一季度北京寫字樓空置率上升 但需求已開始反彈
一場突如其來的疫情，讓大部分商業(yè)活動停擺。作為經濟的晴雨表，寫字樓需求也被暫時壓制，市場整體承壓明顯。
不過，危中有機。在這次突發(fā)事件影響下，寫字樓的運營能力、樓宇智能管理、安全管理和綠色健康等將會有所提升；5G、大數據、遠程虛擬、智能遠程辦公等迎來更多發(fā)展契機的行業(yè)，或將成為租賃市場的新興力量。
近日，中介機構第一太平戴維斯、戴德梁行等發(fā)布了北京寫字樓2020年一季度報告，均指出北京寫字樓市場空置率上升、租金下跌現(xiàn)狀。
第一太平戴維斯報告顯示，一季度北京全市空置率上升至13.2%的高位，是自2010年以來的最高值。甲級寫字樓平均租金承壓下行，連續(xù)第五個季度出現(xiàn)環(huán)比下滑，為每月每平方米363.0元，平均租金指數環(huán)比、同比分別下降0.2%、2.6%。
戴德梁行報告則顯示，一季度北京全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為-36782平方米和-28643平方米；空置率繼續(xù)小幅上揚，分別為13.8%和8.0%；有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米377.5元和423.7元，分別環(huán)比下降1.3%和1.0%，同比下降5.6%和3.5%。
租賃需求受疫情影響被暫時壓制是導致上述現(xiàn)象主要原因。
戴德梁行報告指出，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，部分企業(yè)租戶紛紛暫緩他們的選址和擴張需求，北京全市寫字樓市場租賃活動基本處于停滯狀態(tài)。加之經濟的下行壓力使得一些敏感的企業(yè)租戶出現(xiàn)了退租、縮減面積等現(xiàn)象，空置率上升。
而為減少空置率，業(yè)主給予了更為松動的租金價格和采取加大免租力度等優(yōu)惠條件來吸引企業(yè)租戶，租金則隨之下降。
盡管開局不利，但疫情對寫字樓市場沖擊有限，北京寫字樓市場恢復能力強勁，這一現(xiàn)象將不會持續(xù)太久。
“對比2003年的非典疫情與2008年的全球金融危機之后的國內經濟情況，可以預判：盡管此次疫情會直接影響到國內的消費、服務等行業(yè)，延遲復工也對制造及出口行業(yè)造成一定的沖擊，但鑒于中國經濟規(guī)模巨大且韌性十足，可以有效保障整體經濟形勢不會出現(xiàn)斷崖式下降，且在疫情得到全面控制的情況下迅速修復并反彈?！钡谝惶酱骶S斯華北區(qū)董事長麥安東判斷。
第一太平戴維斯報告指出，今年一季度，北京市政府已經發(fā)布一系列扶植企業(yè)的指導性政策，減免企業(yè)運營負擔。隨著未來疫情逐步得到控制，預計寫字樓的需求或將逐步改善，在下半年逐步回歸正軌，全市整體空置率仍將保持上升態(tài)勢。
“租賃需求并沒有消失、只是暫時性地被抑制住。因此，當疫情被完全控制住之后，寫字樓市場一定會迎來新一輪的成交熱潮，我們預判這些需求會在今年下半年或明年上半年得到釋放?！钡谝惶酱骶S斯華北區(qū)研究部負責人李想對后市也較為樂觀。
戴德梁行的報告作出相同預測——未來2-3個季度，隨著疫情的消退和更多企業(yè)順利的復崗復工，預計寫字樓市場租賃活動將恢復到疫情前水平。
數據顯示，從三月開始，北京開始逐漸復工，寫字樓市場的活躍度較一二月已經有明顯改善。
從三月調研數據中，李想指出兩個有趣的特征：第一是新興區(qū)域市場如麗澤在一季度的客戶看房量等表現(xiàn)，反而比在疫情爆發(fā)前更為活躍，第二點是那些超甲級或者樓齡較新的甲級項目，有著非常穩(wěn)定的入住率，換句話說，客戶流失極少。
他認為這至少說明，其一，市場在復蘇、需求在反彈；其二，受疫情影響，部分公司有意削減租賃成本，開始傾向于向麗澤等新興區(qū)域市場搬遷。其三，優(yōu)質的客戶更看重樓宇品質，即便發(fā)生市場波動，也難以動搖優(yōu)質租戶的選擇。
寫字樓市場的發(fā)展基本還是由供求關系決定。疫情特殊時期，租戶對寫字樓需求的變化，將倒逼北京寫字樓提升自身競爭力。
李想分析表示，從租戶角度出發(fā)，他們會更加重視辦公樓宇的品質，項目是否綠色、能否提供健康的辦公環(huán)境成為重要評判標準，以及物業(yè)服務管理對于突發(fā)事件的應急措施和應對能力也會納入考量。
因此，那些軟硬件水平不足、管理服務較差的寫字樓項目所受到的打擊要遠比那些優(yōu)質項目來的更嚴重一些，這也倒逼那些綜合實力不足的項目去不斷提升、彌補不足。
戴德梁行研究院首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東認為，疫情下不管是企業(yè)還是租戶對于綠色健康員工關懷這方面都會更加重視，業(yè)主方通過本次疫情對自身的物管水平會有一個提升。
哪些沒入市的項目在設計建造階段應更注重項目的品質和綠色健康環(huán)保等指標，已入市的項目應努力提升自身物管水平，樹立項目品牌形象，從而獲得更高的附加值。另外在招商過程中針對經濟發(fā)展更有針對性的挑選優(yōu)質有發(fā)展?jié)摿Φ目蛻簟?
此外，受疫情影響，5G、大數據、遠程虛擬、VR/AR、線上娛樂、線上教育、醫(yī)療健康、保險等行業(yè)或將迎來更多發(fā)展契機，智能遠程辦公將逐步興起，相關支柱產業(yè)也將呈爆發(fā)式增長。
李想說，在線辦公、短視頻、手游等行業(yè)因疫情的爆發(fā)而間接受益，將成為租賃市場的新興力量。
