土地市場(chǎng)乍寒已暖，一線城市率先復(fù)蘇
“一個(gè)本來只想考及格的學(xué)生，竟然考出了100分?！?
這句話用來形容蛇口太子灣再合適不過。作為深圳疫情穩(wěn)定后第一個(gè)開售的千萬豪宅項(xiàng)目，開發(fā)商原本抱著試試看的態(tài)度，沒想到購房人熱情高漲，開盤即售罄。
不僅是深圳，不僅是豪宅，這樣好賣的房子還有很多。3月份，隨著售樓處逐漸開放，一線城市的不少項(xiàng)目迎來了開門紅。
另一邊廂，未受疫情影響，開發(fā)商從2月就重回土地市場(chǎng)，在線拍地，上海、廣州接連拍出地王，央企、國資房企表現(xiàn)積極。
2月份以來寬松的流動(dòng)性和地方調(diào)控政策，支撐著開發(fā)商對(duì)后市的樂觀；3月16日，美國將聯(lián)邦基金利率區(qū)間降至0-0.25%，全球超級(jí)寬松開啟，更加劇了國內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)資產(chǎn)的信心。
開發(fā)商們普遍預(yù)計(jì)，在房住不炒基調(diào)下，今年政策將整體寬松，不排除地方有更多的支持方案出臺(tái)；融資也對(duì)開發(fā)商大幅放開，境內(nèi)公司債井噴。
不過從企業(yè)層面來看，這些利好將更多地集中到大型房企身上，行業(yè)“大魚吃小魚”難以避免。
受疫情影響，多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)今年樓市銷售金額將呈負(fù)增長；多家房企已經(jīng)調(diào)低了年度銷售計(jì)劃，不再追求規(guī)模增速，而是將現(xiàn)金流平衡放在首位。
一線樓市再現(xiàn)局部“搶購”
2018年深圳“5000萬蹲”的搶豪宅故事猶在眼前，在新冠疫情期間，類似的情節(jié)也在上演。
3月7日，蛇口太子灣·灣璽開盤，單價(jià)8-11萬，總價(jià)2000萬起、最高超過5000萬，70套公寓當(dāng)日清盤，12分鐘賣了3.6億。
原本佛系的開發(fā)商徹底興奮了。3月13日，灣璽趁熱打鐵推出14套房源，4200萬/套起步，僅8秒就售罄，賣出6億。
豪宅如此，剛需盤也有代表。3月16日晚，沙井萬科星城開盤，288套公寓僅用7分半鐘售罄，收金近3億。
如果說深圳是因?yàn)槿ツ甑椎臒岫瘸掷m(xù)，那么北京樓市的復(fù)蘇就更為明顯。
據(jù)第三方機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)調(diào)查，北京3月以來至少有40多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)多套房成交；3月第二周成交23.04億元，環(huán)比上漲30%。
3月第二周的上海新建商品住宅成交68149平方米，環(huán)比上漲26.10%；全市總計(jì)成交578套新房。這是自1月下旬以來，新房單周成交量最高的一周。
同時(shí)，受疫情阻撓線上選房依然火爆。新一線城市杭州熱度超過了廣州，萬科天空之城196套房源三個(gè)半小時(shí)售罄。3月杭州預(yù)計(jì)有64個(gè)樓盤入市。
宅家已久的人們迫切地走出來看房、買房，這股“搶購潮”也早已在土地市場(chǎng)中蔓延。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，雖然前兩月銷售成績不佳，但是一線城市的土地市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出異然的境況。前兩月北京和上海的土地出讓金額分別達(dá)到673億元和619億元，排在前兩位，土地出讓金額TOP10城市仍集中在一二線城市。
TOP10企業(yè)1-2月拿地總額1413億元，占TOP50企業(yè)的49.4%，國企、央企依舊是拿地主力。綠城在2月拿地最多，總共拿下10宗地，總金額達(dá)271億。
華潤置地排在第二，2月在北京買下3宗土地，耗資171億元，其合作對(duì)象為中交、住總、首開和北科建。
這樣的情景一直延續(xù)到了3月。中原統(tǒng)計(jì)顯示，3月截至9日，合計(jì)成交過5億地塊20宗，杭州最為火熱，售出4宗地塊共79萬平方米。
值得注意的是，此輪復(fù)蘇無論是銷售還是土地市場(chǎng)，都更集中于一線城市，北京、上海這兩個(gè)壓抑已久的城市表現(xiàn)最為明顯。
而疫情期間突至的這波熱潮，業(yè)界普遍認(rèn)為與疫情下流動(dòng)性寬松有關(guān)。2月，央行下調(diào)了1年期MLF利率10個(gè)基點(diǎn)，3月再定向降準(zhǔn)共釋放長期資金5500億元。
隨著16日美國的超級(jí)量化寬松計(jì)劃出爐，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家顏色表示，今年或還有兩次降準(zhǔn)機(jī)會(huì)。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，降準(zhǔn)緩解了房企資金壓力，有利于樓市降幅放緩，也讓那些資金充沛的開發(fā)商更有余力去買地。
同時(shí)，降準(zhǔn)之下房貸利率下行，也刺激了需求。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，2月份央行調(diào)整了LPR報(bào)價(jià)，購房者房貸利率會(huì)減少，拉動(dòng)市場(chǎng)提升。
房企生存和安全更重要
在調(diào)研過程中，一些開發(fā)商對(duì)突然涌上門的購房者顯然沒有預(yù)期，連稱沒有想到。
“原本以為過了3月人們才會(huì)來看房，我們近期重點(diǎn)都還在線上推廣?！币患以?月份線上賣房非常活躍的開發(fā)商人士坦言，公司現(xiàn)場(chǎng)售樓處準(zhǔn)備不足。
不過，放在整個(gè)城市甚至全國的背景下來看，3月以來這波熱情買房的人仍然是少數(shù)，樓市整體難言回暖，有些人期待和去年一樣的“小陽春”，還遠(yuǎn)沒有到來。
張波預(yù)計(jì)，從商品新房角度，4月份的成交量同比去年可能會(huì)接近或持平。
這一判斷顯得樂觀。對(duì)于當(dāng)下及今年的市場(chǎng)，目前業(yè)界分歧仍然較大。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，疫情期間，全國20余個(gè)省市相繼出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)的 “救市”幫扶舉措，主要是幫開發(fā)商緩解資金壓力。
但其中的一些舉措被叫停。比如駐馬店因降低首付比例政策被約談等，同時(shí)海南省在疫情期間加碼調(diào)控，推出全省域現(xiàn)房銷售。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，高層在疫情期間，多次約談對(duì)樓市“松綁”過度的城市，顯示“房住不炒”以及不會(huì)將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，這一基調(diào)沒有改變。
對(duì)于行業(yè)而言，在疫情結(jié)束后，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性上漲”行情，“慢?！辈攀俏磥硎袌?chǎng)的“新常態(tài)”。
張大偉則稱，房住不炒意味著限購、限貸、首付放開這類重磅政策難以出現(xiàn)，從而制約著樓市上行的空間。隨著疫情的演變，甚至不排除有些城市會(huì)出現(xiàn)下跌。
在疫情影響一季度銷售、占比全年超10%的情況下，多數(shù)業(yè)內(nèi)大佬認(rèn)為今年市場(chǎng)總量很難再增長，預(yù)計(jì)會(huì)在去年近16萬億的基礎(chǔ)上下降，也就是說，會(huì)出現(xiàn)十年來的首次負(fù)增長。
房企們對(duì)今年的業(yè)績目標(biāo)也沒有那么樂觀。時(shí)代中國、越秀地產(chǎn)等紛紛調(diào)低了年度目標(biāo)。越秀計(jì)劃同比增11.2%，時(shí)代計(jì)劃僅增5%。
對(duì)他們而言，速度已不重要，重要是的生存和安全。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)表示，疫情發(fā)生以來，公司的首要原則就是確?，F(xiàn)金流平衡，銷售鋪排和投資計(jì)劃都要匹配現(xiàn)金流。
3月17日晚，萬科發(fā)布2019年財(cái)報(bào)，管理層也強(qiáng)調(diào)了現(xiàn)金流管理的重要性。
