深圳國企為何退出長租公寓?專家:購房需求市場大
賣房保業(yè)績保殼，這是國內(nèi)很多上市公司的一種策略，地產(chǎn)上市公司也不例外。近期，深圳老牌國企深業(yè)集團(tuán)旗下上市公司深圳控股公告稱，擬出售原本用于長租的項(xiàng)目深業(yè)中城。2018年底，深圳控股定下了2019年180億元的銷售目標(biāo)。但截至8月底，深圳控股今年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額71.65億元，完成進(jìn)度不及40%。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是深業(yè)中城“轉(zhuǎn)租為售”的原因，但筆者以為，根本原因是地方對國企的考核要求變了。大家一直以為，深圳財(cái)政“不差錢”，但這是過去的美好時(shí)光。深圳要建設(shè)先行示范區(qū)，廣為詬病的教育醫(yī)療，未來幾年的投入都要翻倍增長。
事實(shí)上，詬病深圳公共服務(wù)短板，不是一天兩天的事了。公道話，近年來深圳在“補(bǔ)短板”上也是蠻拼的。2014-2018年，深圳公共財(cái)政支出年平均增長23%，而公共財(cái)政收入年均增速為16%。財(cái)政收支缺口從2009年的120億增長到2018年的740億。今年上半年，深圳一般公共預(yù)算收入2132.15億元，增長6.6%，而一般公共預(yù)算支出2302.50億元，增長10.5%。
過去幾年，金融業(yè)、地產(chǎn)業(yè)這兩個(gè)稅收大戶很給力，但2018年以來，去杠桿、去泡沫后，深圳財(cái)政受到明顯沖擊。以房地產(chǎn)為例，過去一二手房交易量加起來都超過1000萬平米，但2017和2018年只有800萬平米。不過，深圳的住房需求很旺盛，說她是國內(nèi)唯一缺房的城市，估計(jì)很多人都贊同。因此，未來地產(chǎn)要給財(cái)政做貢獻(xiàn)，對接深圳公共服務(wù)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
首先國企地產(chǎn)要帶好頭。過去，有政府的背書，坐穩(wěn)深圳這樣住房需求不竭的大本營，無論拿地、融資，還是賣房，類似深業(yè)這樣的國企，都是非常滋潤的?，F(xiàn)在，財(cái)政有困難了，家底厚實(shí)，產(chǎn)品有溢價(jià)的國企地產(chǎn)當(dāng)然要頂上去。于是，對深業(yè)地產(chǎn)，上面既要考核銷售規(guī)模（貢獻(xiàn)稅收），又要考核利潤貢獻(xiàn)，這是對接公共服務(wù)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的最佳途徑了。
從地產(chǎn)依賴，到國企依賴，財(cái)政戰(zhàn)略已經(jīng)開始。今年以來，國企直接向財(cái)政上繳的利潤大幅增加。1-8月份，全國一般公共預(yù)算收入中，稅收在減少，但非稅收入增長27%，接近2萬億，這與今年預(yù)期減稅總額相當(dāng)，很大一部分是國企上繳利潤。但這還不夠。目前，我國國企分紅率太低，2018年只有16%左右（國際上的國企平均分紅率為50%），2020年要達(dá)到30%。
在國家眼里，類似深圳這樣的都市圈核心城市，購房需求是有效需求，樓市還會大發(fā)展，“供地-賣房”要高舉高打。今年以來，國家強(qiáng)調(diào)這些城市要增加供地。上半年，一二線城市供地分別增加20%、9%。作為豪宅項(xiàng)目，深業(yè)中城轉(zhuǎn)租為售的消息一發(fā)布，大批富豪跑到營銷中心，現(xiàn)場如同菜場，可見深圳的購買力之大?？刂谱r(jià)格及漲幅，賣個(gè)高價(jià)給政府做貢獻(xiàn)吧！
租購并舉是國家戰(zhàn)略，響應(yīng)國家號召，站位高一點(diǎn)，國企就要帶頭做租賃。當(dāng)企業(yè)業(yè)績好、國資委要求不高，這沒有問題。當(dāng)國資委要求高了，既要業(yè)績、又要稅收，還要利潤貢獻(xiàn)，就麻煩了。所以，只能把深業(yè)中城這樣的豪宅拿出來賣掉。國家號召，各地國企帶頭做租賃平臺，各地一窩蜂落實(shí)，不管能不能租出去，租給誰，先拿出來幾個(gè)項(xiàng)目再說。
殊不知，國家倡導(dǎo)的租賃，主體是新市民、新就業(yè)大學(xué)生等，他們與深業(yè)中城八竿子打不著。所以，深業(yè)“轉(zhuǎn)租為售”也是一種糾偏。其實(shí)，針對人才、青年創(chuàng)業(yè)群體，深業(yè)做的檸盟系租賃產(chǎn)品（如水圍村項(xiàng)目），還是很不錯(cuò)的。既綜合整治了城中村，還提供了成本較低、氛圍良好的居住環(huán)境。未來，希望深業(yè)繼續(xù)帶好頭，調(diào)整租賃產(chǎn)品系，為廣大新市民、無房戶提供更好的租賃選擇。位于居住氛圍濃厚的香蜜湖豪宅區(qū)的深業(yè)中城，還是賣掉吧，在控制好杠桿、價(jià)格漲幅的前提下（未來溢價(jià)空間有限），讓有錢人給深圳的財(cái)政做貢獻(xiàn)吧！
