58同城、安居客《寫字樓調研報告》：辦公物業(yè)在2020年將面臨嚴峻挑戰(zhàn)
2月13日，58同城、安居客發(fā)布《寫字樓調研報告》，從用戶決策角度對寫字樓市場現(xiàn)狀進行了深度剖析和解讀。報告顯示，租賃成本、區(qū)域和交通狀況是中小企業(yè)選址時的核心考量因素，宏觀經濟增速下行在一定程度上會影響企業(yè)租賃決策；一線城市的新增供應推升了寫字樓空置率，行業(yè)競爭力度加大，給予了企業(yè)主較好議價空間；除此以外，共享辦公在新興行業(yè)中認可度較高，部分新興商務區(qū)也倍受中小企業(yè)的青睞。
58安居客房產研究院分院院長張波指出，當前疫情對于商業(yè)地產的發(fā)展影響較大，這不僅體現(xiàn)在酒店、商場等線下消費場景，對于寫字樓租賃市場也存在著中短期影響。短期來看，為樹立起行業(yè)正面形象、保證租金收益的長期穩(wěn)定性，租金減免或許會成為部分寫字樓在疫情期間挽留用戶的一種方式。中期來看，疫情將加快部分行業(yè)淘汰速度，小微企業(yè)的生存壓力不斷提升，辦公物業(yè)在2020年將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。
租賃成本成首要考量因素，新增供應推升寫字樓空置率
據(jù)58同城、安居客《寫字樓調研報告》顯示，企業(yè)在進行寫字樓選址時的核心考量因素是租賃成本及區(qū)域和交通狀況，同時也包括免租期、得房率、物業(yè)服務狀況及口碑等。當期望區(qū)域與租賃成本只能滿足其一時，大多數(shù)中小企業(yè)會選擇改變期望區(qū)域，而非提高租賃成本。
58同城、安居客這份報告指出，在租金預算方面，企業(yè)一般維持當前租金或根據(jù)租賃市場行情上下浮動5%到10%，只有當營收顯著降低時，才會出現(xiàn)大幅減少租金預算的情況。在確定期望區(qū)域方面，資金不充裕的初創(chuàng)型企業(yè)會考慮有政策補貼或租金便宜的產業(yè)園區(qū)或郊區(qū)，成長型和成熟型企業(yè)大多會考慮向市區(qū)搬遷。
58同城副總裁胡建東表示，寫字樓租賃團隊只有把握好目標租戶的心理，才能夠應對市場不斷的發(fā)展變化。管理者應當根據(jù)項目特點，靈活地作出變動和調整，結合目標用戶心理，找到適合項目特點的招商定位和租賃策略，才有望實現(xiàn)穩(wěn)步長久的發(fā)展。
58同城、安居客《寫字樓調研報告》數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度北上深優(yōu)質寫字樓空置率分別為13.8%、12.5%、21.2%，較2018年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，唯有廣州空置率維持低位且持續(xù)下降至3.7%。一線城市寫字樓空置率普遍呈現(xiàn)出“居高不下”的態(tài)勢，而空置率提升的主要原因在于新增供應上。
此外，北京、上海、深圳等地出現(xiàn)很多優(yōu)質新辦公樓，辦公樓數(shù)量的增加也在一定程度上推升了空置率，同時加大了行業(yè)競爭力度。寫字樓主紛紛降低預期以搶占用戶資源，給予了企業(yè)主較好的議價空間，助力著租賃市場的進一步發(fā)展。
企業(yè)降低租金預算，共享辦公有望成為租賃市場新趨勢
當前，受疫情影響，我國整體經濟增速依然處于下行周期，內外部壓力較大。據(jù)58同城、安居客《寫字樓調研報告》顯示，部分中小企業(yè)現(xiàn)金流壓力大，而辦公樓租賃支出占總營收比例較大，企業(yè)確實會因宏觀經濟增速下行因素調整租賃決策。市場調研表明，部分小企業(yè)會選擇搬遷至低租金地區(qū)，部分中型企業(yè)在擴張辦公空間時，也會嚴格限制租金預算。
受高額租金限制，小企業(yè)想要選擇租金低、裝修配置高的寫字樓困難重重，共享辦公空間成為了一個不錯的選擇，此前優(yōu)客工場發(fā)布的招股書顯示其整體入駐率已達到80%。雖然因Wework上市折戟致使市場對共享辦公產生質疑，但中小企業(yè)尤其是新興行業(yè)，整體對共享辦公認可度較高。
58同城副總裁胡建東介紹，共享辦公能夠吸引中小企業(yè)，主要在于其靈活性、便利性和舒適性。傳統(tǒng)辦公樓與共享辦公的租賃差距就在于體驗上，前者流程化介紹，信息多需要手動挖掘，看房后電話營銷騷擾不斷；共享辦公介紹更細致全面，體驗更佳。租賃行業(yè)屬于服務行業(yè)，把握好目標用戶心理的同時，更應注重用戶的看房租房體驗，市場占有率才能保持維穩(wěn)并逐步提升。
除此以外，58同城、安居客《寫字樓調研報告》顯示，部分新興商務區(qū)如北京麗澤、上海前灘、廣州琶洲等也獲得中小企業(yè)的普遍認可。新興商務區(qū)的優(yōu)勢在于便捷的交通、政府的大力扶持以及大企業(yè)的入駐等，憑借這些利好因素獲得了很多中小企業(yè)的青睞。
作為國內領先的房產信息服務平臺，58同城、安居客借助自身業(yè)務優(yōu)勢，對一線城市來自TMT、金融、制造等行業(yè)中小企業(yè)租戶進行調研，并對寫字樓市場現(xiàn)狀進行了詳細的闡述和分析，為寫字樓租賃行業(yè)提供了詳實的用戶調研資料，以供行業(yè)企業(yè)參考。
