深圳寫字樓租金持續(xù)回落 空置率上漲至22.04%
12月30日，戴德梁行發(fā)布《2019年深圳房地產(chǎn)市場回顧及2020年展望》報告指出，多樣化的物業(yè)載體分流了深圳甲級寫字樓需求，重壓之下租金仍有調(diào)整空間，但相關(guān)領(lǐng)域的大宗交易案例頻現(xiàn)，外資投資占比大幅增加。
數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳甲級寫字樓新增供應(yīng)53.56萬平方米，較上年減少23.5%。然而，新項目的入市并未有效刺激吸納量的增長，全年累計吸納量僅10.17萬平方米，不及上年的1/4，而空置率則在新供應(yīng)以及需求疲軟的影響下同比上漲6.33個百分點至22.04%。為應(yīng)對市場需求的萎靡，業(yè)主不斷調(diào)整租金及租賃策略，寫字樓租金持續(xù)回落，2019年末全市甲級寫字樓租金連續(xù)四個季度環(huán)比回落至每月每平方米242.53元，同比降低12.3%。
受市場大環(huán)境變化以及供應(yīng)持續(xù)放量等多重因素的影響，深圳甲級寫字樓市場的空置率逐漸攀升，但整個市場還是發(fā)生了一些“變化”。
如今，深圳甲級寫字樓市場還受到不斷入市的高品質(zhì)研發(fā)辦公物業(yè)以及新興商務(wù)區(qū)非甲寫字樓對辦公需求的分流。戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，在成熟商務(wù)區(qū)及交通便利的優(yōu)質(zhì)地段，越來越多的研發(fā)類物業(yè)品質(zhì)直追甲級寫字樓，今年有52.62萬平方米優(yōu)質(zhì)研發(fā)辦公空間的新增供應(yīng)，消化了市場29.66萬平方米的辦公需求。在新興商務(wù)區(qū)前海，顯著的租金優(yōu)勢及19.16萬平方米的非甲級物業(yè)在同一片區(qū)的集中供應(yīng)吸納了11.62萬平方米的辦公需求，在以上新增物業(yè)中合計48.82萬平方米的辦公需求量疊加甲級寫字樓10.17萬平方米的吸納量，意味著整體辦公租賃需求疲軟的狀況或好于單純甲級寫字樓指標所顯示的情況。
戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，未來5年深圳有望迎來853萬平方米的甲級寫字樓供應(yīng)，僅2020年有望投入使用的供應(yīng)就達178萬平方米。戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級董事張曉端指出，持續(xù)高供應(yīng)所帶來的激烈市場競爭將延緩不少項目的入伙時間，即便如此，在相對低迷的經(jīng)濟環(huán)境下，可見的供應(yīng)壓力料將迫使業(yè)主做出更大的租金讓利，甲級寫字樓的空置率也將承受更大壓力，而最終能扭轉(zhuǎn)市場表現(xiàn)的新增需求則將依賴于經(jīng)濟環(huán)境的改善。
深圳商業(yè)市場還有這么一個現(xiàn)象，就是常常出現(xiàn)“神秘買家”，而“神秘買家”的背后其實就是“打包”整售等大宗交易現(xiàn)象頻現(xiàn)。
戴德梁行華南區(qū)資本市場部主管陳俊儒透露，深圳已成為中國房地產(chǎn)大宗投資的重要目的地之一，占全國總交易量近五分之一，累計成交31宗，成交額達507億元，同比增長77%，創(chuàng)下歷史新高。其中，超過90%的成交金額發(fā)生在深圳核心區(qū)域。同時，超大型成交頻現(xiàn)，全市成交額20億元以上交易共8宗，占成交總額超80%。此外，深圳外資投資占比從去年2%大幅增加至16%，成交主要來自多個香港買家，其中，香港領(lǐng)展房托基金于第一季度收購新怡景中心城，成交額66億元，是深圳歷年來最大宗外資基金收購案。
