房貸上行趨勢(shì)不變，長(zhǎng)三角與珠三角， 房?jī)r(jià)怎么波動(dòng)？
伴隨著房貸利率新政、全球范圍內(nèi)貨幣寬松等多重國(guó)內(nèi)外因素影響，市場(chǎng)對(duì)于房貸利率與樓市的走勢(shì)有所“遲疑”，不少剛需者也持觀望態(tài)度，等待明確信號(hào)。而房貸利率或?qū)⒂兴蓜?dòng)，以及樓市有望迎來(lái)春天的判斷也一直存在。
但從多份相關(guān)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告看，房貸利率仍維持上漲趨勢(shì)。 比較來(lái)看，10月房貸利率水平延續(xù)了前四個(gè)月的上行趨勢(shì)，但上行幅度有所減緩，下行的城市數(shù)量有所增加。而易居(博客)房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份報(bào)告指出，10月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.52%，已連續(xù)5個(gè)月小幅上升。
記者調(diào)查北上廣深與多個(gè)房貸熱門城市發(fā)現(xiàn)，相較10月，11月房貸利率整體波動(dòng)不大，一線城市多維持平穩(wěn)，部分二三線城市房貸出現(xiàn)緊張，甚至部分銀行停貸。
長(zhǎng)三角與珠三角房貸差異
融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，2019年10月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.52%，相當(dāng)于相應(yīng)期限LPR水平加點(diǎn)67BP，環(huán)比微升0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.19個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)5個(gè)月小幅上升。
從整體數(shù)據(jù)情況看，融360大數(shù)據(jù)研究院《2019年10月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》指出，10月全國(guó)房貸利率上漲的形勢(shì)有所放緩，8個(gè)城市首套房貸款利率水平有所下調(diào)。一線城市全部進(jìn)入全國(guó)首套房利率最低十城市名單，其中，北京和廣州的房貸利率水平略有上漲，上海和深圳地區(qū)則有所下降。
但在二線城市中，融360數(shù)據(jù)顯示，2019年10月首套房貸利率水平環(huán)比上漲和持平的城市數(shù)量有所減少，鄭州和南寧10月漲幅最大，環(huán)比超過(guò)10BP；首套房貸利率水平破“6”城市增至4個(gè)：南寧、鄭州、蘇州和武漢。
記者從全國(guó)范圍內(nèi)局部調(diào)查，在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，主流銀行的房貸利率均未調(diào)整。而在二線城市中，主流利率下行并不顯著，不少區(qū)域出現(xiàn)了額度緊張甚至停貸。
其中長(zhǎng)三角等地區(qū)城市較為集中。
早在10月，南京就傳出部分銀行停貸消息，雖然銀行多數(shù)給出回應(yīng)為放款較慢，但南京地區(qū)某中介告訴記者，放款延后屬實(shí)，10月份申請(qǐng)的貸款等待至少2個(gè)月。目前實(shí)際情況等同于停貸，放款排隊(duì)已到明年3月。此外，2019年12月15日至年終結(jié)算日也多不再放款。
除南京外，無(wú)錫也在近日傳出多家銀行停貸。據(jù)無(wú)錫一位房地產(chǎn)中介人士介紹，目前無(wú)錫房貸政策也在進(jìn)一步收緊。首套房方面，3成首付需要審核客戶資質(zhì)、流水等各種相關(guān)信息，手續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)；部分銀行也提高了二套房的首付比例，幾家大行和城商行都將二套首付比例調(diào)至5成。
此外，無(wú)錫目前大部分銀行的放款過(guò)程依舊較慢，比如某東南區(qū)域的一家城商行，放款需要4個(gè)月以上，根據(jù)時(shí)間推算，最早也要到明年2月份后才能放款。但目前各大銀行房貸利率穩(wěn)定，首套房利率5.9%、二套利率6.15%依然為市場(chǎng)主流。
蘇州則維持高利率。蘇州當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)中介表示，目前蘇州主流銀行首套利率普遍在加點(diǎn)128BP，即6.13%左右(上浮26%)，與上月基本持平，放款周期在2-3個(gè)月以上，并已有兩家股份行出現(xiàn)額度緊張無(wú)法放貸的情況。
是否意味著房?jī)r(jià)即將進(jìn)入下行周期
對(duì)于房貸利率的未來(lái)走勢(shì)，分析人士多認(rèn)為年內(nèi)難以放松。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦認(rèn)為，房貸利率執(zhí)行水平上看，10月房貸利率水平延續(xù)了前四個(gè)月的上行趨勢(shì)，但上行幅度有所減緩，下行的城市數(shù)量有所增加。房貸利率水平短期內(nèi)受LPR影響不大的結(jié)論已經(jīng)初步驗(yàn)證，后期LPR的調(diào)整大概率也不會(huì)帶來(lái)房貸利率的較大波動(dòng)。但考慮到年底兩個(gè)月銀行的信貸額度較為緊張，預(yù)計(jì)年底前房貸利率仍會(huì)略有上漲或保持穩(wěn)定，下行的可能性較小。
令許多購(gòu)房剛需者感到振奮的是，近期部分城市房?jī)r(jià)似乎出現(xiàn)下行跡象。房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？也是不少購(gòu)房者購(gòu)房前必問(wèn)的話題。
從記者拿到的11月第二周某房產(chǎn)中介二手房成交價(jià)格看，統(tǒng)計(jì)的20個(gè)房市熱門城市中，15個(gè)城市成交均價(jià)有所下行，5個(gè)城市有所上行。
但這是否意味著房?jī)r(jià)即將進(jìn)入下行周期？
局部看，近期也存在一定刺激房市的因素。比如近日深圳豪宅稅的調(diào)整，把所有144平米以內(nèi)的住宅都認(rèn)定為普通住宅，直接引發(fā)了深圳市不少大戶型住宅房?jī)r(jià)上調(diào)。
但整體看，大部分城市房?jī)r(jià)仍維持橫盤。
珠海某股份行信貸業(yè)務(wù)人士告訴記者，從珠海本地情況看，房貸和樓市均維持穩(wěn)定。確實(shí)近期有一些低價(jià)房、特價(jià)房放出，但這并不意味著整個(gè)房?jī)r(jià)將下行，更準(zhǔn)確地說(shuō)是增速放緩。“不存在房?jī)r(jià)大規(guī)模下行的基礎(chǔ)。”他指出。
而對(duì)于未來(lái)的樓市，他認(rèn)為，相較于房?jī)r(jià)下跌，更可以確定的是國(guó)內(nèi)樓市近幾年都不存在房?jī)r(jià)大漲的基礎(chǔ)。在樓市供需關(guān)系總量已經(jīng)平衡的基礎(chǔ)上，樓市行情結(jié)構(gòu)性分化的階段已經(jīng)到來(lái)。整體來(lái)說(shuō)，閉著眼睛買房，都能大賺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。
