一線城市寫字樓寒潮:空置率上升租金下跌
今年以來,一線城市除了廣州,北京、上海、深圳的寫字樓空置率均持續(xù)攀升。
經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)的變遷,是寫字樓空置的根本原因,而持續(xù)增加的供應(yīng)量,也提升了空置率,局部區(qū)域供不應(yīng)求。
多位第三方機(jī)構(gòu)人士指出,供給與需求的斷裂,將使寫字樓在很長一段時間內(nèi)處于待調(diào)整的過剩狀態(tài)。
將眼光放得更長遠(yuǎn)些,隨著經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的調(diào)整升級,寫字樓市場的春天也許要幾年后才能到來。
空置率上升租金承壓
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,過去一年,全國一線城市整體寫字樓市場空置率攀升,達(dá)到近10年最高點(diǎn),目前平均在10%左右;二線城市寫字樓平均空置率則更高,平均在28%左右。
租金方面,據(jù)中國指數(shù)研究院報告,2019年四季度一線城市商圈寫字樓的租金中,25%環(huán)比上漲,75%環(huán)比下跌;二線城市商圈寫字樓的租金中,50%環(huán)比上漲,40.9%環(huán)比下跌,9.1%與上期持平。
截至三季度末,北上廣深寫字樓的每平方月平均租金分別為389 元、310 元、178 元、和233 元,同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%,一線城市租金整體承壓。
值得一提的是,一線城市里,寫字樓空置率內(nèi)部分化嚴(yán)重,最低的是廣州,最高的是深圳。
據(jù)58安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》數(shù)據(jù),2019年前三季度,北京、上海、深圳寫字樓空置率為13.8%、12.5%、21.2%,分別較去年底上浮3.2%,2.4%,1.8%,廣州寫字樓空置率維持低位且持續(xù)下降至3.7%。
甲級寫字樓市場方面,根據(jù)萊坊2019年第三季度報告數(shù)據(jù),廣州甲級寫字樓市場第三季度無新項(xiàng)目交付,目前存量為570萬平方米,整體空置率為8%,環(huán)比下降1%,主要租賃需求來自TMT行業(yè),珠江新城、天河北、越秀、琶洲等區(qū)域空置率均在10%以下。
反觀深圳,雖有先行示范區(qū)概念優(yōu)勢,主要租賃需求也是TMT行業(yè),市場空置率卻不容樂觀,第三季度甲級寫字樓整體空置率高達(dá)21.3%,各細(xì)分市場空置率普遍在10%以上,其中,前海47%,華強(qiáng)北34.6%,車公廟30.8%,高新園24.9%,福田中心區(qū)15.1%。
未來三年寫字樓市場空置率也不容樂觀,因?yàn)樾略龉?yīng)在持續(xù)增加。萊坊研究部預(yù)計(jì),廣州甲級寫字樓市場未來三年新增供應(yīng)約為253萬平方米,以琶洲和金融城熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹鳎S著琶洲互聯(lián)網(wǎng)總部等項(xiàng)目竣工入市,空置率將會逐步提升,在2020年達(dá)到峰值后會逐漸回落。
在深圳,短期內(nèi)市場租賃需求持續(xù)萎縮,寫字樓新項(xiàng)目卻還在不斷竣工入市。在第三季度,深圳甲級寫字樓市場就有四個新項(xiàng)目竣工交付,主要位于福田和前海區(qū)域,存量上升至725萬平方米。萊坊預(yù)計(jì),單在2020年深圳還將約有120萬平方米的新項(xiàng)目竣工入市。
這是一場長期戰(zhàn)役
在全國寫字樓空置率不容樂觀的情形下,空置率數(shù)據(jù)分化背后,有多重影響因素在交織作用。
張波分析,深圳方面,P2P行業(yè)綜合整頓導(dǎo)致相關(guān)金融企業(yè)退出,再加上新增供應(yīng)大幅增加,是寫字樓空置率上升的主要原因。廣州方面,空置率的持續(xù)下降得益于較低的租金水平,以及較少的新增供應(yīng)。
新增供應(yīng)多,一定程度加劇了深圳寫字樓空置率高居不下的形勢。第一太平戴維斯研究部謝靖宇認(rèn)為,深圳大量新增供應(yīng)推高空置率,至少在未來半年內(nèi),預(yù)計(jì)更多業(yè)主會提供更大租金讓步或者優(yōu)惠舉措,深圳寫字樓第四季度的租金也將有所下跌。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也表示,今年全國寫字樓新開發(fā)面積增長由負(fù)轉(zhuǎn)正,開發(fā)商還在積極拓展寫字樓市場,而寫字樓項(xiàng)目施工進(jìn)度緩慢,后續(xù)充足的供應(yīng)有可能進(jìn)一步施壓售價及租金。
現(xiàn)階段,在整體經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境下,面對高昂的租賃成本壓力,中小企業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎,甚至出走,寫字樓需求在短期內(nèi)很難有較大改善。
但總體而言,多名分析人士均認(rèn)為,這是一場長期戰(zhàn)役,不能只看一時得失。
以形勢嚴(yán)峻的深圳為例,從中長期看,萊坊中國戰(zhàn)略咨詢部高級董事陳鐵東表示:“由于服務(wù)業(yè)在深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)的比例還在不斷提升,以及考慮社會主義示范區(qū)的政策紅利將在未來幾年逐步釋放到科技、通信和金融等行業(yè)當(dāng)中,預(yù)計(jì)甲級寫字樓市場會在2020年之后逐漸回暖,需求出現(xiàn)回升?!?
從歷史上看,北京寫字樓此前的低空置率也得益于第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上,深圳的第二產(chǎn)業(yè)占比在一線城市中最高,隨著制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型,第三產(chǎn)業(yè)占比抬升,寫字樓需求也有望提升。
雖然整體市場空置率嚴(yán)峻,據(jù)萊坊研究院數(shù)據(jù),在第三季度,深圳南山的高新園寫字樓市場較為活躍,憑核心商務(wù)區(qū)一半的租金水平,吸引了相當(dāng)數(shù)量的金融服務(wù)和金融科技企業(yè)入駐。
此前世邦魏理仕研究部也預(yù)計(jì)過,2019年下半年之后國內(nèi)寫字樓將有所復(fù)蘇,因?yàn)檎邔⒁龑?dǎo)更多元化的寫字樓需求,如深圳前海等地方政府用租金補(bǔ)貼政策為企業(yè)提供支持。
此外,需求端也有值得注意的一些微小變化,諸如聯(lián)合辦公等替代性辦公方式正在誕生。
隨著聯(lián)合辦公概念盛行,過往無力負(fù)擔(dān)甲級寫字樓的中小企業(yè)也有了入駐機(jī)會。據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù),盡管此前Wework上市折戟而后盈利模式遭質(zhì)疑,截至2019年第一季度末,聯(lián)合辦公在北上深三大城市的市場滲透率已達(dá)到6%。
張波認(rèn)為,在這一層面,如果開發(fā)商或業(yè)主或可以考慮帶來新的企業(yè)空間解決方案,滿足更多元的寫字樓租賃需求,有望在未來降低寫字樓空置率。