粵港澳大灣區(qū)樓市告別“大起大落” 趨于平穩(wěn)
10月18日，貝殼研究院發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)白皮書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱“白皮書(shū)”）顯示，未來(lái)大灣區(qū)的市場(chǎng)將告別過(guò)去的大起大落，整體穩(wěn)定。
大灣區(qū)住房自有率低于全國(guó)平均水平
近三年，粵港澳大灣區(qū)平均每年增加150萬(wàn)人口，核心城市深圳和廣州的人口吸引力最強(qiáng)，常住人口分別增長(zhǎng)165萬(wàn)和140萬(wàn)。白皮書(shū)指出，大量人口涌入使大灣區(qū)住房缺口擴(kuò)大。灣區(qū)11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳僅為23.7%。整體看，大灣區(qū)住房自有率距離全國(guó)平均水平還有較大差距。
此外，大灣區(qū)居民的居住品質(zhì)也不盡如人意，后期大量的改善需求待釋放。白皮書(shū)顯示，三個(gè)核心城市人均居住面積分別為15平方米、19.7平方米、25平方米，距離全國(guó)人均36.9平方米（2017年）的水平存在較大差距。與國(guó)外的灣區(qū)對(duì)比，亦存在差距。
針對(duì)目前大灣區(qū)的住房現(xiàn)狀，白皮書(shū)建議，打破城市邊界，開(kāi)啟大灣區(qū)社保互認(rèn)。目前大灣區(qū)的城際交通已經(jīng)相對(duì)發(fā)達(dá)，對(duì)于核心城市的周圍城市，軌道交通的發(fā)展也使得“同城化”趨勢(shì)逐步推進(jìn)，但是購(gòu)房資質(zhì)目前還是認(rèn)本地社保或者戶籍，需要做出相應(yīng)調(diào)整，尤其需要鼓勵(lì)香港、澳門(mén)的購(gòu)房者來(lái)內(nèi)陸居住，促進(jìn)港澳和內(nèi)地的融合。
存量市場(chǎng)嵌入大量居住服務(wù)是重要趨勢(shì)
大灣區(qū)未來(lái)市場(chǎng)潛力和格局如何？白皮書(shū)預(yù)測(cè)，從政策來(lái)看，“房住不炒”依舊是政策的主基調(diào)，具體到大灣區(qū)內(nèi)部，政策從需求端的全面限購(gòu)限貸轉(zhuǎn)向“一城一策”，目標(biāo)是促進(jìn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，保證自住需求的有序釋放，遏制投資投機(jī)行為。因此，預(yù)計(jì)未來(lái)大灣區(qū)的市場(chǎng)將告別過(guò)去的大起大落，整體穩(wěn)定。
隨著存量市場(chǎng)的空間持續(xù)擴(kuò)大，對(duì)居住品質(zhì)的要求不斷提升是大灣區(qū)未來(lái)的重要趨勢(shì)，需要嵌入大量的居住服務(wù)，并且，服務(wù)價(jià)值在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條里的比重會(huì)越來(lái)越高，最終超過(guò)制造，具體包括：房屋租賃、管理以及衍生服務(wù)、社區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)零售等服務(wù)。
“龐大的住房需求和住房存量將會(huì)帶來(lái)巨大的金融需求”，許小樂(lè)認(rèn)為，未來(lái)圍繞交易和資管的金融服務(wù)空間巨大。圍繞交易和資管的房地產(chǎn)金融服務(wù)將充足發(fā)展，住房ABS、REITs空間巨大。
