北京寫字樓「疫后市場」5大預(yù)測
新型冠狀病毒肺炎疫情影響波及各個行業(yè)，大部分人們乖乖宅在家里，開啟無接觸式生活與社交，例如線上買菜、居家辦公、云聚會。由此造成旅游、餐飲、交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)一派荒涼，而電商、在線教育、網(wǎng)絡(luò)游戲等行業(yè)卻是一番熱鬧景象。
各行業(yè)的高光與低谷，直接反映在辦公面積的擴(kuò)張或縮減上。疫情對北京寫字樓市場可能產(chǎn)生哪些影響和趨勢？
1、租金下調(diào)
據(jù)《財經(jīng)》報道，北京CBD地區(qū)寫字樓租金有所下調(diào)，建外SOHO每平方米日租金下降了1-2元，平均為6.5元/平方米，金地中心日租金由之前的兩位數(shù)降至個位數(shù)，日租金約為7-8元/平方米，同時部分寫字樓免租期可增加至4個月以上。
受疫情影響，人們外出活動受限，意味著寫字樓線下招商渠道被關(guān)閉，盡管有的招商人員轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，但效果如何有待商榷。
戴德梁行中國區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英表示：「當(dāng)前企業(yè)對置換、擴(kuò)張辦公物業(yè)較為審慎，甚至當(dāng)營收受到影響時削減高昂的寫字樓租賃成本成為重要選擇。中小型企業(yè)將面臨更大的短期財務(wù)流動性風(fēng)險，或?qū)k公租賃市場造成影響，這些無疑將減少或延遲寫字樓新增需求?！?
2、供應(yīng)放緩
從供應(yīng)層面看，受疫情影響，投資減緩、施工周期延長，暫時緩解了寫字樓供應(yīng)壓力。
「年初預(yù)計今年北京寫字樓市場的新增量約在190萬平方米，但受到疫情的影響，最終的實(shí)際入市量，有可能只在120萬方-100萬方的水平?！勾鞯铝盒斜敝袊鴧^(qū)研究部主管魏東表示。
3、空置率拉升
高力國際此前對全國一線及重點(diǎn)城市寫字樓業(yè)主進(jìn)行調(diào)研，對于新冠肺炎，一線城市寫字樓市場半數(shù)業(yè)主認(rèn)為租金持平，近四成感到租金下行壓力；超六成業(yè)主預(yù)計空置率將持續(xù)推升，24%的業(yè)主認(rèn)為空置率將與去年持平。
這反映出，北京寫字樓市場進(jìn)一步承壓，預(yù)計空置率繼續(xù)推升，租金面臨下行壓力。事實(shí)上，造成如此走勢的主要原因，并非疫情，仍是供過于求的市場環(huán)境。
2019年北京甲級寫字樓市場出現(xiàn)現(xiàn)象級變化，新增供應(yīng)超百萬方，凈吸納量為39.9萬方，空置率超過10%，觸及十年來高點(diǎn)，與此同時，租金出現(xiàn)十年來最大降幅。高力國際預(yù)計，本輪供應(yīng)高峰將在今年底基本結(jié)束，受此影響，空置率將在今年觸及最高值后逐步回落。
4、租戶更具韌性
從具體行業(yè)來看，受本次疫情的影響，醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備、線上游戲、遠(yuǎn)程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快速發(fā)展，從而引發(fā)其擴(kuò)租或新租的辦公租賃需求；而零售、貿(mào)易、酒店、娛樂等行業(yè)收到較大的沖擊，租賃活動或?qū)⑹湛s；律所、會計師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)業(yè)及金融業(yè)受到的直接影響則比較小，也將會成為寫字樓市場爭取續(xù)租、擴(kuò)租的重要對象。
2019年北京甲寫市場新租需求最旺盛的行業(yè)分別為：金融業(yè)、TMT和專業(yè)服務(wù)業(yè)?？梢?，當(dāng)前北京甲級寫字樓市場租戶更具韌性。
5、物業(yè)投資好時機(jī)
疫情似乎并未給北京大宗交易市場帶來陰霾，外資繼續(xù)關(guān)注北京市場。近日，位于北京長安街旁的LG雙子座大廈以1.37萬億韓元，約合人民幣80.46億元售予新加坡公司。
外資是北京市場最為活躍的買家。世邦魏理仕統(tǒng)計顯示，2019年北京大宗交易市場成交866億元，創(chuàng)下全國第一的交易紀(jì)錄。其中，外資投資額為271億元，占比為31%。
世邦魏理仕認(rèn)為，短期內(nèi)，不必要的會議和差旅等商務(wù)活動的削減將導(dǎo)致投資活動放緩。不過，貨幣政策進(jìn)一步寬松和利率下調(diào)的概率有所上升，這將對資產(chǎn)價格提供一定支撐。
受疫情影響，杠桿率過高的開發(fā)商可能面臨現(xiàn)金流方面的挑戰(zhàn)，2020年仍將是大宗物業(yè)投資的好時機(jī)。
