火爆“樓市打新”B面： 剛需擔憂“陪跑”
近期，“萬人搖號”在房地產(chǎn)圈刷屏，起因是杭州市有超過6萬個家庭一起搖號“搶”900多套房，整體中簽率不足2%。無獨有偶，南京、成都等部分城市此前也分別上演過“萬人搖號”的“大片”。
《證券日報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在個別樓盤的“萬人搖號”中，有碰運氣者、投機者、放貸者疑似趁機參與運作。對此，專家建議進一步優(yōu)化相關(guān)政策。
人才優(yōu)惠政策
與樓市“打新”相遇
搖號買房(一手新房)由來已久，2017年7月份，上海市率先出現(xiàn)搖號買房；隨后，成都、南京、杭州、武漢、長沙、深圳等城市也陸續(xù)實施。
以杭州市為例，2018年4月份，杭州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組發(fā)布《關(guān)于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》，規(guī)定2018年4月4日起，杭州市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預售許可商品住房項目由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托公證機構(gòu)采取公證搖號的方式開展銷售工作。至此，杭州市開啟了買房搖號的新旅程。
除了推出搖號買房舉措，杭州市在人才引進的政策落實方面，也力度較大。
2020年2月24日，杭州市有關(guān)部門印發(fā)了《關(guān)于服務(wù)保障“抓防控促發(fā)展”落實“人才生態(tài)37條”的補充意見》(以下簡稱《補充意見》)，其中第一部分主要內(nèi)容的第2條提到，“支持高層次人才優(yōu)先購房?！?
據(jù)杭州市人力資源和社會保障局官網(wǎng)顯示，僅4月份(4月1日—4月30日17：30)，杭州市一共新增了1383名高層次人才，且新增人數(shù)還在不斷上升。
當然，急切“搶人”的不止杭州市，不少城市也早已將購房優(yōu)惠等舉措加入當?shù)厝瞬乓M政策中。據(jù)《證券日報》記者不完全梳理，僅5月份，就有寧波、鄭州、廣州、濟南等多個城市先后落實人才落戶、購房補貼等方面的優(yōu)惠舉措。
有投機者、放貸者
趁機參與
仔細觀察“萬人搖號”的幾個網(wǎng)紅樓盤發(fā)現(xiàn)，被“搶”樓盤都有3個共同特點：均價較低、與周邊二手房價格差懸殊、交付年限近。
至于參與“萬人搖號”的群體，除了剛需外，還包括被“一、二手市場價格差懸殊”、買到便是賺到吸引的投機者碰運氣者。因此，面對“優(yōu)先搖號買房”的利好，很多人都希望能夠擠上人才“陣營”。
以杭州市為例，為了實施樓市調(diào)控，杭州市推出“限地價、限房價”的雙限制度。從呈現(xiàn)的結(jié)果來看，新房價格比周邊二手房價格便宜。上述超過6萬個家庭“搶”的名為遠洋西溪公館的樓盤，平均銷售價為2.8萬元/平方米，和周邊3.5萬元/平方米—4萬元/平方米的二手房價有一定的價格差，也就是說一旦買到該樓盤的房，基本上就會出現(xiàn)至少每平方米7000元的收益。
家住杭州市余杭區(qū)的思思(化名)告訴《證券日報》記者，唾手可得的近百萬元利潤(房屋建筑面積為59平方米—190平方米，按最小的59平方米、7000元的凈收益計算，轉(zhuǎn)手就能賺近42萬元，如果戶型較大，差價會更高)讓大家“瘋狂”起來，大量家庭加入“碰運氣”行列，都想獲得幾乎是無風險套利的機會。
“有些購房者家庭為了能在‘網(wǎng)紅盤’搶占一席之地，不得不廣撒網(wǎng)——在已開盤的多個樓盤里報名申請搖號。但多數(shù)樓盤都需要驗資(避免搖號中簽后沒有錢購房的情況)，驗資要求和資金額根據(jù)各樓盤而定，一般會要求購房者將滿足首付的資金存入指定銀行并凍結(jié)，直至搖號公示結(jié)束后解凍。資金不足的購房者只得抵押貸款或者選擇放款快的民間借貸，目前我咨詢的行情價為借100萬元，5天需要7500元的利息。”準備幫父母置換房的李麗(化名)向《證券日報》記者透露。
記者據(jù)此估算發(fā)現(xiàn)，民間借貸的折合成年化利率已經(jīng)超過了50%。對此，國浩律師(上海)事務(wù)所律師朱奕奕在接受《證券日報》記者采訪時表示，剛剛獲得表決通過的《中華人民共和國民法典》規(guī)定：禁止高利放貸，借款的利率不得違反國家有關(guān)規(guī)定。此外，自2015年9月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條確定，借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)予支持。借貸雙方約定的利率超過年利率36%，超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的，人民法院應(yīng)予支持。
此外，《補充意見》中提到人才優(yōu)先傾斜為“首套房”，且杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局對人才搖號買房的具體操作進行了解答，強調(diào)高層次人才應(yīng)以家庭為單位報名參加優(yōu)先搖號購房。
但是，《證券日報》記者注意到，開發(fā)商的搖號公示之中，對于人才的要求大多僅有“無房家庭”字眼。有購房者擔憂，人才如果賣掉原房產(chǎn)算不算“無房家庭”，或者如果搖號成功后賣了相關(guān)房產(chǎn)，還能不能再次參與優(yōu)先搖號。
杭州市某樓盤售樓處工作人員透露：“如果被認定為杭州市高層次人才，哪怕之前已買首套房，只要賣出或過戶到其他人名下，還可享受購買首套房優(yōu)先搖號的權(quán)利?！?
《證券日報》記者就上述工作人員的說法，致電杭州市人力資源和社會保障局尋求辨別真?zhèn)?，對方稱杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局主要負責相關(guān)事宜；但是，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局工作人員解釋稱，杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心負責產(chǎn)權(quán)認定。截至發(fā)稿，記者未能獲得官方正式回復。
此外，部分新房是準現(xiàn)房，交房時間短對于投機者而言很吸睛。
“我前段時間已經(jīng)通過了人才認定，正在考慮要不要騰出房票去搖號?！闭憬髮W某教授向《證券日報》記者坦言，的確眼紅杭州樓市的倒掛紅利，但家人不同意此做法。
“遠洋西溪公館的地塊早在2009年就已拍下，哪怕是11年前的樓盤、戶型也很老，但并不影響投資者蜂擁而至。畢竟購買期房后，開發(fā)商延期交房的情況仍較常見，而購買準現(xiàn)房能減少推遲交房的風險?！奔易『贾菔形骱^(qū)的簫霄(化名)告訴《證券日報》記者，恰恰由于是準現(xiàn)房，激發(fā)了很多投機者的“搶房”熱情，甚至有的投機者會與一些手上有房票但沒錢買房的人合作，雙方約定如果中簽按照一定比例分享利潤。
簫霄作為剛需購房者，自2018年底開始搖號買房，經(jīng)過9次搖號、歷經(jīng)將近1年才在2019年下半年買到房。簫霄說：“現(xiàn)在剛需購房者需要和可以搖3輪號的人才拼手氣，中簽率更低，有些人等不及‘打新’，最終花高價買二手房?！?
專家建議
進一步優(yōu)化政策
對于各地人才可優(yōu)先搖號購買首套住房這一政策，中南財經(jīng)政法大學數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林在接受《證券日報》記者采訪時表示，一方面是為了吸引并留住高層次人才，以促進區(qū)域創(chuàng)新與發(fā)展，提升城市競爭力。另一方面是為了消化本地住房市場增量和存量，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。
那么，如何防止政策被投機者濫用？盤和林認為，要為政策打“補丁”。各地人才落戶、購房優(yōu)惠等政策已逐漸精細化，但只要有利益存在，就不乏想“鉆空子”、想利用漏洞的人，如果搖號制度不健全就很容易給投機者留下“鉆空子”的空間。所以，需要建立一個健全、完善的搖號制度。
中國國際經(jīng)濟交流中心經(jīng)濟研究部副部長劉向東建議，要確實把優(yōu)惠提供給有需求的各類人才。
“針對‘萬人搖號’、一二手房價價格懸殊等現(xiàn)象，相關(guān)政策也應(yīng)找準施策方向，根據(jù)市場實踐及時‘轉(zhuǎn)向’。在切實保障優(yōu)惠政策能解決人才所急所需所盼的同時，也能更好地保障普通購房者的權(quán)益?！眲⑾驏|進一步表示。
