北京寫字樓市場冰封 未來復(fù)蘇可期
受疫情影響，今年一季度北京寫字樓市場按下暫停鍵。記者在近期的市場走訪中也感受到，寫字樓的需求在下降，盡管租金價格一路下滑，但依然無人問津。燕莎商圈空置率上漲幅度最大，同比上漲6.1%。
疫情對于中小企業(yè)的打擊是致命的。小企業(yè)主劉文（化名）告訴記者，“我們做的是咨詢行業(yè)，2018年、2019年的時候行情尚好，我們的團隊有8個人，但疫情的到來，我們做的業(yè)務(wù)受到了嚴重的沖擊，讓本就緊張的現(xiàn)金流雪上加霜，我們只好及時止損，關(guān)閉了公司?！?
企業(yè)不做了，之前租的辦公室自然也會退租。劉文表示，“我們因為是創(chuàng)業(yè)團隊，一直租的是聯(lián)合辦公空間，那里本來入駐率就不高，最多的時候在50%左右，我們走之后，我們那一層只剩下一家了。”
北京寫字樓市場冰封
劉文的經(jīng)歷只是受到疫情影響的眾多人中一個縮影，整體市場需求下降導(dǎo)致辦公樓空置率增加。高力國際近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度無新增供應(yīng)量，但市場需求受到抑制，部分存量租戶租約到期搬遷，也有企業(yè)縮減辦公面積，導(dǎo)致空置率環(huán)比提升0.8%，同比上漲5.9%，達到16.7%。其中燕莎商圈空置率上漲幅度最大，同比上漲6.1%。
高力國際華北區(qū)研究部陸明分析：北京市場的核心問題依然是高供應(yīng)量推高空置率。2020年依然是供應(yīng)高峰年，整體空置水平會持續(xù)攀升，有可能會進一步突破20%。另外，疫情延緩了很多在建項目的工程進度，預(yù)計會有部分項目延遲入市，這從一定程度上減輕了市場供給壓力。
從業(yè)者是最能感受到市場冷暖的，從事寫字樓租賃的小李告訴《華夏時報》記者，站在中介這行來看，疫情爆發(fā)之后，接到的業(yè)務(wù)非常少，也可以說交易基本停滯了。企業(yè)對于租寫字樓開始變得非常謹慎，對于成本的把控特別嚴格?，F(xiàn)在租寫字樓企業(yè)很少，有租的也是很有實力的公司，財務(wù)方面非常穩(wěn)健的那種。
由于空置率逐步走高，北京市甲級寫字樓租金水平也處于下調(diào)通道。高力國際提供的數(shù)據(jù)顯示，北京市平均租金同比降低2.5%至373元/月/平米。北京全市各個商圈均呈現(xiàn)不同程度的環(huán)比下跌，其中燕莎商圈跌幅居首，環(huán)比跌幅達5.4%。長期價格堅挺的金融街和中關(guān)村也出現(xiàn)松動，環(huán)比分別下調(diào)1.4%和3.1%。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示：在這樣的大環(huán)境下，整個一季度北京甲級寫字樓租賃市場處于市場冷凍狀態(tài)，幾乎所有的租賃交易活動都處于暫?；蜓舆t的狀態(tài)。大量企業(yè)開始出現(xiàn)從甲級寫字樓向乙級或產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷的跡象，同時還包含了由于成本因素退租或正常合約到期而新出的空置面積。
經(jīng)濟環(huán)境的好壞，已經(jīng)真實的反映到每一個經(jīng)濟體的身上，疫情的到來讓很多企業(yè)的經(jīng)營變得步履維艱。《華夏時報》記者了解到，一家業(yè)務(wù)布局眾多城市的聯(lián)合辦公企業(yè)，已經(jīng)出現(xiàn)了資金鏈危機，近半年以來，出現(xiàn)了大面積拖欠租客押金、房東租金的情況，其業(yè)務(wù)員也表示“市場狀況確實不景氣，公司的資金確實特別緊缺。”
未來復(fù)蘇可期
值得注意的是，這次疫情雖然對大部分行業(yè)帶來負面影響，但仍有一部分企業(yè)實現(xiàn)了逆勢擴租。這些企業(yè)有線上科技公司、醫(yī)藥與醫(yī)療公司、云計算、大數(shù)據(jù)等行業(yè)，這幾個行業(yè)的企業(yè)由于疫情影響需求反向增加，他們的承租能力更為穩(wěn)定，而且有擴張的可能性。其中，由于受到疫情影響較小，目前IT行業(yè)的需求占比較大，這個行業(yè)的需求恢復(fù)也是最快的。在北京，這些企業(yè)普遍都分布在有產(chǎn)業(yè)聚集性的商務(wù)園區(qū)，例如中關(guān)村、上地產(chǎn)業(yè)園等，商務(wù)園項目將可能成為具有增長爆發(fā)力的市場。
對于目前寫字樓市場形勢，嚴區(qū)海分析，由于租金下調(diào)，空置率上升，整體市場環(huán)境更有利于租戶，有搬遷或擴租需求的租戶可以開始進行辦公空間升級了，尋找性價比更高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
未來寫字樓市場的發(fā)展前景如何呢？嚴區(qū)海表示，疫情對于北京寫字樓租賃市場沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化而已。目前由于海外市場的不確定性大幅增加，整體疫情的影響大概率會延續(xù)到下半年。然而，從中國經(jīng)濟自身的角度來看，疫情導(dǎo)致的最困難時刻正在結(jié)束。
陸明分析，隨著疫情的逐步緩解，預(yù)計市場活動會在二季度出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇跡象。同時，我們維持在2019年四季度對于市場租金高位盤整態(tài)勢的基本判斷，在疫情的影響下，租金的調(diào)整幅度將加大。基于目前疫情后期的市場狀態(tài)，以及新增供應(yīng)量的逐步入市，租金預(yù)期會在明年發(fā)生轉(zhuǎn)變。
