三季度中國寫字樓市場承壓 二線城市租金普遍下降
時間：2019/10/29
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2019年第三季度，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不確定性因素影響，全國辦公樓市場繼續(xù)承壓，租賃市場呈利好租戶局勢。在一線城市，企業(yè)持續(xù)對搬遷及擴(kuò)租持謹(jǐn)慎態(tài)度，高性價比項(xiàng)目更受市場青睞。在北京，大型、穩(wěn)健型企業(yè)正充分利用當(dāng)前市場中更為靈活的租金和條款，尋求辦公面積的升級。在上海，成本較敏感的公司持續(xù)遷至非中央商務(wù)區(qū)，或同板塊內(nèi)租金更低的項(xiàng)目。
天津?qū)懽謽?br /> 二線城市也受到來自整體市場環(huán)境影響，多數(shù)城市面臨租金下行壓力。盡管如此，成都和重慶表現(xiàn)依然搶眼。在三季度，成都辦公樓新增供應(yīng)短期回落，需求表現(xiàn)穩(wěn)健，銀行與在線教育等科技企業(yè)季內(nèi)表現(xiàn)活躍。整體市場空置率進(jìn)一步回落，再創(chuàng)近年歷史低點(diǎn)。在重慶，辦公樓市場租戶升級需求集中釋放，拉動整體空置率進(jìn)一步回落至十年來新低。
科技類企業(yè)需求保持穩(wěn)健，金融行業(yè)仍有亮點(diǎn)
科技類企業(yè)需求增長仍然穩(wěn)健，本季度多個城市均錄得大面積租賃成交。數(shù)個TMT租戶積極在深圳尋求面積，特別是高性價比的前海片區(qū)。在上海，科技新媒體企業(yè)在非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)繼續(xù)引領(lǐng)租賃需求。
金融行業(yè)的增長受大環(huán)境影響有所放緩，但仍具亮點(diǎn)。銀保監(jiān)會在2018年底下發(fā)的《商業(yè)銀行理財子公司管理辦法》開始影響市場，數(shù)個銀行已成立新的子公司，并在北京、深圳積極尋求面積。來自金融業(yè)開放的利好政策也預(yù)計為市場帶來新的需求。
需求壓力加大，供給持續(xù)入市
本季度，中國主要城市辦公樓市場波動明顯。其中，四個一線城市的凈吸納總量為45.1萬平方米，明顯少于新增供應(yīng)總量（96.3萬平方米）。其中北京凈吸納量為-1.6萬平方米，是自2000年以來首次出現(xiàn)的負(fù)值。本季度，深圳迎來供給高峰，新增供給占四個一線城市的60%以上。
相比一線城市，中國主要二線城市在2019年第三季度的新增供給仍保持低位。仲量聯(lián)行跟蹤的16個主要二線城市本季度新增供應(yīng)為27.2萬平方米，雖然部分城市空置率創(chuàng)過去5年內(nèi)的歷史新低，但市場的空置面積絕對值依然較高。本季度重慶、西安和南京表現(xiàn)搶眼，這三座城市貢獻(xiàn)了主要二線城市約60%的凈吸納量。
一線城市整體租金調(diào)整顯著，二線城市普遍租金下降
本季度，四個一線城市租金繼續(xù)下降，其中北京租金下降幅度最小，環(huán)比下降0.8%。而廣州緊隨其后，環(huán)比下降1.5%。較小的供給壓力使得這兩座城市租金表現(xiàn)保持穩(wěn)定。
在上海，樓齡較長的項(xiàng)目租金降幅則更為明顯，業(yè)主為留住現(xiàn)有租戶，在續(xù)租洽談時給予了更靈活的租金讓步，本季度租金環(huán)比下降1.7%。深圳市場租賃活躍度有明顯減弱，部分財富管理公司出現(xiàn)退租，由于空值壓力加大，業(yè)主繼續(xù)以租金優(yōu)惠政策吸引租戶，全市錄得環(huán)比租金下降5.1%。
天津?qū)懽謽?br /> 二線城市也受到來自整體市場環(huán)境影響，多數(shù)城市面臨租金下行壓力。盡管如此，成都和重慶表現(xiàn)依然搶眼。在三季度，成都辦公樓新增供應(yīng)短期回落，需求表現(xiàn)穩(wěn)健，銀行與在線教育等科技企業(yè)季內(nèi)表現(xiàn)活躍。整體市場空置率進(jìn)一步回落，再創(chuàng)近年歷史低點(diǎn)。在重慶，辦公樓市場租戶升級需求集中釋放，拉動整體空置率進(jìn)一步回落至十年來新低。
科技類企業(yè)需求保持穩(wěn)健，金融行業(yè)仍有亮點(diǎn)
科技類企業(yè)需求增長仍然穩(wěn)健，本季度多個城市均錄得大面積租賃成交。數(shù)個TMT租戶積極在深圳尋求面積，特別是高性價比的前海片區(qū)。在上海，科技新媒體企業(yè)在非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)繼續(xù)引領(lǐng)租賃需求。
金融行業(yè)的增長受大環(huán)境影響有所放緩，但仍具亮點(diǎn)。銀保監(jiān)會在2018年底下發(fā)的《商業(yè)銀行理財子公司管理辦法》開始影響市場，數(shù)個銀行已成立新的子公司，并在北京、深圳積極尋求面積。來自金融業(yè)開放的利好政策也預(yù)計為市場帶來新的需求。
需求壓力加大，供給持續(xù)入市
本季度，中國主要城市辦公樓市場波動明顯。其中，四個一線城市的凈吸納總量為45.1萬平方米，明顯少于新增供應(yīng)總量（96.3萬平方米）。其中北京凈吸納量為-1.6萬平方米，是自2000年以來首次出現(xiàn)的負(fù)值。本季度，深圳迎來供給高峰，新增供給占四個一線城市的60%以上。
相比一線城市，中國主要二線城市在2019年第三季度的新增供給仍保持低位。仲量聯(lián)行跟蹤的16個主要二線城市本季度新增供應(yīng)為27.2萬平方米，雖然部分城市空置率創(chuàng)過去5年內(nèi)的歷史新低，但市場的空置面積絕對值依然較高。本季度重慶、西安和南京表現(xiàn)搶眼，這三座城市貢獻(xiàn)了主要二線城市約60%的凈吸納量。
一線城市整體租金調(diào)整顯著，二線城市普遍租金下降
本季度，四個一線城市租金繼續(xù)下降，其中北京租金下降幅度最小，環(huán)比下降0.8%。而廣州緊隨其后，環(huán)比下降1.5%。較小的供給壓力使得這兩座城市租金表現(xiàn)保持穩(wěn)定。
在上海，樓齡較長的項(xiàng)目租金降幅則更為明顯，業(yè)主為留住現(xiàn)有租戶，在續(xù)租洽談時給予了更靈活的租金讓步，本季度租金環(huán)比下降1.7%。深圳市場租賃活躍度有明顯減弱，部分財富管理公司出現(xiàn)退租，由于空值壓力加大，業(yè)主繼續(xù)以租金優(yōu)惠政策吸引租戶，全市錄得環(huán)比租金下降5.1%。
在仲量聯(lián)行跟蹤的16個二線城市中，大部分城市租金基本保持持平或小幅下降趨勢。
