房企融資成本兩極分化加劇
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2020年上半年房企境外債到期約1020億元，下半年約937億元；2021年上半年將達(dá)1782億元，超過2019全年到期額。但由于大環(huán)境寬松，房企融資向著積極的方向發(fā)展，成本似乎沒有比之前更貴，資本依然熱捧。而且，疫情過后市場回溫也給了房企不小的信心，一輪向上的行情正在到來。
從宏觀面來看，房企的融資規(guī)模和融資成本的確景氣度明顯。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前5個月房企境內(nèi)外債券融資累計約5627億元，融資規(guī)模為2019年全年的48%，全年房企融資規(guī)模有望超越2019年。此外，房企發(fā)債的利率也進(jìn)一步降至低位。
記者注意到，盡管大多數(shù)房企都能夠從中受益，但發(fā)債成本兩極分化的趨勢并沒有改變。如龍頭房企萬科、中海能夠以2%左右的成本低息發(fā)債，而退市危機(jī)仍未解除的明發(fā)集團(tuán)，卻準(zhǔn)備以22%的票面利率發(fā)行美元債。對于資金鏈緊張的中小房企，最好的歸宿或許是“出清”，而不是高息發(fā)債飲鴆止渴。
房企融資迎來“紅五月”
這是房企融資的“紅五月”。
境內(nèi)債券持續(xù)火熱，而境外債券在3月份跳水后，經(jīng)過一個多月的沉寂后也逐漸升溫。5月份以來，陸陸續(xù)續(xù)有多家房企開始在境外發(fā)債。貝殼數(shù)據(jù)顯示，5月單月，國內(nèi)外債券融資總額發(fā)行約617億元，同比上升31%；今年前5個月房企境內(nèi)外債券融資累計約5627億元。
Wind數(shù)據(jù)顯示，5月份中資房企合計發(fā)行57.19億美元債。其中，5月20日碧桂園發(fā)行5.44億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為5.4%；同日，力高集團(tuán)就發(fā)行2023年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議，成本達(dá)13%；5月15日，正榮地產(chǎn)發(fā)行2億美元2024年到期的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為8.35%。
進(jìn)入6月，擬發(fā)行美元票據(jù)的房企也活躍起來，如佳兆業(yè)今日（6月3日）公告稱，公司建議進(jìn)行優(yōu)先票據(jù)的國際發(fā)售，目前票據(jù)的定價，包括本金總額、發(fā)售價及利率等均為厘定。
從近期的情況來看，盡管發(fā)行規(guī)模沒有恢復(fù)到3月份價格暴跌之前的水平，但時隔50多天重新開閘也意味著境外發(fā)債的熱度回升明顯。
中達(dá)證券研究部總經(jīng)理申思聰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，二級市場（美元債）的交易價格已經(jīng)回升到之前的水平，無論是風(fēng)險偏好也好、流動性也好，市場也已經(jīng)慢慢在恢復(fù)。
與境外債緩慢升溫相比，境內(nèi)債券則是在大環(huán)境寬松的背景下持續(xù)保持高溫態(tài)勢。由于境內(nèi)發(fā)債格審對房企的資核向來十分嚴(yán)苛，之前能夠在境內(nèi)發(fā)債的房企多數(shù)是杠桿控制出色的房企，不過在當(dāng)前的環(huán)境下，部分高杠桿房企的公司債發(fā)行也順利通過。
最為典型的是中國恒大。6月2日，深交所消息顯示，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2020年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券（第二期）將于2020年6月3日起在深圳證券交易所掛牌交易，債券實際發(fā)行金額40億元，票面利率5.9%，發(fā)行期限2+1年。
盡管銷售規(guī)模位列前茅，但恒大近年來鮮少在境內(nèi)發(fā)行公司債，如今這一局面也逐漸改變。
融資成本兩極分化
即便房企融資熱度上升，也不意味著當(dāng)前資金鏈緊張的房企能夠“解渴”。因為大環(huán)境的局勢尚不十分明朗，投資者會更加看中房企的資質(zhì)，財務(wù)狀況優(yōu)秀的房企始終是他們青睞的對象。
王明是一家TOP10房企的中層管理人士，他所在企業(yè)的融資成本處于行業(yè)最低位，他在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時直言，“（房企融資）看評級，還是要看評級。我們評級好，所以成本就低，那些（投資者）也是看這個?！?br />
以萬科為例，6月1日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，擬下調(diào)“17萬科01”公司債券票面利率，預(yù)計在該債券存續(xù)期后2年，將票面利率由4.5%調(diào)整為1.9%。如此大幅下調(diào)票面利率，萬科在債券市場的議價能力可見一斑。同時也能夠說明，萬科的資金面足夠穩(wěn)健，否則不會有這么做的底氣。
6月3日，珠海華發(fā)集團(tuán)成功發(fā)行2020年度第十三期超短期融資券，實際發(fā)行金額10億元，票面利率僅1.35%。另如蘇高新、上海金橋、南京高科等房企，在5月份的融資成本均低于2%。
與上述低利率融資房企形成鮮明對比的是，在退市邊緣徘徊的明發(fā)集團(tuán)也發(fā)行了一筆美元票據(jù)，但利率卻十分高企。6月1日，明發(fā)集團(tuán)發(fā)布公告稱，建議發(fā)行1.76億美元債券，按年利率22%計息，該筆美元債于2020年到期。
22%的票面利率，幾乎是今年房企發(fā)行的所有債券中利率的最高水平了。
一位不愿具名的債券分析師向記者指出，境外融資的成本有點分化，現(xiàn)在（房企美元債）可以發(fā)，但沒有很多選擇，利率相比之前好一些，但也不是一路下降的趨勢。
不過，對很多資金面緊繃的房企來說，當(dāng)前發(fā)債成本并不是首位，債券能夠順利上市以度過償債期顯然更加重要。
典型的有富力地產(chǎn)。今年以來富力地產(chǎn)發(fā)債渠道火力全開，先后發(fā)行了7億元的超短融、4億美元的優(yōu)先票據(jù)以及10億元的境內(nèi)公司債，100億元的公司債已獲得交易所通過。同時，富力地產(chǎn)的光證-首創(chuàng)-富力萬麗酒店資產(chǎn)支持專項計劃狀態(tài)擬發(fā)行金額為25.27億元。
資金鏈緊繃的泰禾，也在3月份時就公告稱擬發(fā)行120億元公司債，最長期限5年，所募資金擬用于償還公司債務(wù)、項目建設(shè)、補(bǔ)充流動資金，但至今依然沒有下文。倘若能夠成功發(fā)行公司債，對于泰禾無疑是一樁好消息。
在未來很長的一段時間內(nèi)，在“房住不炒”的基調(diào)下，對房企而言，沒有什么比資金鏈健康、基本面良好更重要的事情了。畢竟連恒大都要拿出決心“控規(guī)模、降負(fù)債”，其他房企更應(yīng)該以此為信號，勇敢地活下去。
