年底非一線城市土拍流拍率下跌
年底，房企資金流向以華東、華南地區(qū)為主，處于規(guī)模增長(zhǎng)階段的房企仍在積極拿地。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2019年10月1日，非一線城市的土地流拍率降為0；2018年同期的土地市場(chǎng)流拍率也是0，值得關(guān)注的是，在非一線城市，今年9月的土地供應(yīng)面積為136萬(wàn)平方米，相比8月供應(yīng)量182萬(wàn)平方米有明顯下降，而去年9月的土地供應(yīng)面積，不如今年同期多，但比去年8月的供應(yīng)量卻略有增加。一名業(yè)內(nèi)人士指出，這表明今年土地市場(chǎng)回歸理性，房企投資意愿增強(qiáng)。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析土地市場(chǎng)的這一變化：首先，從房企融資角度看，規(guī)模減半，短期看企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)減少，進(jìn)入11月后，政策面依然收緊，行業(yè)不會(huì)有大改觀，11、12月銷售回款壓力很大。其次，從房企陣營(yíng)轉(zhuǎn)變來(lái)看，可以看出年底這波資金的流向邏輯，站在千億房企隊(duì)列中間位置，如排名前11-25左右的房企增速很大，11、12月仍是這類房企的增長(zhǎng)重點(diǎn)期。
此外，排名前30-50左右的房企下半年融資壓力非常大，在銷售端與拿地端的推進(jìn)比較激進(jìn)，這類房企今年1-10月銷售增長(zhǎng)同比增速25%，預(yù)計(jì)今年11、12月能保持這一增長(zhǎng)水平。
整體而言，臨近年底，頭部房企投資保守，中型房企比較激進(jìn)，中小型房企進(jìn)入千億銷售目標(biāo)的新增長(zhǎng)周期時(shí)，加速投資、開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓，去地產(chǎn)化進(jìn)入多元產(chǎn)業(yè)模式。
成交下滑
土地市場(chǎng)是行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，盡管非一線城市的土地市場(chǎng)保持熱度，但一線城市周邊項(xiàng)目卻早已開(kāi)始降價(jià)促銷。
陳玉(化名)近期想買上海周邊太倉(cāng)的一手房，該區(qū)域一手房1.5萬(wàn)元/平方米左右。由于太倉(cāng)限購(gòu)，根據(jù)蘇州在今年下半年出臺(tái)的限購(gòu)政策，外地人3年內(nèi)在太倉(cāng)買房須滿足連續(xù)兩年購(gòu)買社保的條件，不少樓盤給出了靈活政策：先交首付和定金，兩年后滿足社保條件辦理貸款，即可交房。
記者致電太倉(cāng)某售樓處詢問(wèn)，業(yè)務(wù)員表示，這一做法雖沒(méi)有明顯優(yōu)惠，購(gòu)房者有兩年資金緩沖期，但對(duì)企業(yè)卻有風(fēng)險(xiǎn)。他指出，購(gòu)房者也可在交滿兩年社保后再買房。
一些城市購(gòu)房者也開(kāi)始退縮了。張江(化名)想在杭州買房，但其不具備購(gòu)房條件，為了滿足條件，需要交付一筆費(fèi)用，張江覺(jué)得，剔除這筆費(fèi)用后，買房收益將大打折扣，因此放棄了在杭州的投資計(jì)劃。
張波此前接受采訪時(shí)指出，如果前三季度房企全年業(yè)績(jī)完成率低于70%，那么達(dá)成目標(biāo)的壓力就會(huì)明顯增大。今年眾多房企已將沖刺提前到了上半年5月，但由于整體行情偏弱，大部分區(qū)域的完成情況難言樂(lè)觀。
張波指出，土拍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，2019年土地市場(chǎng)成交量同比縮小已體現(xiàn)趨勢(shì)性變化，土地市場(chǎng)流拍更是體現(xiàn)出房企對(duì)部分市場(chǎng)“不買賬”，比盲目規(guī)?；膳碌氖悄玫厥д`，謹(jǐn)慎度提升，少了搶地的喧囂，多了理性思考。
三四線及以下城市是土地流拍集中地，從2019年土地流拍數(shù)量來(lái)看，排名靠前的城市為金華市、濟(jì)寧市、南陽(yáng)市、濰坊市、常德市、淮安市。房企意愿度低，市場(chǎng)趨冷，是這類城市土地降溫的重要因素。房企從中小城市撤離的速度也在加快。
房企回歸一二線已是事實(shí)。深圳、北京土拍市場(chǎng)今年都面臨過(guò)火熱局面，一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊更是讓房企欲罷不能。
11月21日落幕的深圳土拍，推出6幅限價(jià)宅地，以14家房企到場(chǎng)、成交總價(jià)127.51億元告終。深圳相比北京更為特殊，6月深圳幾塊宅地的出讓，具有明顯的“吸睛”效果。同時(shí)一線城市土地流拍率也在持續(xù)走低，1-5月甚至無(wú)土地流拍，二線城市中合肥、寧波等城市也是頻頻引發(fā)關(guān)注。
張波指出，依然有房企在激進(jìn)拿地，尤其在粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等熱點(diǎn)城市群更明顯。由于這些房企重金布局的區(qū)域，多在有強(qiáng)大購(gòu)房需求支撐的城市，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)力相對(duì)較強(qiáng)，但值得注意的是，如果自身持有的高價(jià)地塊占比過(guò)高，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)亦不容忽視。
因此頭部企業(yè)在這段時(shí)間暫停拿地，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一方面是2016-2017年的地王項(xiàng)目在很多城市面臨銷售困局，另一方面，負(fù)債率過(guò)高的房企今年被動(dòng)減少甚至?xí)和Ｄ玫兀恋匾鐑r(jià)率持續(xù)走低。
誰(shuí)在拿地？
房企不僅將銷售沖刺提前，拿地計(jì)劃也提前了。今年上半年大部分房企已開(kāi)啟土地儲(chǔ)備大幕。
如弘陽(yáng)地產(chǎn)，公司執(zhí)行董事兼行政總裁何婕曾表示，上半年一共獲取35幅地塊，新增建筑面積407萬(wàn)平米。其中，合作拿地占91%。根據(jù)弘陽(yáng)地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官申廣平在2018年度業(yè)績(jī)會(huì)透露，2019年將拿出回款額的50%-60%用于拿地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前10個(gè)月其拿地40余幅。
弘陽(yáng)地產(chǎn)所拿地塊并非集中于長(zhǎng)三角。在長(zhǎng)三角一體化發(fā)展中，涉及26個(gè)城市，除了龍頭上海，南京、杭州等城市也是核心力量。長(zhǎng)三角地區(qū)早已成為眾多房企搶占的高地。碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股、保利發(fā)展、萬(wàn)科地產(chǎn)等千億房企，在長(zhǎng)三角區(qū)域的貨值儲(chǔ)備均達(dá)到千億之上。
隨著大批房企重倉(cāng)長(zhǎng)三角，也讓區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企大手筆布局帶來(lái)的隱憂不容忽視。
而弘陽(yáng)地產(chǎn)進(jìn)入的是西安、長(zhǎng)沙、鹽城、襄陽(yáng)、阜陽(yáng)、江門、溫州等強(qiáng)二線城市或人口流入較大的三線城市。其今年前10月拿地金額在290億左右，占2018年全年銷售額473億的60%左右。
近期，弘陽(yáng)地產(chǎn)這樣的房企放緩了拿地步伐，那么哪些房企還在拿地？處于規(guī)模增長(zhǎng)周期的房企如中駿、大發(fā)、中梁、寶龍等加碼土地儲(chǔ)備。
11月15日，中梁地產(chǎn)以3.9億元底價(jià)拿下南通如東住宅地塊。11月20日，大發(fā)首進(jìn)無(wú)錫，以14.5億元拿下新吳區(qū)地塊。同一天，中駿地產(chǎn)7.7億元佛山拿地。此外，記者了解到，寶龍也已在大灣區(qū)有所斬獲。
一名房企市場(chǎng)研究人士認(rèn)為，今年流拍率趨勢(shì)和去年差不多，與土地底價(jià)有關(guān)。年底流拍率下降，同比的話，是因?yàn)楣┙o量下降很多；環(huán)比的話，今年行情不好，加上信托被卡死，房企融資困難，地方政府知道賣地不容易，所以一般招拍掛上市前都會(huì)找好買家接盤，“沒(méi)有找好就不掛”。這名人士還指出，年底這波拿地潮中，有錢的房企不多，處于規(guī)模增長(zhǎng)周期的房企更看重這次機(jī)會(huì)。主要是前十月銷售回款好，但這一趨勢(shì)能否延續(xù)還看明年市場(chǎng)環(huán)境。
