土地延包明年試點 放活宅基地和農(nóng)房使用權(quán)
為落實“三權(quán)分置”制度，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部近日對《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》進行了修訂，修改為《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(下稱《農(nóng)地流轉(zhuǎn)辦法》)，自2020年1月1日起正式施行。
修改后的《農(nóng)地流轉(zhuǎn)辦法》貫徹了“三權(quán)分置”理念，專節(jié)分別設(shè)置“土地承包經(jīng)營權(quán)”和“土地經(jīng)營權(quán)”，對土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換和土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)(出租、轉(zhuǎn)包、入股或其他方式)作出了明確區(qū)分。
“農(nóng)村大量的宅基地和農(nóng)房被閑置，是一種資源浪費。盤活了農(nóng)村的住房，不僅能夠幫助農(nóng)民實現(xiàn)增收，還能幫助城里人到農(nóng)村生活、度假或養(yǎng)老，可謂一舉多得?！倍嗄陮Ｗ⑼恋厥袌鲅芯康木┱茁蓭熓聞账蓭煻耪子聦Α度A夏時報》記者表示。
宅基地改革的底線是不能讓城鎮(zhèn)人口到農(nóng)村去購買宅基地和農(nóng)房。中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所主任李國祥表示，按照《農(nóng)地流轉(zhuǎn)辦法》的精神，國家鼓勵各地創(chuàng)新土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式，鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等，但農(nóng)地“可租用不可買賣”的原則依然不會改變。
此前，中辦、國辦于今年5月5日印發(fā)了《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》，其最大的亮點就是，允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地入市，但必須遵守“可租，不可賣” 的規(guī)定。“城里人不能到農(nóng)村買宅基地，嚴格禁止利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館等原則不會改變?！眹野l(fā)改委有關(guān)負責人如是解讀。
放活土地經(jīng)營權(quán)
在“三權(quán)分置”背景下，針對防范農(nóng)民失地風險的問題，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室主任、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部部長韓長賦在最近的一次新聞發(fā)布會回答了記者的提問。當被問及深化農(nóng)村土地制度改革的進展時，韓長賦強調(diào)，近年來農(nóng)業(yè)快速發(fā)展，農(nóng)村社會保持穩(wěn)定，其中很重要的一條就是我們始終堅持并且不斷鞏固家庭承包經(jīng)營責任制，穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。
“土地是農(nóng)民的命根子，動搖不得的。”韓長賦還指出，農(nóng)村的改革是從土地制度改革開始的，下個階段深化農(nóng)村改革還要堅持處理好農(nóng)民和土地關(guān)系這條主線。他說，農(nóng)村承包地的改革主要是實行“三權(quán)分置”和搞好30年的延包，落實集體所有權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)。
數(shù)據(jù)顯示，目前全國耕地有5.4億畝在各種主體間進行流轉(zhuǎn)，有7200萬戶的農(nóng)戶參與了流轉(zhuǎn)土地，有的是流轉(zhuǎn)出去，有的是流轉(zhuǎn)進來。
記者注意到，土地承包到期之后再延長30年，這是黨的十九大給廣大農(nóng)民的一顆“定心丸”，也寫進了今年修訂的《土地管理法》。新的《土地管理法》規(guī)定，嚴格落實“一戶一宅”規(guī)定、鼓勵盤活利用閑置宅基地和閑置住宅等規(guī)定。
據(jù)韓長賦介紹，從這輪土地承包算起，我國農(nóng)村土地承包關(guān)系將穩(wěn)定75年，讓各方面都有穩(wěn)定的預期。目前，我們已經(jīng)基本完成了農(nóng)村承包地的確權(quán)登記，這為下一步的30年延包打下了基礎(chǔ)?！皬拿髂觊_始，我們將選擇一部分縣市進行延包試點，總結(jié)經(jīng)驗，在試點基礎(chǔ)上形成全國的配套政策和延包的辦法，確保這項大政策能夠很好地銜接、平穩(wěn)地過渡。”韓長賦說。
《農(nóng)地流轉(zhuǎn)辦法》也明確提出，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地所有權(quán)的性質(zhì)及其農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限，增加對工商企業(yè)等社會資本流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營權(quán)的監(jiān)管和風險防范。
據(jù)了解，這一輪農(nóng)村土地制度改革試點始于2014年12月，當時選在山東、浙江、四川等地試點，試點堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損。數(shù)據(jù)顯示，自2015年以來，全國有33個縣(市、區(qū))開展了農(nóng)村宅基地制度改革試點，重點是探索宅基地“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)，既維護農(nóng)民權(quán)益，又為鄉(xiāng)村振興增添活力。
激活閑置農(nóng)房
盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，被業(yè)界解讀為農(nóng)村宅基地改革的又一次制度創(chuàng)新?！盀樘剿鬓r(nóng)村宅基地三權(quán)分置，2018年的中央一號文件明確提出‘適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)’?！崩顕檎f，這為激活大量的農(nóng)村閑置農(nóng)房和宅基地提供了制度保障，有利于規(guī)范農(nóng)村隱形“地產(chǎn)”市場。
記者采訪了解到，浙江義烏2015年4月上報的《義烏市農(nóng)村宅基地制度改革試點實施方案》中首次在全國提出農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”制度設(shè)計。該方案稱，強化村集體宅基地分配權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，突出農(nóng)民主體地位，以最大化提升宅基地集體所有權(quán)功能性收益水平。
隨后記者在義烏農(nóng)業(yè)系統(tǒng)的官網(wǎng)查知，義烏對試點的表述為“放活使用權(quán)，彰顯住房保障和財產(chǎn)權(quán)利雙重屬性，允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，同時開展宅基地使用權(quán)抵押貸款，持有農(nóng)房不動產(chǎn)權(quán)證書的農(nóng)戶，允許以農(nóng)村住房抵押擔保方式申請貸款”。在此期間，義烏市在堅持落實村集體所有權(quán)基礎(chǔ)上，固化資格權(quán)，充分尊重農(nóng)戶參與權(quán)、知情權(quán)與話語權(quán)，對農(nóng)村宅基地及住房進行確權(quán)登記頒證。截至2018年3月，義烏已累計發(fā)放農(nóng)民住房抵押貸款7029筆，貸款金額34.09億元。
同時，一些試點地方還把“閑置農(nóng)房激活計劃”與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等工作結(jié)合起來，同步謀劃、統(tǒng)一規(guī)劃、整體實施，利用閑置農(nóng)房培育鄉(xiāng)村旅游新業(yè)態(tài)，效果明顯。比如，浙江紹興市實施的“閑置農(nóng)房激活計劃”就明確：堅持農(nóng)房產(chǎn)權(quán)要清晰、歷史遺留問題要處理好、村莊建設(shè)有規(guī)劃管控、閑置農(nóng)房底數(shù)要摸清、農(nóng)民流轉(zhuǎn)交易意愿要掌握、流轉(zhuǎn)交易要有平臺和服務、產(chǎn)業(yè)發(fā)展要有良好業(yè)態(tài)、激勵機制要有政策體系等八大原則。紹興試點出臺的《宅基地及房屋租賃使用權(quán)登記辦法》，頒發(fā)浙江首例宅基地及房屋租賃使用權(quán)證書。
除了浙江，山東、四川等其他地方的放活宅基地和農(nóng)房使用權(quán)的內(nèi)容，基本原則也大同小異，只不過有些細節(jié)問題略有不同。
“放活宅基地和農(nóng)房使用權(quán)改革，使農(nóng)村宅基地實現(xiàn)了從死資產(chǎn)到活資產(chǎn)的質(zhì)變，達到農(nóng)民歡迎、農(nóng)村發(fā)展、市場活躍、政府滿意的多贏效果。”李國祥認為，按照現(xiàn)行宅基地制度的有關(guān)政策，無限制地增加宅基地分配和供應，也并不現(xiàn)實，激活閑置農(nóng)房和宅基地看上去只涉及到“一塊地”，但實際上涉及到農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的方方面面。
