一季度北京甲級寫字樓無新增供應 整體需求疲軟
時間：2020/4/3
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3月23日，Cresa世樺嘉潤在線上舉辦“疫情影響下的北京寫字樓市場2020年第一季度回顧與全年展望”發(fā)布會。解讀了疫情影響下的2020年第一季度寫字樓市場表現(xiàn)，并展望了2020年全年的市場走勢。
在供應端，Cresa世樺嘉潤董事總經理李芳月表示：“2020年第一季度，全市僅有一個位于望京/酒仙橋商圈，體量約為68,000平方米的新項目竣工進入北京乙級寫字樓市場。北京甲級寫字樓市場本季度無新增供應入市，總存量仍維持在898萬平方米?！?nbsp;此外，據Cresa世樺嘉潤了解，原計劃于2020年入市的一些新項目，雖受疫情影響交付日期將小幅延后，但相關業(yè)主均表示各自項目預計仍將于年內如期入市。
在需求方面，李芳月介紹：“本季度的租賃成交多在農歷新年前既已簽訂或達成意向。受疫情影響，看房的不便及諸多企業(yè)的延遲復工政策，令租戶活躍度在年后銳減，租約到期日臨近的租戶多以選擇原址續(xù)租為主。”結合當前需求走弱、諸多租戶退減租賃面積或降級搬遷的市場趨勢，北京甲級寫字樓市場的凈吸納量在2020年第一季度僅錄得約7,400平方米。值得關注的是，一些仍有較大面積擴張需求的租戶，在本季度選擇在臨近企業(yè)總部的同商圈乙級物業(yè)進行擴租，北京乙級寫字樓市場的凈吸納量因此錄得近55,000平方米。
據李芳月介紹，科技與金融行業(yè)在本季度仍為北京寫字樓市場的最主要需求來源，二者在全市新租及擴租總成交面積中的占比合計超過67%。此外，生物醫(yī)藥行業(yè)在本季度的成交面積占比升至10%，環(huán)比大幅提升8個百分點。上述行業(yè)就整體而言，都有望在本次疫情過后迎來利好，其中線上教育、人工智能以及保險等細分行業(yè)租戶的市場表現(xiàn)尤為值得期待。
在空置率方面，Cresa世樺嘉潤高級董事總經理徐榮卿表示：“由于無新增供應入市，且疫情的出現(xiàn)使得租戶目前主要持觀望態(tài)度，本季度北京甲級寫字樓市場的空置率仍錄得17.1%，與上季度持平，但已顯著高于去年同期7.0個百分點。北京乙級寫字樓市場雖出現(xiàn)需求的增長，但新項目的入市仍將空置率環(huán)比推升0.1個百分點至13.4%。”就甲級寫字樓市場各商圈而言，受來自金融與科技行業(yè)穩(wěn)定需求支撐的中關村及金融街商圈，雖然空置率在本季度仍分別處于2.8%與4.3%的低位，但各自環(huán)比微升0.2與0.1個百分點。中央商務區(qū)商圈的空置率在2019年攀升11.5個百分點后，在本季度因租戶活躍度的降低而迎來小幅調整，錄得環(huán)比下降0.4個百分點至15.3%。然而，考慮到即將繼續(xù)放量的新增供應，以及租戶租賃預算整體收緊的市場趨勢，中央商務區(qū)商圈的空置率自下季度起或將繼續(xù)呈現(xiàn)上浮態(tài)勢。
徐榮卿表示：“由于整體需求的疲軟，加上市場競爭的加劇，部分面臨較大租賃壓力的業(yè)主在本季度繼續(xù)將項目租金下調。北京甲級寫字樓市場的平均租金在本季度環(huán)比下滑0.4%，至人民幣376.0元每月每平方米。乙級寫字樓市場的平均租金錄得人民幣223.9元每月每平方米，環(huán)比下降1.4%?！?nbsp;在甲級寫字樓市場各商圈中，亞奧商圈的平均租金在本季度環(huán)比下調0.7%，降幅居首。租戶租賃預算的日益保守令平均租金在全市各商圈中高居前兩位的中央商務區(qū)與中關村商圈，在本季度均錄得0.4%的租金環(huán)比降幅。
展望未來，結合當前的經濟、市場以及疫情防控形勢，Cresa世樺嘉潤預測，北京甲級寫字樓市場的空置率預計將在2020年末被推升至超過21%的歷史高位。雖然一些租戶結構健康、出租率良好的項目預計仍將保持租金水平的整體穩(wěn)定，但市場競爭的加劇或將令租賃壓力較大的業(yè)主進一步加大租金降幅，并導致年末全市甲級寫字樓市場的平均租金同比下調5.2%，至約人民幣357.7元每月每平方米。
在供應端，Cresa世樺嘉潤董事總經理李芳月表示：“2020年第一季度，全市僅有一個位于望京/酒仙橋商圈，體量約為68,000平方米的新項目竣工進入北京乙級寫字樓市場。北京甲級寫字樓市場本季度無新增供應入市，總存量仍維持在898萬平方米?！?nbsp;此外，據Cresa世樺嘉潤了解，原計劃于2020年入市的一些新項目，雖受疫情影響交付日期將小幅延后，但相關業(yè)主均表示各自項目預計仍將于年內如期入市。
在需求方面，李芳月介紹：“本季度的租賃成交多在農歷新年前既已簽訂或達成意向。受疫情影響，看房的不便及諸多企業(yè)的延遲復工政策，令租戶活躍度在年后銳減，租約到期日臨近的租戶多以選擇原址續(xù)租為主。”結合當前需求走弱、諸多租戶退減租賃面積或降級搬遷的市場趨勢，北京甲級寫字樓市場的凈吸納量在2020年第一季度僅錄得約7,400平方米。值得關注的是，一些仍有較大面積擴張需求的租戶，在本季度選擇在臨近企業(yè)總部的同商圈乙級物業(yè)進行擴租，北京乙級寫字樓市場的凈吸納量因此錄得近55,000平方米。
據李芳月介紹，科技與金融行業(yè)在本季度仍為北京寫字樓市場的最主要需求來源，二者在全市新租及擴租總成交面積中的占比合計超過67%。此外，生物醫(yī)藥行業(yè)在本季度的成交面積占比升至10%，環(huán)比大幅提升8個百分點。上述行業(yè)就整體而言，都有望在本次疫情過后迎來利好，其中線上教育、人工智能以及保險等細分行業(yè)租戶的市場表現(xiàn)尤為值得期待。
在空置率方面，Cresa世樺嘉潤高級董事總經理徐榮卿表示：“由于無新增供應入市，且疫情的出現(xiàn)使得租戶目前主要持觀望態(tài)度，本季度北京甲級寫字樓市場的空置率仍錄得17.1%，與上季度持平，但已顯著高于去年同期7.0個百分點。北京乙級寫字樓市場雖出現(xiàn)需求的增長，但新項目的入市仍將空置率環(huán)比推升0.1個百分點至13.4%。”就甲級寫字樓市場各商圈而言，受來自金融與科技行業(yè)穩(wěn)定需求支撐的中關村及金融街商圈，雖然空置率在本季度仍分別處于2.8%與4.3%的低位，但各自環(huán)比微升0.2與0.1個百分點。中央商務區(qū)商圈的空置率在2019年攀升11.5個百分點后，在本季度因租戶活躍度的降低而迎來小幅調整，錄得環(huán)比下降0.4個百分點至15.3%。然而，考慮到即將繼續(xù)放量的新增供應，以及租戶租賃預算整體收緊的市場趨勢，中央商務區(qū)商圈的空置率自下季度起或將繼續(xù)呈現(xiàn)上浮態(tài)勢。
徐榮卿表示：“由于整體需求的疲軟，加上市場競爭的加劇，部分面臨較大租賃壓力的業(yè)主在本季度繼續(xù)將項目租金下調。北京甲級寫字樓市場的平均租金在本季度環(huán)比下滑0.4%，至人民幣376.0元每月每平方米。乙級寫字樓市場的平均租金錄得人民幣223.9元每月每平方米，環(huán)比下降1.4%?！?nbsp;在甲級寫字樓市場各商圈中，亞奧商圈的平均租金在本季度環(huán)比下調0.7%，降幅居首。租戶租賃預算的日益保守令平均租金在全市各商圈中高居前兩位的中央商務區(qū)與中關村商圈，在本季度均錄得0.4%的租金環(huán)比降幅。
展望未來，結合當前的經濟、市場以及疫情防控形勢，Cresa世樺嘉潤預測，北京甲級寫字樓市場的空置率預計將在2020年末被推升至超過21%的歷史高位。雖然一些租戶結構健康、出租率良好的項目預計仍將保持租金水平的整體穩(wěn)定，但市場競爭的加劇或將令租賃壓力較大的業(yè)主進一步加大租金降幅，并導致年末全市甲級寫字樓市場的平均租金同比下調5.2%，至約人民幣357.7元每月每平方米。
因此，Cresa世樺嘉潤建議企業(yè)行政部門和采購部門“千萬不要浪費一場危機”導致的窗口期：在疫情中仍保持堅韌或預計將在疫情后得到利好的租戶宜把握市場租金大幅下調的契機，以優(yōu)惠的價格尋找續(xù)約、擴租、或升級搬遷至更為理想區(qū)位、物業(yè)的機會；其他當前位于較為老舊樓宇的租戶宜結合自身需求，考慮搬遷至位于非核心商圈、租金水平相對較低的高品質項目，從而以最低的成本完成企業(yè)形象的升級，并獲得更高規(guī)格的物業(yè)服務。
