多城打響“救市”第一槍 江西安徽倡議放松限購
時間：2020/2/17
瀏覽量:
899
“說不定有轉(zhuǎn)機。”這是幾天前一位房企高管向時代財經(jīng)談及新冠肺炎疫情影響下的房地產(chǎn)后市時作出的判斷。
時隔一周，“轉(zhuǎn)機”的跡象開始明朗。繼各地政府相繼出臺減稅減租政策后，專門針對房地產(chǎn)市場的支持政策也開始陸續(xù)出臺。2月12日，包括無錫、西安、深圳在內(nèi)的三個城市率先發(fā)布“救市”政策。
其中“無錫17條”最為全面，從稅收、金融、土地、預售、租金等各層面都制定了相應的支持政策；“西安10條”主要面向土地市場，提出疫情防控期土地出讓價款可分期繳納；而“深圳4條”由深圳住房公積金管理中心發(fā)布，明確可申請延長公積金貸款期限。
此前的2月11日，上海市規(guī)劃和自然資源局也發(fā)布了《關(guān)于全力應對疫情支持服務企業(yè)發(fā)展的若干土地利用政策》，指出因疫情影響未能按期繳付土地價款可申請延期。
而部分未有“真刀實槍”救市的城市則紛紛發(fā)出了強烈呼吁。2月12日及2月10日，江西省地產(chǎn)協(xié)會、安徽房地產(chǎn)商會先后發(fā)布了《關(guān)于疫情過后對房地產(chǎn)企業(yè)扶持政策的建議》，除了延遲繳款、放寬貸款之外，還特別提出了放寬限購、限價、預售等建議。
多位業(yè)內(nèi)人士在2月13日向時代財經(jīng)表示，這僅僅是一個開始，為了對沖疫情帶來的負面影響，接下來中央不排除會出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)鼓勵政策，各地方城市也會“因城施策”出臺適用于本城市的相關(guān)房地產(chǎn)鼓勵政策。
多城發(fā)布“救市”政策
無錫市政府發(fā)布的《關(guān)于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉(xiāng)有序建設的政策意見》共17條，是目前最為全面，也有力的“救市”政策。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國仕英認為，其中放寬預售條件和監(jiān)管資金最為重要的。
該《意見》第三、第四條明確，已經(jīng)領(lǐng)取施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，因疫情影響施工建設的，可跨一個節(jié)點申請?zhí)崆皳芨吨攸c監(jiān)管資金。完成不動產(chǎn)首次登記前，累計申請使用額度不超過重點入賬監(jiān)管資金的95%。
已經(jīng)領(lǐng)取施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，因疫情影響施工建設的，申請預售時原形象進度要求調(diào)整為按投資額計算，預售部分完成25%以上投資即可(裝配式建筑的形象進度要求不變)。這意味著商品房的入市速度，以及成交后的到款速度都將提高。
租賃方面，無錫將對租賃房屋屬于國有資產(chǎn)的中小企業(yè)，免收1至3個月租金。受疫情影響導致重大損失、虧損嚴重的長租公寓企業(yè)，可申請服務業(yè)企業(yè)紓困專項資金補助。
金融方面，引導在錫銀行機構(gòu)保持房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)信貸合理適度增長，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸；對受疫情影響嚴重、到期還款困難的企業(yè)可予以展期，對2020年6月30日前到期、貸款期限在一年以內(nèi)的貸款落實無還本續(xù)貸，并依調(diào)整后的還款安排報送信用記錄。
此外，受疫情影響辦理納稅申報困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑業(yè)企業(yè)、房屋中介企業(yè)、房屋租賃企業(yè)可延遲繳納稅款，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅可申請困難減免；土地出讓金同樣可申請延期繳納；無法按時復工的，工期順延，不能如期竣工驗收和交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目，交付期限順延。
西安、上海的“救市”政策則主要面向土地市場。其中，“西安10條”中最關(guān)鍵的是明確土地出讓款可分期繳納。按照規(guī)定，無論是新出讓土地，還是已成交尚未簽訂出讓合同的，都執(zhí)行在一個月內(nèi)繳納50%土地出讓款，余款分期繳納，繳款期限最長不超過一年。2019年11月1日之后出讓，已簽訂出讓合同的土地，在2020年3月31日前也可變更為前述分期繳款方式。
國仕英認為，這些政策將大大緩解企業(yè)拿地資金支付壓力，有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況，促進企業(yè)投資拿地和開工建設。
上海的《土地利用政策》同樣明確，因疫情影響未能按土地出讓合同約定繳付土地價款和交付土地的，不作為違約行為，不計滯納金和違約金，受讓人可以向出讓人申請延期繳付或分期繳付。
深圳的政策支持主要是“有房一族”，而不是房企。按照規(guī)定，公積金貸款期限可以申請延長；未能在疫情防控期間連續(xù)按時繳存住房公積金，而在申請公積金貸款前6個月內(nèi)發(fā)生補繳情形的，視同正常繳存；未能正常歸還公積金貸款的，逾期記錄不納入個人信用征信記錄。
江西安徽倡議放開限購、限價
無論支持力度大小，無錫、西安、上海、深圳都相繼發(fā)布了可操作的“救市”政策。而還沒發(fā)布具體政策的城市，則通過當?shù)氐禺a(chǎn)協(xié)會發(fā)出了“求助”。
安徽省房地產(chǎn)商會于2月10日公開發(fā)布《關(guān)于疫情過后對地產(chǎn)企業(yè)扶持政策的建議》，是目前最早提出建議的地產(chǎn)協(xié)會。
該《建議》的傳達對象為合肥市政府，文件中強調(diào)，三年多來調(diào)控政策偏緊，新冠疫情危害程度不可估量，安徽省房地產(chǎn)商會代表了全省房地產(chǎn)行業(yè)80%的市場占有率，請求市政府能給予一定的政策扶持。
《建議》一共十大條，涵蓋金融、財稅、工程建設、房地產(chǎn)銷售政策、大中型商業(yè)停業(yè)、長租公寓、延期交房、物業(yè)管理、監(jiān)管資金、土地出讓等方面。
除了常規(guī)的“增加信貸額度、貸款展期、稅金延緩、土地出讓金延期繳納”等要求外，安徽省房地產(chǎn)商會還在銷售端提出了具體建議：
1、加速房查、網(wǎng)簽網(wǎng)備、3月份之前完成所有合理銷售房屋的房查網(wǎng)簽網(wǎng)備；
2、階段性放寬預售政策，6月份以前預售形象進度由高層7層和多層封頂改為1層結(jié)構(gòu)封頂；
3、適當放寬限購政策，加大人才落戶激勵，給與符合人才落戶群體購房補貼或者貼息政策；
4、降低按揭首付比例，加大新房及二手房放款力度，加強對公積金貸款的支持力度，縮短放款周期，全面降息，首套按基準利率的85折，二套按基準利率；
5、降低二手房交易稅費，減免交易契稅，增值稅從5%下調(diào)至2%；
6、適當放寬價格備案限制，適度提高高端豪宅的價格上限。
緊隨安徽省房地產(chǎn)商會的腳步，2月12日江西省地產(chǎn)協(xié)會也給出了八大方面建議。與安徽省房地產(chǎn)商會相比，江西省地產(chǎn)協(xié)會少了“大中型商業(yè)停業(yè)”、“長租公寓”兩方面的內(nèi)容。其中在銷售端，江西省地產(chǎn)協(xié)會也表達了相同的訴求：
1、加速房查、網(wǎng)簽及網(wǎng)備工作。3月份之前完成所有合理銷售房屋的房查網(wǎng)簽網(wǎng)備；
2、階段性放寬預售政策；
3、適當放寬限購政策,加大人才落戶激勵,給與符合人才落戶群體購房補貼或者貼息政策；
4、適當放寬價格備案限制。
目前，安徽省房地產(chǎn)商會及江西省地產(chǎn)協(xié)會的建議，尚未被當?shù)卣卟杉{。但可以看出，除了開發(fā)投資端的扶持之外，銷售端的放開也同樣迫切。
“類似建議具有很強的放松導向，涉及方方面面，客觀上有助于房企預售工作的更好開展，既有助于銷售業(yè)務的推進，也有助于資金的快速回籠?！币拙?博客)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。
跟進城市會越來越多
“史上最嚴調(diào)控”的沖擊在2019年已經(jīng)全面體現(xiàn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年TOP100房企的累計權(quán)益銷售金額同比僅增長6.5%，相比2017年的40.5%和2018年的35.1%明顯放緩。
預期之外的新型冠狀病毒疫情更是雪上加霜，售樓部關(guān)閉、工地停工對于大部分房企來說，都將影響銷售回款。過去1月份，不少房企的銷售金額已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的下滑，2月至今，大部分房企也處于停擺狀態(tài)。
鑒于目前低迷又被動的樓市，不少分析認為，為了對沖疫情帶來的負面影響，接下來中央或許會出臺針對房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)鼓勵政策。地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志(微博 博客)在2月13日指出，房地產(chǎn)行業(yè)此次受疫情影響嚴重，尤其是資金密集型的開發(fā)領(lǐng)域，大量企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)壓力，若沒有政府的相關(guān)扶持，恐怕不少企業(yè)無法度過目前的難關(guān)。
從無錫、西安、上海本次出臺的政策來看，延遲繳納稅費、土地出讓金分期付款、貸款展期、免租金等措施都主要集中在解決房企資金周轉(zhuǎn)問題上，率先保障的是房企資金安全。這也將成為其他城市出臺相關(guān)政策的重要方向。
“后續(xù)一定會有一大批其他城市跟進，整體方向也會跟這些城市相類似。”鄧浩志表示。
至于安徽地產(chǎn)商會及江西省地產(chǎn)協(xié)會呼吁的放開限購、限價，甚至降低首付比例的政策，盡管目前還沒有城市落實，但接下來也有望松綁。
浙江省著名房產(chǎn)研究和評論專家丁建剛指出，各地方政府一切從實際出發(fā)，出臺維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的政策，放松之前的調(diào)控政策，甚至瞬間切換至救市模式都很正常，無可非議，甚至將呈星火燎原之勢。
中瑞恒基地產(chǎn)集團總裁、G50地產(chǎn)董事長俱樂部執(zhí)行會長卞克認為，房地產(chǎn)作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，中央肯定會有相應的支持政策，但該等政策的放松也會因城而異，具體要看每個城市的情況，“三四線城市放開的機會比較大，一二線相信還是會比較嚴格”。
卞克同時指出，接下來可能是放開限購、限價、預售等政策的窗口期，但在中央“房住不炒”的基調(diào)下，政策松綁可能也是短時間的，等市場恢復正常的時候或許會重新開啟調(diào)控。
“受疫情影響較大的大中城市仍有政策放松的空間，疊加貨幣政策寬松，購房需求仍有望滯后釋放?！睎|北證券房地產(chǎn)分析師沈路遙也表達了相似觀點。
事實上，雖然疫情警報未解除，但對于后市，目前大多從業(yè)人士、研究機構(gòu)、分析人士都持樂觀態(tài)度。在無錫、西安發(fā)布扶持房企的政策之后，資本市場反應迅速。
時隔一周，“轉(zhuǎn)機”的跡象開始明朗。繼各地政府相繼出臺減稅減租政策后，專門針對房地產(chǎn)市場的支持政策也開始陸續(xù)出臺。2月12日，包括無錫、西安、深圳在內(nèi)的三個城市率先發(fā)布“救市”政策。
其中“無錫17條”最為全面，從稅收、金融、土地、預售、租金等各層面都制定了相應的支持政策；“西安10條”主要面向土地市場，提出疫情防控期土地出讓價款可分期繳納；而“深圳4條”由深圳住房公積金管理中心發(fā)布，明確可申請延長公積金貸款期限。
此前的2月11日，上海市規(guī)劃和自然資源局也發(fā)布了《關(guān)于全力應對疫情支持服務企業(yè)發(fā)展的若干土地利用政策》，指出因疫情影響未能按期繳付土地價款可申請延期。
而部分未有“真刀實槍”救市的城市則紛紛發(fā)出了強烈呼吁。2月12日及2月10日，江西省地產(chǎn)協(xié)會、安徽房地產(chǎn)商會先后發(fā)布了《關(guān)于疫情過后對房地產(chǎn)企業(yè)扶持政策的建議》，除了延遲繳款、放寬貸款之外，還特別提出了放寬限購、限價、預售等建議。
多位業(yè)內(nèi)人士在2月13日向時代財經(jīng)表示，這僅僅是一個開始，為了對沖疫情帶來的負面影響，接下來中央不排除會出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)鼓勵政策，各地方城市也會“因城施策”出臺適用于本城市的相關(guān)房地產(chǎn)鼓勵政策。
多城發(fā)布“救市”政策
無錫市政府發(fā)布的《關(guān)于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉(xiāng)有序建設的政策意見》共17條，是目前最為全面，也有力的“救市”政策。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國仕英認為，其中放寬預售條件和監(jiān)管資金最為重要的。
該《意見》第三、第四條明確，已經(jīng)領(lǐng)取施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，因疫情影響施工建設的，可跨一個節(jié)點申請?zhí)崆皳芨吨攸c監(jiān)管資金。完成不動產(chǎn)首次登記前，累計申請使用額度不超過重點入賬監(jiān)管資金的95%。
已經(jīng)領(lǐng)取施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，因疫情影響施工建設的，申請預售時原形象進度要求調(diào)整為按投資額計算，預售部分完成25%以上投資即可(裝配式建筑的形象進度要求不變)。這意味著商品房的入市速度，以及成交后的到款速度都將提高。
租賃方面，無錫將對租賃房屋屬于國有資產(chǎn)的中小企業(yè)，免收1至3個月租金。受疫情影響導致重大損失、虧損嚴重的長租公寓企業(yè)，可申請服務業(yè)企業(yè)紓困專項資金補助。
金融方面，引導在錫銀行機構(gòu)保持房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)信貸合理適度增長，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸；對受疫情影響嚴重、到期還款困難的企業(yè)可予以展期，對2020年6月30日前到期、貸款期限在一年以內(nèi)的貸款落實無還本續(xù)貸，并依調(diào)整后的還款安排報送信用記錄。
此外，受疫情影響辦理納稅申報困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑業(yè)企業(yè)、房屋中介企業(yè)、房屋租賃企業(yè)可延遲繳納稅款，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅可申請困難減免；土地出讓金同樣可申請延期繳納；無法按時復工的，工期順延，不能如期竣工驗收和交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目，交付期限順延。
西安、上海的“救市”政策則主要面向土地市場。其中，“西安10條”中最關(guān)鍵的是明確土地出讓款可分期繳納。按照規(guī)定，無論是新出讓土地，還是已成交尚未簽訂出讓合同的，都執(zhí)行在一個月內(nèi)繳納50%土地出讓款，余款分期繳納，繳款期限最長不超過一年。2019年11月1日之后出讓，已簽訂出讓合同的土地，在2020年3月31日前也可變更為前述分期繳款方式。
國仕英認為，這些政策將大大緩解企業(yè)拿地資金支付壓力，有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況，促進企業(yè)投資拿地和開工建設。
上海的《土地利用政策》同樣明確，因疫情影響未能按土地出讓合同約定繳付土地價款和交付土地的，不作為違約行為，不計滯納金和違約金，受讓人可以向出讓人申請延期繳付或分期繳付。
深圳的政策支持主要是“有房一族”，而不是房企。按照規(guī)定，公積金貸款期限可以申請延長；未能在疫情防控期間連續(xù)按時繳存住房公積金，而在申請公積金貸款前6個月內(nèi)發(fā)生補繳情形的，視同正常繳存；未能正常歸還公積金貸款的，逾期記錄不納入個人信用征信記錄。
江西安徽倡議放開限購、限價
無論支持力度大小，無錫、西安、上海、深圳都相繼發(fā)布了可操作的“救市”政策。而還沒發(fā)布具體政策的城市，則通過當?shù)氐禺a(chǎn)協(xié)會發(fā)出了“求助”。
安徽省房地產(chǎn)商會于2月10日公開發(fā)布《關(guān)于疫情過后對地產(chǎn)企業(yè)扶持政策的建議》，是目前最早提出建議的地產(chǎn)協(xié)會。
該《建議》的傳達對象為合肥市政府，文件中強調(diào)，三年多來調(diào)控政策偏緊，新冠疫情危害程度不可估量，安徽省房地產(chǎn)商會代表了全省房地產(chǎn)行業(yè)80%的市場占有率，請求市政府能給予一定的政策扶持。
《建議》一共十大條，涵蓋金融、財稅、工程建設、房地產(chǎn)銷售政策、大中型商業(yè)停業(yè)、長租公寓、延期交房、物業(yè)管理、監(jiān)管資金、土地出讓等方面。
除了常規(guī)的“增加信貸額度、貸款展期、稅金延緩、土地出讓金延期繳納”等要求外，安徽省房地產(chǎn)商會還在銷售端提出了具體建議：
1、加速房查、網(wǎng)簽網(wǎng)備、3月份之前完成所有合理銷售房屋的房查網(wǎng)簽網(wǎng)備；
2、階段性放寬預售政策，6月份以前預售形象進度由高層7層和多層封頂改為1層結(jié)構(gòu)封頂；
3、適當放寬限購政策，加大人才落戶激勵，給與符合人才落戶群體購房補貼或者貼息政策；
4、降低按揭首付比例，加大新房及二手房放款力度，加強對公積金貸款的支持力度，縮短放款周期，全面降息，首套按基準利率的85折，二套按基準利率；
5、降低二手房交易稅費，減免交易契稅，增值稅從5%下調(diào)至2%；
6、適當放寬價格備案限制，適度提高高端豪宅的價格上限。
緊隨安徽省房地產(chǎn)商會的腳步，2月12日江西省地產(chǎn)協(xié)會也給出了八大方面建議。與安徽省房地產(chǎn)商會相比，江西省地產(chǎn)協(xié)會少了“大中型商業(yè)停業(yè)”、“長租公寓”兩方面的內(nèi)容。其中在銷售端，江西省地產(chǎn)協(xié)會也表達了相同的訴求：
1、加速房查、網(wǎng)簽及網(wǎng)備工作。3月份之前完成所有合理銷售房屋的房查網(wǎng)簽網(wǎng)備；
2、階段性放寬預售政策；
3、適當放寬限購政策,加大人才落戶激勵,給與符合人才落戶群體購房補貼或者貼息政策；
4、適當放寬價格備案限制。
目前，安徽省房地產(chǎn)商會及江西省地產(chǎn)協(xié)會的建議，尚未被當?shù)卣卟杉{。但可以看出，除了開發(fā)投資端的扶持之外，銷售端的放開也同樣迫切。
“類似建議具有很強的放松導向，涉及方方面面，客觀上有助于房企預售工作的更好開展，既有助于銷售業(yè)務的推進，也有助于資金的快速回籠?！币拙?博客)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。
跟進城市會越來越多
“史上最嚴調(diào)控”的沖擊在2019年已經(jīng)全面體現(xiàn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年TOP100房企的累計權(quán)益銷售金額同比僅增長6.5%，相比2017年的40.5%和2018年的35.1%明顯放緩。
預期之外的新型冠狀病毒疫情更是雪上加霜，售樓部關(guān)閉、工地停工對于大部分房企來說，都將影響銷售回款。過去1月份，不少房企的銷售金額已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的下滑，2月至今，大部分房企也處于停擺狀態(tài)。
鑒于目前低迷又被動的樓市，不少分析認為，為了對沖疫情帶來的負面影響，接下來中央或許會出臺針對房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)鼓勵政策。地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志(微博 博客)在2月13日指出，房地產(chǎn)行業(yè)此次受疫情影響嚴重，尤其是資金密集型的開發(fā)領(lǐng)域，大量企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)壓力，若沒有政府的相關(guān)扶持，恐怕不少企業(yè)無法度過目前的難關(guān)。
從無錫、西安、上海本次出臺的政策來看，延遲繳納稅費、土地出讓金分期付款、貸款展期、免租金等措施都主要集中在解決房企資金周轉(zhuǎn)問題上，率先保障的是房企資金安全。這也將成為其他城市出臺相關(guān)政策的重要方向。
“后續(xù)一定會有一大批其他城市跟進，整體方向也會跟這些城市相類似。”鄧浩志表示。
至于安徽地產(chǎn)商會及江西省地產(chǎn)協(xié)會呼吁的放開限購、限價，甚至降低首付比例的政策，盡管目前還沒有城市落實，但接下來也有望松綁。
浙江省著名房產(chǎn)研究和評論專家丁建剛指出，各地方政府一切從實際出發(fā)，出臺維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的政策，放松之前的調(diào)控政策，甚至瞬間切換至救市模式都很正常，無可非議，甚至將呈星火燎原之勢。
中瑞恒基地產(chǎn)集團總裁、G50地產(chǎn)董事長俱樂部執(zhí)行會長卞克認為，房地產(chǎn)作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，中央肯定會有相應的支持政策，但該等政策的放松也會因城而異，具體要看每個城市的情況，“三四線城市放開的機會比較大，一二線相信還是會比較嚴格”。
卞克同時指出，接下來可能是放開限購、限價、預售等政策的窗口期，但在中央“房住不炒”的基調(diào)下，政策松綁可能也是短時間的，等市場恢復正常的時候或許會重新開啟調(diào)控。
“受疫情影響較大的大中城市仍有政策放松的空間，疊加貨幣政策寬松，購房需求仍有望滯后釋放?！睎|北證券房地產(chǎn)分析師沈路遙也表達了相似觀點。
事實上，雖然疫情警報未解除，但對于后市，目前大多從業(yè)人士、研究機構(gòu)、分析人士都持樂觀態(tài)度。在無錫、西安發(fā)布扶持房企的政策之后，資本市場反應迅速。
據(jù)時代財經(jīng)了解，2月12日，絕大部分上市房企的股價都出現(xiàn)了上漲，寶龍地產(chǎn)上漲最多，漲幅達到6.98%，旭輝、金地商置、保利地產(chǎn)等漲幅都超過了3%。
