多地松綁調(diào)控背后：樓市雙向調(diào)節(jié)這陣風(fēng)，你看懂了嗎？
連日來(lái)，南京、天津、三亞、長(zhǎng)沙等多地相繼傳出樓市調(diào)控松綁的消息，放寬落戶限制、降低人才購(gòu)房門檻、取消特定人群購(gòu)房限制、公積金貸款調(diào)整等政策層出不窮。盡管三亞、長(zhǎng)沙、燕郊三地官方四天內(nèi)先后否認(rèn)放松限購(gòu)，但關(guān)于樓市調(diào)控放松的話題還是引起了市場(chǎng)的關(guān)注和熱議。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期多個(gè)城市放寬落戶限制、出臺(tái)人才新政，這雖然與國(guó)家政策相一致，但的確沖擊了以戶籍和社保為限制條件的樓市調(diào)控政策，容易給一些地方帶來(lái)躁動(dòng)。需要明確的是，穩(wěn)定樓市也需要雙向調(diào)節(jié)，既不能出現(xiàn)暴漲，也不讓市場(chǎng)暴跌，市場(chǎng)下行明顯的區(qū)域及城市的郊區(qū)縣，也能按照因城施策、一城一策的方針實(shí)施微幅調(diào)整，以穩(wěn)定預(yù)期。
松綁政策來(lái)襲？三地辟謠“放松限購(gòu)”
今年9月30日，試行兩年的《長(zhǎng)沙市人才購(gòu)房及購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)施辦法》正式轉(zhuǎn)正，該辦法近日在當(dāng)?shù)匾馃嶙h。10月23日，長(zhǎng)沙市住建局表示，“限購(gòu)放松”“限購(gòu)松綁”等消息屬于不實(shí)信息，正式辦法并沒(méi)有涉及與現(xiàn)行限購(gòu)政策相關(guān)的內(nèi)容。
10月19日，中新經(jīng)緯記者從三亞市住建局網(wǎng)站了解到，全日制大專以及以上學(xué)歷的人才，在三亞實(shí)際工作滿一年，且繳納滿一年社保及個(gè)稅，可在海南省購(gòu)買一套房產(chǎn)。三亞市住建局21日表示，該通知僅是此前海南省出臺(tái)的有關(guān)人才住房系列政策的實(shí)施細(xì)則，與海南省相關(guān)文件精神和規(guī)定保持一致，三亞沒(méi)有突破限購(gòu)界限。
不過(guò)，對(duì)比之前外地購(gòu)房者需在海南省繳納60個(gè)月社?；騻€(gè)稅的樓市限購(gòu)政策，三亞此番人才購(gòu)房新政放寬了人才購(gòu)房的門檻。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，三亞政策放松影響很大，“三亞等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯退燒，人才政策有變相刺激房地產(chǎn)的嫌疑。”
10月15日，南京市六合區(qū)發(fā)布政策，在南京有居住證，大專學(xué)歷的外地人不需要近3年內(nèi)累計(jì)2年社保或個(gè)稅，就可以開(kāi)具購(gòu)房證明。今年6月5日，南京市高淳區(qū)就已取消外地人購(gòu)房需要“三年內(nèi)累計(jì)兩年社?；騻€(gè)稅證明”的規(guī)定。
天津市發(fā)改委15日就《關(guān)于天津市促進(jìn)承接北京非首都功能項(xiàng)目發(fā)展的政策措施(試行)》征求意見(jiàn)，擬在天津?yàn)I海中關(guān)村科技園、寶坻中關(guān)村科技城試行一年。其中規(guī)定，對(duì)承接北京非首都功能疏解的項(xiàng)目，對(duì)戶籍暫未遷入天津的職工，其家庭在天津無(wú)住房的，可在天津購(gòu)買1套住房，無(wú)需社?；蚣{稅證明。文件同時(shí)還放松了天津的落戶政策。
揚(yáng)州市近日出臺(tái)政策，住房公積金貸款最高限額從35萬(wàn)元恢復(fù)至50萬(wàn)元，住房公積金貸款還貸能力系數(shù)由0.3上調(diào)為0.5；近期，珠海部分區(qū)域傳出松綁政策，非戶籍人士可以在金灣區(qū)、斗門區(qū)、高新區(qū)和橫琴新區(qū)無(wú)門檻限購(gòu)1套；8月，上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)的購(gòu)房政策出現(xiàn)寬松，購(gòu)房者需要繳納個(gè)稅或者社保的年限從5年縮短到3年。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，9月以來(lái)，已有包括河南新鄉(xiāng)、漯河，山西晉城，湖北宜昌等全國(guó)近30個(gè)城市宣布取消人才落戶限制。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2019年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)150個(gè)城市發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超40%。這些政策大多與戶籍制度相關(guān)，不同程度地降低了當(dāng)?shù)刭?gòu)房門檻。
調(diào)控松動(dòng)地區(qū)多為郊區(qū)，房?jī)r(jià)下行明顯
落戶限制、人才購(gòu)房門檻的降低，在多個(gè)城市引起熱議，長(zhǎng)沙、三亞、南京六合等政府部門也相繼否認(rèn)樓市存在限購(gòu)松綁的傳聞。
在易居(博客)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此類政策并非嚴(yán)格意義上的限購(gòu)松綁，比如，天津?yàn)I海中關(guān)村科技園與寶坻中關(guān)村科技城購(gòu)房政策的出發(fā)點(diǎn)是為了配合北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略，為相關(guān)職工提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠和保障措施；上海的政策只針對(duì)自貿(mào)區(qū)新片區(qū)，可以理解為對(duì)人才發(fā)展環(huán)境和吸引力的打造。但客觀上講，人才購(gòu)房確實(shí)針對(duì)特定購(gòu)房群體放松了購(gòu)房條件，具有類似松綁限購(gòu)的效應(yīng)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
張大偉認(rèn)為，目前全國(guó)大部分城市都沒(méi)有做好吸引人才后如何留住人才的準(zhǔn)備，在這種情況下，吸引來(lái)的很多就是購(gòu)房者，甚至出現(xiàn)炒房客借助人才政策在不同城市購(gòu)房落戶的可能性，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)。
上海自貿(mào)驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)樓市限購(gòu)松動(dòng)后，其房地產(chǎn)市場(chǎng)有所起色。上海鏈家近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，臨港新城的新房成交量位于上海各大板塊第一，三季度新房成交2810套，套均總價(jià)為296萬(wàn)元。河北燕郊樓市松綁政策雖然未被證實(shí)，但媒體稱，市場(chǎng)的看房人數(shù)已經(jīng)略有增加。
中新經(jīng)緯客戶端梳理發(fā)現(xiàn)，近期樓市出現(xiàn)松動(dòng)的城市，其房?jī)r(jià)要么出現(xiàn)較為明顯的下行，如燕郊的住宅價(jià)格基本都較高點(diǎn)有1萬(wàn)元/平方米的跌幅，三亞市今年前8個(gè)月商品房銷售面積同比下降5成；要么松綁區(qū)域位于城市郊區(qū)，如南京六合區(qū)和高淳區(qū)、上海自貿(mào)驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)、珠海橫琴新區(qū)等，都處于正在開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，距離各自的主城片區(qū)較遠(yuǎn)。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯客戶端分析稱，近段時(shí)間，人才購(gòu)房、落戶放寬、公積金貸款政策調(diào)整、商住項(xiàng)目銷售放松限制、限購(gòu)限貸限價(jià)限簽政策松動(dòng)等各類政策不斷涌現(xiàn)，其背后多與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行密切相關(guān)。
“根據(jù)我們的觀察，出臺(tái)樓市松綁政策的城市，多多少少都面臨著市場(chǎng)庫(kù)存擴(kuò)大、供大于求、交易量下降、價(jià)格下跌幅度較大、土地出讓困難、政府財(cái)政收入吃緊、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力大等問(wèn)題，政府在不違約中央大政方針的情況，開(kāi)始自行調(diào)節(jié)政策，維護(hù)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行?！敝x逸楓說(shuō)。
住建部此前曾要求，各地要把地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。謝逸楓認(rèn)為，全國(guó)樓市調(diào)控“一刀切”的政策已經(jīng)終止，調(diào)控權(quán)利下移到了地方政府，在房?jī)r(jià)下跌明顯、交易量出現(xiàn)下滑的情況，各地應(yīng)該可以適度調(diào)節(jié)。
雙向調(diào)節(jié) 以穩(wěn)為主
從2016年開(kāi)始，席卷全國(guó)的樓市調(diào)控大面積鋪開(kāi)，從一二線城市逐漸延伸至部分三四線城市，從東部走向中西部；在力度與方式上，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商等政策輪番登臺(tái)。
至今，調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入平穩(wěn)期，一些地方還出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，9月，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市為40個(gè)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有53個(gè)，數(shù)量上都是近兩年的最低點(diǎn)。
謝逸楓認(rèn)為，“房住不炒”的方針并非是不發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，也不能任其走向低迷，事實(shí)上，從2014年以來(lái)，樓市調(diào)控一直都存在雙向調(diào)節(jié)，既有加強(qiáng)調(diào)控、打擊炒作的政策，也有適當(dāng)寬松、間接松綁的行為。他稱，房地產(chǎn)是政府的錢袋子，也是普通居民的小金庫(kù)，在分類調(diào)控、因城施策、一城一策的原則下，各地可以實(shí)施微幅調(diào)整。
同策研究院也認(rèn)為，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”不代表房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)不可以協(xié)調(diào)發(fā)展。從政策施行來(lái)看，各地政府將通過(guò)“過(guò)冷則定向?qū)捤伞⑦^(guò)熱則收緊抑制”的方式穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。張大偉也表示穩(wěn)定是雙向調(diào)節(jié)，“大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌同樣也不是穩(wěn)定”。
謝逸楓預(yù)計(jì)，人才購(gòu)房政策、落戶限制松動(dòng)等政策還會(huì)在更多城市出現(xiàn)，也不排除一些地方出現(xiàn)突破限購(gòu)的可能。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組認(rèn)為，在市場(chǎng)下行預(yù)期下，即使房地產(chǎn)調(diào)控政策有邊際放松，短時(shí)間內(nèi)也難以對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生提振作用。
地方政府雖然可以根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行調(diào)節(jié)，但住建部也表示，將建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，完善對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評(píng)價(jià)考核機(jī)制。要嚴(yán)格督查，對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。
