廣深港寫字樓存量占大灣區(qū)總存量四分之三
時(shí)間：2019/10/25
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近日，第一太平戴維斯研究部發(fā)布大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓指數(shù)報(bào)告（簡(jiǎn)稱“報(bào)告”），為大灣區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)參與者和關(guān)注者提供租金及價(jià)格變動(dòng)等參考性指標(biāo)，從而更好地制定或調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)戰(zhàn)略。
粵港澳大灣區(qū) (2)
據(jù)了解，該指數(shù)數(shù)據(jù)取樣范圍為大灣區(qū)內(nèi)地九個(gè)城市以及香港特別行政區(qū)的409棟甲級(jí)寫字樓。根據(jù)城市發(fā)展差異而選定不同的有效研究時(shí)間跨度，其中，香港、深圳、廣州研究時(shí)間自2009 年至今；其它七個(gè)內(nèi)地城市研究時(shí)間自2013 年至今。
深圳價(jià)格指數(shù)過去十年漲幅第一
2019年6月，大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金指數(shù)環(huán)比微跌0.9%至172，較2009 年增長(zhǎng)72%。香港市場(chǎng)租金同期指數(shù)達(dá)261，過去十年內(nèi)在眾城市中的增幅最大，達(dá)161%；深圳和廣州較2009 年分別增長(zhǎng)56%和58%至156和158。
同期，大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓價(jià)格指數(shù)半年度環(huán)比微跌0.4%至216，較2009 年增長(zhǎng)116%。深圳價(jià)格指數(shù)過去十年增長(zhǎng)120% 至220，漲幅位居第一；香港價(jià)格指數(shù)十年期增長(zhǎng)幅度位居第二，環(huán)比增長(zhǎng)2.3%至193，較2009年漲幅達(dá)93%；而廣州價(jià)格增長(zhǎng)相對(duì)平緩，環(huán)比低增長(zhǎng)0.5%至159。
非中心城市中山、東莞和惠州租金指數(shù)較2013年漲幅超過20%，其中東莞和惠州于2018 年起出現(xiàn)租金下跌的現(xiàn)象。其它城市租金指數(shù)增長(zhǎng)較2013 年在10% 以內(nèi)。
從數(shù)據(jù)來看盡管深圳寫字樓價(jià)格增幅領(lǐng)跑大灣區(qū)，但受到目前租金小幅下跌的影響，價(jià)格也隨之表現(xiàn)疲軟，加之租金跌幅大于價(jià)格，令其投資回報(bào)率短期內(nèi)進(jìn)一步萎縮；廣州寫字樓市場(chǎng)租金和價(jià)格在近三年表現(xiàn)更為穩(wěn)健。
廣深港總存量占比約3/4
截至2019年6月，大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)（未含澳門）總存量達(dá)2,591萬(wàn)平方米，其中香港、深圳和廣州依次位于首列，存量分別達(dá)801萬(wàn)、608萬(wàn)和506萬(wàn)平方米，占大灣區(qū)總存量的30.9%、23.5%和19.5%。其它城市與港深廣差距較大，如東莞市場(chǎng)存量位于廣州之后，但僅約為廣州存量的三分之一。
第三產(chǎn)業(yè)系寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，香港、廣州和深圳作為中心城市，第三產(chǎn)業(yè)占比分列大灣區(qū)前三，分別為92.4%、72.8% 和60.8%；空置率亦依次處于相對(duì)低位，分別為3.1%、4.1% 和18.1%，寫字樓租賃需求于香港、廣州和深圳呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)多元化且穩(wěn)定的特點(diǎn)。
而第三產(chǎn)業(yè)占比低于50% 的佛山、珠海兩市，市場(chǎng)需求的培育未能匹配同期快速落成的寫字樓新增供應(yīng)，空置率分別高達(dá)39.0%和37.3%，兩市投資市場(chǎng)暫時(shí)呈高風(fēng)險(xiǎn)性信號(hào)。第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇表示，尤其是珠海和佛山兩市，在灣區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)配套逐漸完善的助力下，或成為節(jié)約型企業(yè)和大型企業(yè)后勤辦公的優(yōu)選之一，這種情況趨于明顯。他舉例稱，某英資背景銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及港資背景保險(xiǎn)企業(yè)將后臺(tái)部門和呼叫中心放到佛山等地，企業(yè)往往會(huì)從成本和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略布局來考量，這種情況最近幾個(gè)月有增多的趨勢(shì)。
城市間總租用成本差別最高達(dá)16倍
香港甲級(jí)寫字樓總租用成本位居大灣區(qū)首位，達(dá)人民幣每平方米每月879.8 元，約等于第二名深圳244.8元的3.6倍，約為最低者肇慶55.6元的16倍；廣州總租用成本略低于深圳，約為人民幣每平方米每月210.8元。而珠海目前租用總成本在大灣區(qū)內(nèi)排名第四，為人民幣每月每平方米113.0元，其在內(nèi)地與廣深同具自貿(mào)政策優(yōu)勢(shì)，寫字樓項(xiàng)目性價(jià)比相對(duì)突出。
謝靖宇認(rèn)為，內(nèi)地租戶和投資者大可利用目前租戶方或買方市場(chǎng)的條件洽談優(yōu)勢(shì)，抓緊機(jī)遇，調(diào)整企業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)租賃和買賣合作利益最大化，預(yù)期大灣區(qū)市場(chǎng)租賃交易活躍度將有提升，港深之間租用成本水平的距離遠(yuǎn)期有望拉近。
對(duì)于如何看待深圳寫字樓供應(yīng)增加的問題，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄認(rèn)為，雖然短期供應(yīng)增加，但是中長(zhǎng)期來看并不是個(gè)問題。他分析稱，深圳GDP已經(jīng)超過香港，而與約800萬(wàn)平米的香港存量相比，深圳才600多萬(wàn)；而深圳寫字樓的總租用成本僅略高于香港的1/4。在先行示范區(qū)的長(zhǎng)期利好之下，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展中的波動(dòng)實(shí)屬正常，相信經(jīng)過調(diào)整后未來仍有發(fā)展空間。另外，他還提到深圳的大宗交易近些年增多，但是再次交易卻很少，因?yàn)樯钲诘膶懽謽莾r(jià)格相對(duì)較高，與北京部分高達(dá)四五個(gè)百分點(diǎn)的回報(bào)率相比，深圳相對(duì)低一些。
粵港澳大灣區(qū) (2)
據(jù)了解，該指數(shù)數(shù)據(jù)取樣范圍為大灣區(qū)內(nèi)地九個(gè)城市以及香港特別行政區(qū)的409棟甲級(jí)寫字樓。根據(jù)城市發(fā)展差異而選定不同的有效研究時(shí)間跨度，其中，香港、深圳、廣州研究時(shí)間自2009 年至今；其它七個(gè)內(nèi)地城市研究時(shí)間自2013 年至今。
深圳價(jià)格指數(shù)過去十年漲幅第一
2019年6月，大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金指數(shù)環(huán)比微跌0.9%至172，較2009 年增長(zhǎng)72%。香港市場(chǎng)租金同期指數(shù)達(dá)261，過去十年內(nèi)在眾城市中的增幅最大，達(dá)161%；深圳和廣州較2009 年分別增長(zhǎng)56%和58%至156和158。
同期，大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓價(jià)格指數(shù)半年度環(huán)比微跌0.4%至216，較2009 年增長(zhǎng)116%。深圳價(jià)格指數(shù)過去十年增長(zhǎng)120% 至220，漲幅位居第一；香港價(jià)格指數(shù)十年期增長(zhǎng)幅度位居第二，環(huán)比增長(zhǎng)2.3%至193，較2009年漲幅達(dá)93%；而廣州價(jià)格增長(zhǎng)相對(duì)平緩，環(huán)比低增長(zhǎng)0.5%至159。
非中心城市中山、東莞和惠州租金指數(shù)較2013年漲幅超過20%，其中東莞和惠州于2018 年起出現(xiàn)租金下跌的現(xiàn)象。其它城市租金指數(shù)增長(zhǎng)較2013 年在10% 以內(nèi)。
從數(shù)據(jù)來看盡管深圳寫字樓價(jià)格增幅領(lǐng)跑大灣區(qū)，但受到目前租金小幅下跌的影響，價(jià)格也隨之表現(xiàn)疲軟，加之租金跌幅大于價(jià)格，令其投資回報(bào)率短期內(nèi)進(jìn)一步萎縮；廣州寫字樓市場(chǎng)租金和價(jià)格在近三年表現(xiàn)更為穩(wěn)健。
廣深港總存量占比約3/4
截至2019年6月，大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)（未含澳門）總存量達(dá)2,591萬(wàn)平方米，其中香港、深圳和廣州依次位于首列，存量分別達(dá)801萬(wàn)、608萬(wàn)和506萬(wàn)平方米，占大灣區(qū)總存量的30.9%、23.5%和19.5%。其它城市與港深廣差距較大，如東莞市場(chǎng)存量位于廣州之后，但僅約為廣州存量的三分之一。
第三產(chǎn)業(yè)系寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，香港、廣州和深圳作為中心城市，第三產(chǎn)業(yè)占比分列大灣區(qū)前三，分別為92.4%、72.8% 和60.8%；空置率亦依次處于相對(duì)低位，分別為3.1%、4.1% 和18.1%，寫字樓租賃需求于香港、廣州和深圳呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)多元化且穩(wěn)定的特點(diǎn)。
而第三產(chǎn)業(yè)占比低于50% 的佛山、珠海兩市，市場(chǎng)需求的培育未能匹配同期快速落成的寫字樓新增供應(yīng)，空置率分別高達(dá)39.0%和37.3%，兩市投資市場(chǎng)暫時(shí)呈高風(fēng)險(xiǎn)性信號(hào)。第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇表示，尤其是珠海和佛山兩市，在灣區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)配套逐漸完善的助力下，或成為節(jié)約型企業(yè)和大型企業(yè)后勤辦公的優(yōu)選之一，這種情況趨于明顯。他舉例稱，某英資背景銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及港資背景保險(xiǎn)企業(yè)將后臺(tái)部門和呼叫中心放到佛山等地，企業(yè)往往會(huì)從成本和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略布局來考量，這種情況最近幾個(gè)月有增多的趨勢(shì)。
城市間總租用成本差別最高達(dá)16倍
香港甲級(jí)寫字樓總租用成本位居大灣區(qū)首位，達(dá)人民幣每平方米每月879.8 元，約等于第二名深圳244.8元的3.6倍，約為最低者肇慶55.6元的16倍；廣州總租用成本略低于深圳，約為人民幣每平方米每月210.8元。而珠海目前租用總成本在大灣區(qū)內(nèi)排名第四，為人民幣每月每平方米113.0元，其在內(nèi)地與廣深同具自貿(mào)政策優(yōu)勢(shì)，寫字樓項(xiàng)目性價(jià)比相對(duì)突出。
謝靖宇認(rèn)為，內(nèi)地租戶和投資者大可利用目前租戶方或買方市場(chǎng)的條件洽談優(yōu)勢(shì)，抓緊機(jī)遇，調(diào)整企業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)租賃和買賣合作利益最大化，預(yù)期大灣區(qū)市場(chǎng)租賃交易活躍度將有提升，港深之間租用成本水平的距離遠(yuǎn)期有望拉近。
對(duì)于如何看待深圳寫字樓供應(yīng)增加的問題，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄認(rèn)為，雖然短期供應(yīng)增加，但是中長(zhǎng)期來看并不是個(gè)問題。他分析稱，深圳GDP已經(jīng)超過香港，而與約800萬(wàn)平米的香港存量相比，深圳才600多萬(wàn)；而深圳寫字樓的總租用成本僅略高于香港的1/4。在先行示范區(qū)的長(zhǎng)期利好之下，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展中的波動(dòng)實(shí)屬正常，相信經(jīng)過調(diào)整后未來仍有發(fā)展空間。另外，他還提到深圳的大宗交易近些年增多，但是再次交易卻很少，因?yàn)樯钲诘膶懽謽莾r(jià)格相對(duì)較高，與北京部分高達(dá)四五個(gè)百分點(diǎn)的回報(bào)率相比，深圳相對(duì)低一些。
報(bào)告認(rèn)為，未來半年，廣州和東莞市場(chǎng)租金表現(xiàn)初顯下降趨勢(shì)且預(yù)計(jì)將短期內(nèi)延續(xù)，但廣州下降幅度料將有限；深圳、珠海、佛山正趨向下降末期。租戶方主導(dǎo)市場(chǎng)的持續(xù)將為企業(yè)租戶提供更大的議價(jià)空間。預(yù)計(jì)深圳受政策紅利推動(dòng)，短期內(nèi)觸及租金谷值并將有所反彈，投資機(jī)遇逐漸浮現(xiàn)。
