香港寫字樓市場租金全線下跌 資本價(jià)值持續(xù)下降
時(shí)間：2020/1/15
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最新發(fā)布的香港寫字樓2019年第四季度報(bào)告顯示，受持續(xù)的社會運(yùn)動以及圣誕假期影響，香港各區(qū)租賃需求偏向疲弱，寫字樓凈吸納量創(chuàng)下17年來最差季度表現(xiàn)，在第四季度整體錄得378,000平方尺的負(fù)吸納量，是自2001年第二季度以來表現(xiàn)最差的季度。而2019年全年的凈吸納量僅錄得390,500平方尺，是三年來的最低水平，同時(shí)該數(shù)值也僅為過去五年年度平均水平（117萬平方尺）的三分之一。
香港
租金全線下跌，核心區(qū)受重?fù)?br /> 據(jù)戴德梁行報(bào)告，第四季度，香港所有區(qū)域的租金均出現(xiàn)回落，其中核心區(qū)域所受到的打擊最大。在中區(qū)，中資公司的租賃需求有限以及維持高企的待租率使得業(yè)主在協(xié)商租賃條款的時(shí)候變得靈活，導(dǎo)致該區(qū)的租金本季度環(huán)比下降3.2%，并同比下降6.9%，是自2012年以來的最大的年度跌幅（-15.1%）。隨著本季度社會運(yùn)動進(jìn)一步加劇，許多本來打算由核心區(qū)域搬遷去非核心區(qū)域的租客也開始采取觀望的態(tài)度，從而導(dǎo)致港島東和九龍東的租金在本季度錄得輕微回調(diào)，分別環(huán)比下降0.7%和1.1%。
受各區(qū)租金全盤下跌的影響，市場整體租金錄得六年來最大的季度跌幅，環(huán)比下降2.5%。受諸多不確定因素影響，未來市場前景并不明朗。
戴德梁行表示，盡管中美兩國計(jì)劃于2020年一月中旬簽署第一階段的貿(mào)易協(xié)議，但兩國之間的貿(mào)易緊張局勢預(yù)計(jì)會持續(xù)影響2020年的市場表現(xiàn)。從2019年六月開始的本地社會運(yùn)動并沒有出現(xiàn)任何會在短期內(nèi)結(jié)束的跡象。再加上來自中資金融公司和共享工作空間營運(yùn)商的需求有限，這兩類公司本是2019年上半年支撐本地租賃需求的兩大動力，預(yù)計(jì)租賃需求在2020年仍將表現(xiàn)疲弱，尤其是在核心區(qū)域。盡管只有一棟新寫字樓會在2020年落成，但相信多數(shù)業(yè)主為吸引更多租客租賃其物業(yè)，將會在租賃條款上面表現(xiàn)更加靈活。因此。預(yù)測整體市場的租金將會在2020年下降10-15%，其中中區(qū)將會面臨最大幅度的租金下跌，達(dá)到13-18%。
寫字樓資本價(jià)值持續(xù)下降
報(bào)告稱，租戶需求以及租賃市場的下降導(dǎo)致第四季度所有寫字樓子市場的資本價(jià)值下降。中區(qū)，灣仔/銅鑼灣和尖沙咀受到的打擊最大，資本價(jià)值分別環(huán)比下降7.0％、8.7％、8.8％。全年，中區(qū)的資本價(jià)值下降了13.4％，而灣仔/銅鑼灣和尖沙咀的資本價(jià)值分別暴跌了18.6％和12.6％。
2020年投資市場氣氛可能會保持疲弱，交易總額和交易都將低于2019年水平。
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租金全線下跌，核心區(qū)受重?fù)?br /> 據(jù)戴德梁行報(bào)告，第四季度，香港所有區(qū)域的租金均出現(xiàn)回落，其中核心區(qū)域所受到的打擊最大。在中區(qū)，中資公司的租賃需求有限以及維持高企的待租率使得業(yè)主在協(xié)商租賃條款的時(shí)候變得靈活，導(dǎo)致該區(qū)的租金本季度環(huán)比下降3.2%，并同比下降6.9%，是自2012年以來的最大的年度跌幅（-15.1%）。隨著本季度社會運(yùn)動進(jìn)一步加劇，許多本來打算由核心區(qū)域搬遷去非核心區(qū)域的租客也開始采取觀望的態(tài)度，從而導(dǎo)致港島東和九龍東的租金在本季度錄得輕微回調(diào)，分別環(huán)比下降0.7%和1.1%。
受各區(qū)租金全盤下跌的影響，市場整體租金錄得六年來最大的季度跌幅，環(huán)比下降2.5%。受諸多不確定因素影響，未來市場前景并不明朗。
戴德梁行表示，盡管中美兩國計(jì)劃于2020年一月中旬簽署第一階段的貿(mào)易協(xié)議，但兩國之間的貿(mào)易緊張局勢預(yù)計(jì)會持續(xù)影響2020年的市場表現(xiàn)。從2019年六月開始的本地社會運(yùn)動并沒有出現(xiàn)任何會在短期內(nèi)結(jié)束的跡象。再加上來自中資金融公司和共享工作空間營運(yùn)商的需求有限，這兩類公司本是2019年上半年支撐本地租賃需求的兩大動力，預(yù)計(jì)租賃需求在2020年仍將表現(xiàn)疲弱，尤其是在核心區(qū)域。盡管只有一棟新寫字樓會在2020年落成，但相信多數(shù)業(yè)主為吸引更多租客租賃其物業(yè)，將會在租賃條款上面表現(xiàn)更加靈活。因此。預(yù)測整體市場的租金將會在2020年下降10-15%，其中中區(qū)將會面臨最大幅度的租金下跌，達(dá)到13-18%。
寫字樓資本價(jià)值持續(xù)下降
報(bào)告稱，租戶需求以及租賃市場的下降導(dǎo)致第四季度所有寫字樓子市場的資本價(jià)值下降。中區(qū)，灣仔/銅鑼灣和尖沙咀受到的打擊最大，資本價(jià)值分別環(huán)比下降7.0％、8.7％、8.8％。全年，中區(qū)的資本價(jià)值下降了13.4％，而灣仔/銅鑼灣和尖沙咀的資本價(jià)值分別暴跌了18.6％和12.6％。
2020年投資市場氣氛可能會保持疲弱，交易總額和交易都將低于2019年水平。
Cushman＆Wakefield認(rèn)為，持續(xù)的貿(mào)易緊張局勢和社會動蕩，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資市場前景黯淡，短期內(nèi)不太可能恢復(fù)。因中美貿(mào)易緊張局勢和持續(xù)的本地社會動蕩，預(yù)計(jì)所有主要參與者（本地，內(nèi)地，房地產(chǎn)私募基金）將繼續(xù)采取觀望態(tài)度。因此，2020年投資市場氣氛可能會保持疲弱，交易總額和交易都將低于2019年水平。到2020年，在活化工廈2.0的支持下，工業(yè)物業(yè)的投資氣氛應(yīng)保持相對穩(wěn)定。全棟單一業(yè)權(quán)舊工業(yè)大廈，尤其是位于九龍東觀塘和九龍灣以及九龍西荃灣長沙灣，將是最受歡迎的。
