年內(nèi)百次調(diào)整 8地新政“幾日游”，樓市政策怎么走
深圳在嚴(yán)查“房抵經(jīng)營(yíng)貸入樓市”、東莞等地已調(diào)整公積金貸款政策……新冠肺炎疫情之下，各地密集出臺(tái)的樓市調(diào)控措施持續(xù)吸引著市場(chǎng)的關(guān)注。
4月22日，新京報(bào)記者了解到，江蘇淮安放松了限購(gòu)，外地人在淮安購(gòu)房不再需要提供個(gè)稅或社保證明。但僅過(guò)了一天，當(dāng)?shù)鼐汀案目凇绷?。淮安?2345政府熱線工作人員稱，“還在執(zhí)行以前的政策，外地人在淮安購(gòu)房，仍需要提供1年及以上個(gè)稅或社保證明?！?
據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)各地年內(nèi)發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策已達(dá)百次。其中，降低人才落戶門(mén)檻、調(diào)整公積金政策、調(diào)整限購(gòu)門(mén)檻等“放松”政策成為主流。
隨著疫情好轉(zhuǎn)，近期樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷(xiāo)售面積達(dá)21978萬(wàn)平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)21963億元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6個(gè)百分點(diǎn)。
華泰證券研報(bào)認(rèn)為，樓市在4月以及二季度的修復(fù)是可以預(yù)期的，但考慮到疫情對(duì)于經(jīng)濟(jì)以及居民收入的影響，以及疫情的管控可能仍將在中期持續(xù)，預(yù)計(jì)在二季度的修復(fù)之后，下半年仍將面對(duì)壓力，因此在“三穩(wěn)”預(yù)期下，政策改改善空間仍將持續(xù)。
有城市已降低購(gòu)房門(mén)檻 上海深圳仍嚴(yán)管住房信貸
疫情暴發(fā)以來(lái)，不少城市通過(guò)降低首付、降低人才落戶門(mén)檻等方式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快回血。
本月中旬，蘭州市對(duì)外發(fā)布政策稱，將因域施策、精準(zhǔn)調(diào)控，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行情況，調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)貸款的首付款比例，由現(xiàn)行的70%調(diào)整為50%。
也有的地方調(diào)整了公積金貸款政策。4月22日，湖南省直單位住房公積金管理中心發(fā)布通知稱，借款人購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住房申請(qǐng)貸款的時(shí)間，由貸款申請(qǐng)前2年內(nèi)調(diào)整為1年內(nèi)。同時(shí)，借款人購(gòu)買(mǎi)二手房申請(qǐng)住房公積金貸款及申請(qǐng)銀行按揭貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的，不再限制所抵押房產(chǎn)房齡，也不再限制所抵押房產(chǎn)房齡和貸款年限之和。
東莞市3月1日起實(shí)施的公積金新政，也降低了申請(qǐng)最長(zhǎng)30年貸款年限的條件，原來(lái)只有購(gòu)買(mǎi)首套住房且建筑面積在90平方米以下的一手房方可申請(qǐng)最長(zhǎng)貸款30年，但現(xiàn)在只需審核不超過(guò)職工法定退休年齡后5年和抵押房屋土地使用權(quán)年限。
值得關(guān)注的是，今年一季度已經(jīng)有50城發(fā)布了人才政策，其中不乏南京、杭州等熱點(diǎn)城市。以南京市為例，其4月份發(fā)布的政策進(jìn)一步降低了人才落戶門(mén)檻，本科學(xué)歷人才從40周歲放寬到45周歲，40周歲以下大專(zhuān)學(xué)歷人員，在南京就業(yè)參保半年就可以落戶。
而這些城市中有不少購(gòu)房政策對(duì)落戶人員非常“友好”，甚至有的是只要有戶口即可購(gòu)房，因此，所謂的人才政策實(shí)際上也降低了外地人員在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的購(gòu)房門(mén)檻。
不過(guò)，并非所有城市政策指向都偏“放松”，也有熱點(diǎn)城市因市場(chǎng)較熱而收緊。最典型的是深圳，3月份萬(wàn)科星城采取線上開(kāi)盤(pán)模式，僅7分30秒，4棟288套特惠房源就全部售罄。近期，人民銀行深圳市中心支行發(fā)聲稱，將堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”、“因城施策”的工作要求，保持房地產(chǎn)金融政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和一致性，壓實(shí)商業(yè)銀行責(zé)任，嚴(yán)禁信貸資金違規(guī)用于購(gòu)房。
4月23日央行上海總部召開(kāi)上海房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì)，會(huì)議要求，堅(jiān)持“房住不炒”定位，嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)抵押，通過(guò)個(gè)人消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購(gòu)房者提供資金，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
8地樓市新政“先發(fā)后撤” 專(zhuān)家稱對(duì)市場(chǎng)干擾嚴(yán)重
實(shí)際上，去年12月份召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就已定調(diào)今年的房地產(chǎn)政策走向。會(huì)議確定，要全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
上述多個(gè)省市發(fā)布的房地產(chǎn)政策正是因城施策的一種具體體現(xiàn)，但也有一些地方由于政策發(fā)布之后，市場(chǎng)反應(yīng)過(guò)大而撤回，“一日游”、“兩日游”的情況已屢見(jiàn)不鮮。
除了前述淮安市購(gòu)房新政“一日游”外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，之前已有青島、海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店等7個(gè)城市出現(xiàn)政策“幾日游”的情況。
以最近的荊州為例，其4月22日發(fā)布公告稱，因與《湖北省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》部分條款內(nèi)容不符，經(jīng)市政府研究，決定自通知印發(fā)之日起停止執(zhí)行《荊州市人民政府關(guān)于有效應(yīng)對(duì)疫情促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康運(yùn)行的若干意見(jiàn)》。
據(jù)悉，該意見(jiàn)內(nèi)容主要包括將首套房首付比例降為二成、二套房首付降為三成、提高個(gè)人住房公積金貸款最高額度、限時(shí)免契稅等。
此前山東青島、浙江海寧也有階段性放松限購(gòu)的規(guī)定，例如海寧發(fā)布的消息稱，3月25日至4月24日，“非海寧戶籍人口在海寧限購(gòu)一套住房”政策暫不執(zhí)行，但隨后這些政策很快便被撤回或修改。
張大偉告訴記者，地方政府上述這種做法對(duì)市場(chǎng)的干擾非常嚴(yán)重。疫情下，宏觀經(jīng)濟(jì)變化，在因城施策的原則指導(dǎo)下，房地產(chǎn)政策可以調(diào)整，特別是在堅(jiān)持房住不炒的原則下，針對(duì)剛需及改善住房人群出臺(tái)一定的政策，這并不違背樓市調(diào)控原則，也不會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)太大影響，但包括大幅降低首付等在內(nèi)的松綁政策，的確有不妥之處。
“目前看，限購(gòu)政策的調(diào)整，以及人才政策、公積金政策的調(diào)整，大部分都可以執(zhí)行，但與降低住宅購(gòu)房信貸首付變化的相關(guān)政策，大多數(shù)收回了。長(zhǎng)遠(yuǎn)看后續(xù)樓市政策調(diào)整會(huì)繼續(xù)發(fā)生，各地城市松綁政策的試探依然會(huì)頻繁出現(xiàn)?！睆埓髠ケ硎?。
中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，樓市平穩(wěn)健康發(fā)展仍是主基調(diào)
今年以來(lái)，受疫情影響，貨幣環(huán)境較為寬松。據(jù)中國(guó)貨幣網(wǎng)4月20日公告，4月1年期LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)報(bào)3.85%，較上次下行20個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR報(bào)4.65%，較上次下行10個(gè)基點(diǎn)，這已經(jīng)是年內(nèi)第二度“降息”。
對(duì)于房貸期限超過(guò)5年的客戶來(lái)說(shuō)，參照5年期以上LPR，100萬(wàn)貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，年內(nèi)兩次降息后月供累計(jì)可省約90元。
不過(guò)，無(wú)論是“降息”，還是各地出臺(tái)因城施策的政策，都不意味著整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控放松。4月17日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
易居(博客)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從這一表述可以看出三個(gè)特點(diǎn)，首先，盡管第一季度GDP出現(xiàn)了較大幅度下降，但房地產(chǎn)市場(chǎng)依然堅(jiān)持房住不炒，進(jìn)一步說(shuō)明既有房地產(chǎn)調(diào)控思路是不改變的，各類(lèi)炒房需求依然要被管控。其次，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”、“落實(shí)地方政府主體責(zé)任”等表述沒(méi)有出現(xiàn)，這或說(shuō)明在房住不炒的大框架下，各地房地產(chǎn)政策仍有更大的發(fā)揮空間。此外，政策明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)發(fā)展的導(dǎo)向，從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，最大的不穩(wěn)定因素是成交量過(guò)快的下滑，所以后續(xù)預(yù)計(jì)穩(wěn)定市場(chǎng)成交量會(huì)成為各地的關(guān)鍵點(diǎn)。
招銀國(guó)際證券研報(bào)觀點(diǎn)也認(rèn)為，此次中共中央政治局會(huì)議重申房住不炒，因此，我們預(yù)計(jì)政府將不會(huì)再進(jìn)一步推出刺激政策來(lái)支持購(gòu)房，如取消限購(gòu)或大幅減少第二套房的首付?！半m然我們謹(jǐn)慎看待針對(duì)購(gòu)房者的政策，但相信政府將確保房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，以避免出現(xiàn)大量破產(chǎn)和失業(yè)。例如，政府將為開(kāi)發(fā)商提供更多土地。其次，我們認(rèn)為業(yè)務(wù)穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)商融資渠道將得到改善?！?
