我們探討一下買(mǎi)房：首付給多一點(diǎn)好 還是給少一點(diǎn)好？
最近經(jīng)常有朋友問(wèn)我，買(mǎi)房首付款給多一點(diǎn)好,還是少給一點(diǎn)好。
大家第一時(shí)間想到的是，有錢(qián)就多給一點(diǎn)，沒(méi)錢(qián)就少給一點(diǎn)，多簡(jiǎn)單的事情啊。
但是問(wèn)題就在此處，有一些朋友說(shuō)他有錢(qián)吧，也不算有錢(qián)；說(shuō)他沒(méi)錢(qián)吧，5.6成首付也是有的。
有個(gè)朋友跟我說(shuō)了一下他的情況，雖然他說(shuō)那個(gè)樓盤(pán)他覺(jué)得一般，不是很好，但是他父母覺(jué)得還挺好的，而且簽了合同給了幾萬(wàn)定金，如果不要了，定金幾萬(wàn)就變成違約金了，要不回來(lái)，沒(méi)辦法，只能買(mǎi)了。
一，我們說(shuō)一下首付是多給一點(diǎn)好，還是少給一點(diǎn)好？
如果問(wèn)大家這個(gè)問(wèn)題會(huì)有兩個(gè)答案（1.一半人認(rèn)為少給一點(diǎn)好，能貸越多越好。首付能少給就少給，貸款時(shí)間越長(zhǎng)越好。）
因?yàn)樵谥袊?guó)貸款市場(chǎng)上能貸到這么低利率的貸款只有房貸了，公積金貸款利率更低。
目前我國(guó)正處于通脹周期中，多年的通脹率在接近3%左右，2019年上半年的通脹率為2.8%。
2019年
這意味著我們的錢(qián)正以每年3%左右的速度在貶值，假設(shè)我們少交10萬(wàn)元首付，20年后償還本金，按照每年3%通脹率保守估計(jì)，在20年后，這10萬(wàn)元本金的購(gòu)買(mǎi)力將變成100000/[（1+3%）＾20]≈55367，腰斬近一半。
比如按照貨幣的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)算，求平均數(shù)后，這10萬(wàn)元分20年還清，實(shí)際上只需要還相當(dāng)于現(xiàn)在74387的數(shù)目。
比如我們多付了這10萬(wàn)元首付，相當(dāng)于我們現(xiàn)在立刻損失25000+。
再說(shuō)，我們現(xiàn)有的低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品是跑不贏通脹的，我們存在銀行的錢(qián)也一樣會(huì)貶值的。也就是說(shuō)，我們手上的錢(qián)也每時(shí)每刻都被通脹吃掉。
但是，我們把資金分散到不同的優(yōu)質(zhì)P2P產(chǎn)品中，跑贏3%的通脹率還是比較輕松的。
我們看一下，下面是一些銀行的部分理財(cái)產(chǎn)品，收益率基本都在5%以上。而且由于我國(guó)是混合所有制經(jīng)濟(jì)，占據(jù)重資產(chǎn)的國(guó)企對(duì)市場(chǎng)具有很大的調(diào)節(jié)力，通脹率想要上升至5%以上，很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)是不可能的。
不但如此，還貸周期越長(zhǎng)，我們手中的資金享有的投資時(shí)間就越長(zhǎng)，我們?nèi)绻扇《ㄍ恫呗?，在未?lái)20年內(nèi)，無(wú)懼牛熊轉(zhuǎn)換，獲得年化10%以上的投資回報(bào)并非難事。
對(duì)于那些有錢(qián)一點(diǎn)的人，首付越少，就意味著有更多機(jī)會(huì)投資下一套，在過(guò)去20年里，資產(chǎn)升值速度最快最穩(wěn)健的就是貸款買(mǎi)房。在房?jī)r(jià)的漲幅面前，市面所有理財(cái)產(chǎn)品的收益率都不算什么，更別說(shuō)不到3%的通脹率了。
假設(shè)現(xiàn)在我們買(mǎi)一套房要100萬(wàn)元，在5年后可以賣(mài)130萬(wàn)元，假設(shè)用以下兩種付款方式，一是首付30萬(wàn)元，二是首付50萬(wàn)元。
我們用商業(yè)貸款來(lái)計(jì)算，首付30萬(wàn)，5年后賣(mài)130萬(wàn)元有30萬(wàn)收益，減去了繳納利息的11.15萬(wàn)元，我們實(shí)際上賺取收益是18.85萬(wàn)元，投資回報(bào)率為62.83%；
首付50萬(wàn)元，同樣賺取30萬(wàn)收益，減去了繳納利息9.13萬(wàn)，實(shí)際賺取收益20.87萬(wàn)，投資回報(bào)率是41.74%。我們得出30萬(wàn)首付回報(bào)率比50萬(wàn)首付高21.09%。
再?gòu)墓e金貸款來(lái)計(jì)算，同樣首付30萬(wàn)，5年后賣(mài)130萬(wàn)元有30萬(wàn)收益，減去了繳納利息9萬(wàn)，實(shí)際上收益21萬(wàn)，投資回報(bào)率為70%；
首付50萬(wàn)，5年后賣(mài)130萬(wàn)元有30萬(wàn)收益，減去了繳納利息6.5萬(wàn)，實(shí)際上收益是23.5萬(wàn)，投資回報(bào)率47%。30萬(wàn)首付回報(bào)率比50萬(wàn)首付高23%。
面對(duì)通脹，那些只有100萬(wàn)，卻敢于向銀行貸款300萬(wàn)買(mǎi)房的人，則有可能不被通脹洗劫，原因在于杠桿：
通脹杠桿超發(fā)的貨幣會(huì)稀釋我們的財(cái)富，杠桿貸款買(mǎi)房的人則是順勢(shì)而為，把超發(fā)的貨幣通過(guò)杠桿貸款的方式為自己所用，通脹有杠桿，自己也有杠桿，到最后，我們可能不但不吃虧，可能反而倒賺一筆。
在貨幣超發(fā)的過(guò)程中，很少數(shù)人用高杠桿讓自己不吃虧，多數(shù)人不用杠桿卻吃了虧，導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富總體分配趨于不均，久而久之，那些敢于貸款購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的人就會(huì)相對(duì)越來(lái)越富，而不敢杠桿貸款只敢存款的人就會(huì)相對(duì)越來(lái)越窮。
二， 但是有一部分人覺(jué)得買(mǎi)房首付給高一點(diǎn)好，主要人群是老一輩的人。
他們主要是從個(gè)人生活的角度來(lái)看的。
首付給的越高，則每月還款也會(huì)降低，利息也會(huì)減少，壓力也會(huì)小不少。尤其對(duì)于那些初入社會(huì)的年輕人來(lái)說(shuō)，要面臨結(jié)婚、生孩子養(yǎng)孩子、養(yǎng)老人等等的壓力，每月還款數(shù)目少些會(huì)減少他們的焦慮感。
再?gòu)牧硪环矫婵?，欠銀行錢(qián)，尤其是欠銀行房貸的感覺(jué)是很難受的，必須按時(shí)還款，否則“征信”系統(tǒng)了解一下。
你要欠銀行幾十萬(wàn)，銀行能逼著你跳樓，每天醒來(lái)第一件事情就是今天要還多少錢(qián)；
你要欠銀行幾個(gè)億，你就能逼著銀行跳樓，他們都得對(duì)你低聲下氣的：“爺，什么時(shí)候有錢(qián)還我？”你要不還，他們還不敢讓警察抓你，否則這錢(qián)真沒(méi)了。
可惜，大多數(shù)人沒(méi)這個(gè)能耐，別說(shuō)幾億了，幾百萬(wàn)都借不到。
《哈姆雷特》說(shuō)：“不要向別人借錢(qián)，向別人借錢(qián)會(huì)喪失尊嚴(yán)?！备改篙叺娜耍^大多數(shù)是沒(méi)有理財(cái)思維的普通人，他們習(xí)慣用靜態(tài)的眼光看待財(cái)富數(shù)字，且對(duì)背債這件事一百個(gè)不樂(lè)意，總希望盡量少付利息，盡早還清貸款，早日無(wú)債一身輕。
而且，投資都是有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益成正比。如果省下來(lái)的首付錢(qián)想獲得高息，必須做P2P等高風(fēng)險(xiǎn)投資。錢(qián)生錢(qián)的想法很好，但多數(shù)人投資的渠道太少，騙錢(qián)的偽投資公司又太多，不能保證本金的安全。P2P公司垮了幾個(gè)？跑了幾個(gè)？坑錢(qián)的幾個(gè)？心里沒(méi)數(shù)嗎？
目前正常理財(cái)，年利率一般為5%（也是非保本浮動(dòng)收益）；信托有風(fēng)險(xiǎn)，且要求資本高；基金需要熟悉股市。
不是難度太大，就是收益率堪堪只能抵抗商貸利率（4.9%）。而且，商貸利率也不會(huì)永遠(yuǎn)這么低（4.9%的利率已經(jīng)很低了）。
對(duì)于利用購(gòu)房貸款杠桿來(lái)抵抗通脹的話(huà)，銀行本身就是最好的理財(cái)機(jī)構(gòu)，你覺(jué)得他們會(huì)給人套利空間？
貸款越多，時(shí)間越長(zhǎng)，其中的變數(shù)就越大，如果有一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間商貸利率維持在一個(gè)較高水平，那就傻眼了。所以首付越高越好，貸款越少越好。
三，然而我給他的建議，最后他們一家商量后，一條也沒(méi)有采納。他準(zhǔn)備不要定金。
浪費(fèi)了我表情。
就我個(gè)人而言，我是支持第一種的。當(dāng)然了，萬(wàn)事無(wú)常形，具體怎么買(mǎi)，還得看個(gè)人家庭狀況。
