業(yè)內(nèi)分析疫情影響房地產(chǎn)行業(yè)或持續(xù)到二季度
受新型冠狀病毒疫情影響，春節(jié)假期延長至2月2日，多地復(fù)工時(shí)間不早于2月10日。目前各地售樓處均處于關(guān)閉狀態(tài)，對房企成交的影響逐漸凸顯。
短期影響不可避免
1月31日，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)稱，2020年1月，百強(qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益口徑銷售金額4262.2億元，整體業(yè)績規(guī)模同比降低16.2%。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與春節(jié)疊加疫情影響有關(guān)。和2019年春節(jié)所在月比較，2020年春節(jié)月中，百強(qiáng)房企權(quán)益銷售減少約200億元。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2019年春節(jié)當(dāng)月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售總額為4463.8億元，同比下降11%，環(huán)比下降23%。
2020年春節(jié)期間，在疫情被證實(shí)可以“人傳人”之后，全國各省份相繼采取應(yīng)急措施。1月26日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)倡議，房企應(yīng)暫停售樓處銷售活動(dòng)，嚴(yán)防疫情擴(kuò)散。此后，湖南、江西、廣東、海南、黑龍江等多個(gè)省份紛紛發(fā)文，要求暫停線下售樓。這導(dǎo)致自2019年開始的返鄉(xiāng)置業(yè)潮降溫情況更加顯著。
“現(xiàn)在企業(yè)的具體開復(fù)工時(shí)間掌握在政府手里，具體還要看疫情發(fā)展的態(tài)勢?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說道。
疫情影響項(xiàng)目交付和開工節(jié)奏，進(jìn)而影響房企新增供應(yīng)和銷售。“房地產(chǎn)公司的施工隊(duì)短時(shí)間內(nèi)無法施工，就需要多繳付一個(gè)月的員工成本，最重要的是基于目前這種氣氛，國內(nèi)的發(fā)債和海外發(fā)債比以前更難。”匯生國際融資總裁和協(xié)縱策略管理集團(tuán)前創(chuàng)始人黃立沖表示。
多位業(yè)內(nèi)人士拿此次疫情影響與2003年的非典做比較。2003年，我國經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，GDP增速保持在9%以上。房地產(chǎn)處于市場化發(fā)展的起步階段，市場規(guī)模較小，增長得迅速。整個(gè)房地產(chǎn)政策環(huán)境較為寬松。就在當(dāng)年8月，國務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
“2003年的SARS，對經(jīng)濟(jì)、全國樓市和疫情比較重的區(qū)域的影響，無論是調(diào)整的深度還是調(diào)整的時(shí)間都不是很長，主要還是集中在疫情暴發(fā)的3月和4月，整體的影響是比較有限的?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)曹晶晶表示。
而今天的房地產(chǎn)規(guī)模與當(dāng)年已不可同日而語。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從1999年到2009年商品房的銷售面積復(fù)合增速達(dá)到了20%以上， 2019年銷售面積17.2億平方米，達(dá)到了2003年的5.1倍，銷售金額也是2003年的20倍以上。百億規(guī)模房企達(dá)到了152家，千億規(guī)模房企達(dá)到了36家，大型企業(yè)在市場的體量比較突出，并且很多企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)的策略。
“在這種情況下，部分企業(yè)面臨著資金回籠、現(xiàn)金流吃緊的壓力，這對我們整個(gè)行業(yè)帶來了一定的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。短期的市場調(diào)整是不可避免的?！辈芫ЬЭ偨Y(jié)道。
疫情影響持續(xù)多久？
疫情之下，房企的營銷必定會(huì)受到影響，這也是不少企業(yè)意料之中的事?！安恍抑械娜f幸是，1~2月份原本就是一個(gè)淡季，影響不會(huì)特別的顯著?！睒I(yè)內(nèi)人士對記者說道。
為此，目前諸多房企已改變營銷方式，加大線上銷售渠道的推廣力度。根據(jù)中指研究院一個(gè)3000份的線上調(diào)查，49%的網(wǎng)友表示，在春節(jié)以及接下來的幾個(gè)月有購房的影響，整體的需求都在，然而因?yàn)檫@個(gè)疫情的影響，推遲購房的比例達(dá)到了70%。參與調(diào)研的網(wǎng)友有43%的人，通過線上的網(wǎng)上售樓處看房。但這種方式對整體成交量影響幾何，仍待2月份的數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。
眼下，疫情對樓市的影響會(huì)持續(xù)多久是業(yè)內(nèi)關(guān)心的重點(diǎn)。“要從疫情整體的發(fā)展情況綜合考慮和判斷。如果2月疫情能夠得到控制，與此同時(shí)，我們要考慮到線下的售樓處可能還需要一段時(shí)間才能開放，綜合來看，我認(rèn)為會(huì)延續(xù)到一季度，市場也會(huì)在二季度有一個(gè)逐步的恢復(fù)過程，這個(gè)是從調(diào)整的持續(xù)時(shí)間上來看的?！辈芫ЬП硎尽?
具體到不同類型城市，曹晶晶認(rèn)為，三四線城市錯(cuò)過了這個(gè)返鄉(xiāng)置業(yè)潮之后，后續(xù)去庫存壓力會(huì)更大；而一二線城市市場則會(huì)更旺盛，恢復(fù)得也比較快，因?yàn)樾枨笾皇茄舆t了。
對于房企而言，房地產(chǎn)的監(jiān)管政策是否會(huì)因此次疫情而有所放松？在中指控股CEO黃瑜看來：“在疫情之前，無論是市場還是政策層面普遍認(rèn)為‘三穩(wěn)’和‘房住不炒’的大方向不會(huì)有變化。在疫情之后，我們認(rèn)為可能會(huì)在‘因城施策’方面有不同程度的靈活性政策?！?
2月2日下午，央行發(fā)布公告，為維護(hù)疫情防控特殊時(shí)期銀行體系流動(dòng)性合理充裕和貨幣市場平穩(wěn)運(yùn)行，2020年2月3日將開展1.2萬億元公開市場逆回購操作投放資金，確保流動(dòng)性充足供應(yīng)，銀行體系整體流動(dòng)性比去年同期多9000億元。
“這一輪所釋放出的1.2萬億元，跟去年同期比增長了9000億元，從量上來看體現(xiàn)出來的是寬松態(tài)勢?！秉S瑜指出。
“融資應(yīng)該會(huì)有所改善，但整體流動(dòng)性仍待觀察?！币晃籘OP10民營房企負(fù)責(zé)融資的業(yè)內(nèi)人士說道。
當(dāng)下，保持現(xiàn)金流充裕對房企來講是第一位的。“保留盡量多的資金，延遲其他款項(xiàng)的支付，保證企業(yè)生存資金鏈不斷裂為首要任務(wù)，今年減少投資項(xiàng)目和投資性現(xiàn)金流的支出，多做增加企業(yè)運(yùn)營現(xiàn)金流的動(dòng)作?！秉S立沖建議。
中指研究企業(yè)研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍認(rèn)為，在土地投資上，各企業(yè)應(yīng)該視各自情況而定。“對于一些資金充裕的國有企業(yè)，在一二線重點(diǎn)城市可以積極一些。而對于短期資金有壓力的企業(yè)來講，今年應(yīng)避開一些三四線城市，選擇變現(xiàn)能力比較大的一二線城市進(jìn)行捕獲。”
據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，2020年房地產(chǎn)境內(nèi)債到期量為4316億元，下半年開始進(jìn)入償債高峰期，連續(xù)6個(gè)季度到期量超過1200億元。而海外債方面，Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年房企海外債到期規(guī)模為297.86億美元。從去年下半年房企融資收緊之后，就有部分高息高額舉債擴(kuò)張的企業(yè)資金鏈承壓。而現(xiàn)在疊加疫情影響，一批根基不穩(wěn)的房企或面臨淘汰。
“我們曾做過統(tǒng)計(jì)，2016年至今，全國22個(gè)重點(diǎn)城市成交的1000多個(gè)高價(jià)地中，截至2019年末只有307個(gè)項(xiàng)目開盤，占比不到30%，七成以上的地王項(xiàng)目沉淀在開發(fā)商手中，尤其是疫情之后，對開發(fā)商的資金鏈形成了更大的壓力?！卑讖┸姳硎尽?
而從房價(jià)來看，據(jù)中指研究院監(jiān)測，1月份全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品房均價(jià)上漲0.27%，同比上漲3.39%，市場的表現(xiàn)總體平穩(wěn)。但多位業(yè)內(nèi)人士指出，后續(xù)不排除企業(yè)采取以價(jià)換量的策略。
“我覺得這次輿論影響大于實(shí)際影響，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)到五一前后?！蹦逞肫蟊本﹨^(qū)域營銷總向記者說道。
