——2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長的同時，地價和商品房價格雙雙走高。國家統(tǒng)計局資料顯示，2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，比上年增長28.1%；商品房銷售額10376億元，增長30.0%；土地購置費同比增長19.9%，全國商品房價格同比增長15.2%。
關(guān)鍵詞3：房企
1992年，是中國歷史進程中極具里程碑符號的年份，第一個房企誕生潮來臨。
碧桂園、雅居樂、保利地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、綠地集團、建業(yè)地產(chǎn)、華發(fā)實業(yè)、寶能集團、金融街、北大資源、泰達股份等，都在這一年登上歷史舞臺。
如今活躍在房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵人物，多與這一年休戚相關(guān)——楊國強、許 家印、馮侖(博客)、潘石屹(微博 博客)、易小迪(微博 博客)、張玉良、胡葆森等企業(yè)家逐漸闖出中國房地產(chǎn)獨特發(fā)展之路。
次年，龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、遠洋集團、保利置業(yè)、五礦地產(chǎn)、敏捷地產(chǎn)、珠江投資、新城控股等房企相繼成立，并逐漸成長為如今的行業(yè)弄潮兒。
與此同時，房企上市潮也接連誕生。
自萬科1991年掛牌上市之后，公開資料顯示，1993年~1998年6年間，23家房企在A股或港股上市，比如大悅城、華潤置地、路勁集團等；2006年~2009年間，35家房企成功上市，其中在港交所上市的房企數(shù)量達到了22家，包括碧桂園、中國恒 大、龍湖集團等；2013年~2015年，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控開始有所放松，這段時期也成了房企高速發(fā)展重大機遇，不少房企因此開始將上市提上日程，但多為借殼上市方式，包括綠地控股、招商蛇口等都是如此。
發(fā)展至今，據(jù)克而瑞研究報告，有不少房企已實現(xiàn)了雙平臺上市，如萬科、世茂、大悅城等。截至2019年7月，TOP200房企上市數(shù)量已有118家，若再包括正在申請中的5家，這一比例將超6成。
由此可見，在TOP200強中房企上市已成常態(tài)，借力資本市場支持以謀求更好發(fā)展，成為大多數(shù)房企的共識。可供佐證的數(shù)據(jù)是，TOP100以內(nèi)的房企上市率達74%，而TOP101~200上市房企的比例則僅44%。
截至2018年12月31日，中國內(nèi)地共有203家主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的上市公司。Wind數(shù)據(jù)庫上市公司年報統(tǒng)計顯示，這些房地產(chǎn)上市公司2018年總營業(yè)收入為44256.49億元，總營業(yè)利潤為9340.13億元。
在宏大的時代背景下，有人春風(fēng)得意，也有人黯然出局，但不管怎么說，中國房地產(chǎn)加速向前發(fā)展的動能已然形成，為經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量。
關(guān)鍵詞4：調(diào)控
宏觀調(diào)控，則是貫穿房地產(chǎn)行業(yè)整個發(fā)展周期的關(guān)鍵詞。
1993年，國務(wù)院出臺《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序、加強宏觀調(diào)控的16條政策措施(即“國16條”)，開啟我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控先河。
2003年6月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(俗稱121號文件)，調(diào)整商業(yè)銀行個人住房貸款政策。規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含二套)商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。這是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，官方第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱措施。
同年8月，《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(俗稱18號文)，首次明確“房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”。
2005年3月底，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的8項措施(即“國八條”)，建立政府負責(zé)制，將穩(wěn)定住房價格提升到政治高度。
2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會議通過有針對性的6項措施(即“國六條”)，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點。
2009年，中國房地產(chǎn)市場從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。
從2010年開始，宏觀調(diào)控成為常態(tài)，限購、限貸、限價三管齊下。
2010年4月27日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即“國十條”)，二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮10%，當(dāng)時被稱為史上最嚴厲調(diào)控政策。2011年1月26日，以限購為主要內(nèi)容的“新國八條”全面跟進，全國36個城市先期納入限購范圍，此后限購范圍越來越大，達到46個。
2018年末，中央經(jīng)濟工作會議明確定調(diào)，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。
今年以來，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，繼7月的56次調(diào)控之后，8月全國共出臺60次房地產(chǎn)調(diào)控政策，單月數(shù)量已接近今年1月份68次的最高峰值。
與此同時，今年前8個月，全國累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策已達到367次，相較去年同期的315次增長17%，累計次數(shù)刷新房地產(chǎn)調(diào)控紀錄。
