北京租金四連跌已降至兩年間冰點價格 順義跌幅最大
年關臨近，返鄉(xiāng)置業(yè)潮到來，但今年北京的租賃市場自9月份就開始逐步走入淡季，量價已經(jīng)連續(xù)4個月走低。盡管租金水平已經(jīng)跌至了81.3元/平米/月，但租賃自由仍然難以實現(xiàn)。而隨著北京常住人口的下降和外來人口的負增長，此前地處高位的北京租金或將進一步維持降溫態(tài)勢，短時間內(nèi)難以上漲。
租金跌至81.3元/平米/月
“租房子的人變少了，而且租金現(xiàn)在不降低點，很難租出去?！睒I(yè)主林女士感受到了北京租賃市場上的變化。2019年，北京租賃市場的淡季來得比往年都早。畢業(yè)季的熱度甚至沒能延續(xù)到8月份，租金水平早早得就呈現(xiàn)出降溫的趨勢。
目前，北京租賃市場淡季程度加深。貝殼研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京鏈家租賃成交量環(huán)比下降了1.9%，降幅有所收窄。在成交持續(xù)下降的背景下，租賃上漲阻力加大。2019年11月份，北京的月租金水平在經(jīng)歷了4連跌之后下降到了81.3元/平米/月，環(huán)比2019年10月份下降了1%，同比則下降了2.8%。
貝殼研究院認為，與2018年租賃市場的淡季相比，2019年的租金下跌幅度更大，且當前的租金水平已經(jīng)下降到了2018年年初以來的最低位置。“7月份的時候整租還能租個好價錢，但是現(xiàn)在整租的租金每套得下跌個五六百塊錢，現(xiàn)在租確實是不太合適了。”某中介的工作人員小王對《華夏時報》記者說。
貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在2019年7月份，北京的住宅租金達到了2019年以來的頂點，租金水平一度突破了90元/平米/月。熱度散發(fā)得很快，8月份，租金水平就開始呈現(xiàn)出下跌趨勢，并在11月跌破了85元/平米/月，為81.3元/平米/月。
貝殼研究院針對“租賃自由”這一概念進行了研究并發(fā)布了相關報告。報告顯示，整租“一室一廳一廚一衛(wèi)”在一線城市的均價是4085元/月，在新一線城市的均價為1900元/月。而但從北京來看，這一價格要上漲至5319元/月。
如果以2018年各城市月人均收入作為收入數(shù)據(jù)以整租一居室作為條件，在北京生活租金仍要求超過7成，租賃自由難以實現(xiàn)?！爱厴I(yè)生很難在短時間內(nèi)實現(xiàn)租賃自由，現(xiàn)在北京的租金就算是降了也還是處在高位?！?019年的畢業(yè)生小吳對《華夏時報》記者說，其需要每個月支出3000元的租金用來支付合租的費用。
供需穩(wěn)定
目前，北京的租賃市場供需相對穩(wěn)定，年底的到來并未給北京租賃市場的需求造成較大的沖擊。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年8月份，收益于畢業(yè)季。北京租賃市場的新增客源量達到了2019年下半年以來的峰值。隨后，新增客源量連續(xù)兩個月下跌，但在2019年11月份出現(xiàn)了小幅上漲。
貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年11月份，北京租賃市場的新增客源量環(huán)比增加了3.1%，市場上的住房租賃需求仍然存在。
“我們這間房子的租客租到11月份就不租了，年底了，他們打算回老家?！绷峙繉Α度A夏時報》記者說。臨近年關，返鄉(xiāng)置業(yè)潮開始，一批人離開大城市，重新投回家鄉(xiāng)的懷抱，客源量減少。
貝殼研究院認為，從歷史規(guī)律來看，一部分春節(jié)后的租賃需求會提至年前釋放，從而帶來12月份北京租賃市場的小幅回溫。2019年11月份，北京租賃市場的成交已經(jīng)有了趨于平穩(wěn)的跡象，預計12月份北京租賃市場將結束持續(xù)下行的趨勢，成交量小幅回升，但回溫有限，月租金水平也有望趨于平穩(wěn)。
數(shù)據(jù)顯示，在2019年11月份交易量較多的10個區(qū)里，石景山區(qū)的整租平均租金環(huán)比上漲了0.52%，大興區(qū)的租金環(huán)比上漲了3.50%。而西城、東城、海淀、朝陽、豐臺、昌平、順義、大興8區(qū)的平均租金則均呈現(xiàn)下跌趨勢。
其中，順義區(qū)的平均租金環(huán)比下跌了10.35%，跌幅最大，其他區(qū)域的租金跌幅在1-2%左右。此外，租金在6000元以下的交易占比在持續(xù)擴大，占比高達7成。目前，兩居室的租金為5947元/套，已經(jīng)跌破6000元。
下行趨勢或將延續(xù)
小王認為，租客變少是北京租賃市場下行的一個主要原因。北京市委黨校北京人口和社會科學文獻出版社在日前發(fā)布了《北京人口藍皮書·北京人口發(fā)展研究報告（2019）》。報告顯示，北京市的常住人口已經(jīng)連續(xù)兩年下降，此外老齡化人口增多。
另外，自從北京開始向周邊地區(qū)疏解非首都功能，北京城市副中心通州區(qū)的人口規(guī)模開始擴大。我愛我家研究院認為，12月份以及2020年1月份，北京租房租賃的淡季還將延續(xù)，租金同樣能繼續(xù)下降。如果2020年仍然有在北京租房的需求，租客能有更大的選擇空間和議價空間。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，租賃市場降溫的主要原因是因為供求關系不平衡?！耙郧暗膬r格漲得太高了，現(xiàn)在就算是有所下跌，但價格仍然也是比較貴的。之前，比較老的、舊的房源拆除掉了，然后機構又收購了一些新的房源，導致房源比較稀缺。”嚴躍進對《華夏時報》記者說。
嚴躍進直言，目前長租公寓同樣有所空置，也是一大問題。“常駐人口負增長的現(xiàn)象確實出現(xiàn)了。另外，目前經(jīng)濟壓力較大，人口又負增長，租賃需求會有所下滑?！眹儡S進對《華夏時報》記者說。
而對于未來兩三個月北京租賃市場的態(tài)勢，嚴躍進同樣認為是以降溫為主?！耙幌伦舆€起不來。”嚴躍進說。
