全國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)環(huán)比下降 零售物業(yè)租賃需求強(qiáng)勁
時(shí)間：2019/11/7
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30日，世邦魏理仕發(fā)布相關(guān)報(bào)告顯示，前九個(gè)月新交付面積創(chuàng)歷史新高，第三季度全國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)環(huán)比下降0.6%?？罩妹娣e主要集中在中西部城市以及新興商務(wù)板塊，而一線城市核心商務(wù)區(qū)的平均空置率仍舊低于10%。在TMT行業(yè)租戶需求驅(qū)動(dòng)下，寫(xiě)字樓凈吸納量錄得環(huán)比小幅增長(zhǎng)。
北京寫(xiě)字樓
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨表示，隨著外資金融機(jī)構(gòu)在華經(jīng)營(yíng)范圍和所有權(quán)限制的放開(kāi)，以及央行降低存款準(zhǔn)備金率和改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制等舉措令融資環(huán)境趨向?qū)捤?，預(yù)期外資機(jī)構(gòu)的新租與擴(kuò)租需求以及企業(yè)資本支出有望增加，將帶來(lái)寫(xiě)字樓需求端表現(xiàn)的穩(wěn)步改善。
在零售物業(yè)方面，今年前九個(gè)月，共有134個(gè)國(guó)內(nèi)外零售品牌在中國(guó)開(kāi)設(shè)首店。第三季度，全國(guó)零售物業(yè)租賃需求保持強(qiáng)勁，空置率降至6.4%，創(chuàng)十年新低。
2018年10月實(shí)施個(gè)人所得稅調(diào)整后，今年前三季度全國(guó)個(gè)人所得稅總計(jì)7，981億元，同比下降29.7%，由此所釋放的可支配收入增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將持續(xù)利好消費(fèi)和零售物業(yè)市場(chǎng)。
倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)需求將繼續(xù)在消費(fèi)驅(qū)動(dòng)下保持穩(wěn)定。第三季度，受益于“雙十一”前電商短期租賃需求激增，市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比躍升79%。冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)成為新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)。
盡管部分中西部城市短期內(nèi)面臨供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題，但鑒于線上實(shí)物零售持續(xù)保持20%左右的年增長(zhǎng)，以及主要城市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)隨物業(yè)用地供應(yīng)收緊將逐步下降，我們預(yù)計(jì)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)整體租金增幅仍優(yōu)于其它物業(yè)類型。
第三季度大宗商業(yè)地產(chǎn)交易總額錄得450億人民幣，環(huán)比增長(zhǎng)2.5%。上海和北京兩地的大宗交易占據(jù)本季度總交易額的四分之三以上，其中寫(xiě)字樓交易占據(jù)主導(dǎo)，反映出當(dāng)前投資者總體風(fēng)險(xiǎn)偏好依然較低。面對(duì)住宅銷售增速放緩、以及即將到來(lái)的債務(wù)到期，高杠桿壓力下的開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)出售意愿上升，預(yù)計(jì)2019全年大宗交易總額仍將突破2，000億人民幣。
北京寫(xiě)字樓
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨表示，隨著外資金融機(jī)構(gòu)在華經(jīng)營(yíng)范圍和所有權(quán)限制的放開(kāi)，以及央行降低存款準(zhǔn)備金率和改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制等舉措令融資環(huán)境趨向?qū)捤?，預(yù)期外資機(jī)構(gòu)的新租與擴(kuò)租需求以及企業(yè)資本支出有望增加，將帶來(lái)寫(xiě)字樓需求端表現(xiàn)的穩(wěn)步改善。
在零售物業(yè)方面，今年前九個(gè)月，共有134個(gè)國(guó)內(nèi)外零售品牌在中國(guó)開(kāi)設(shè)首店。第三季度，全國(guó)零售物業(yè)租賃需求保持強(qiáng)勁，空置率降至6.4%，創(chuàng)十年新低。
2018年10月實(shí)施個(gè)人所得稅調(diào)整后，今年前三季度全國(guó)個(gè)人所得稅總計(jì)7，981億元，同比下降29.7%，由此所釋放的可支配收入增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將持續(xù)利好消費(fèi)和零售物業(yè)市場(chǎng)。
倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)需求將繼續(xù)在消費(fèi)驅(qū)動(dòng)下保持穩(wěn)定。第三季度，受益于“雙十一”前電商短期租賃需求激增，市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比躍升79%。冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)成為新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)。
盡管部分中西部城市短期內(nèi)面臨供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題，但鑒于線上實(shí)物零售持續(xù)保持20%左右的年增長(zhǎng)，以及主要城市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)隨物業(yè)用地供應(yīng)收緊將逐步下降，我們預(yù)計(jì)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)整體租金增幅仍優(yōu)于其它物業(yè)類型。
第三季度大宗商業(yè)地產(chǎn)交易總額錄得450億人民幣，環(huán)比增長(zhǎng)2.5%。上海和北京兩地的大宗交易占據(jù)本季度總交易額的四分之三以上，其中寫(xiě)字樓交易占據(jù)主導(dǎo)，反映出當(dāng)前投資者總體風(fēng)險(xiǎn)偏好依然較低。面對(duì)住宅銷售增速放緩、以及即將到來(lái)的債務(wù)到期，高杠桿壓力下的開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)出售意愿上升，預(yù)計(jì)2019全年大宗交易總額仍將突破2，000億人民幣。
隨著美聯(lián)儲(chǔ)在第三季度內(nèi)兩次降息和中國(guó)LPR報(bào)價(jià)下調(diào)，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)市場(chǎng)資金成本的降低將在2020年逐步對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格形成一定的支撐。
