深圳樓市短暫退燒下 全民打新暗潮涌動(dòng)
5月的深圳樓市已不再似前兩個(gè)月那般瘋狂，它正在以另一種方式回歸平靜。
過(guò)去的金三銀四，深圳千萬(wàn)豪宅三開(kāi)三罄、“百萬(wàn)喝茶費(fèi)”重出江湖、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流向樓市、部分二手房一夜?jié)q價(jià)百萬(wàn)等現(xiàn)象層出不窮。
在這場(chǎng)超預(yù)期的樓市熱潮中，監(jiān)管的“指揮棒”重新?lián)]舞，政府通過(guò)下架掛牌價(jià)過(guò)高房源、處罰不合規(guī)開(kāi)盤項(xiàng)目、督促自查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市等多種方式對(duì)亂象進(jìn)行專項(xiàng)整治。在嚴(yán)厲調(diào)控之下，無(wú)論是新房，還是二手房市場(chǎng)表現(xiàn)得愈發(fā)冷靜，紅五月并未如期而至。
然而，在樓市平穩(wěn)的表象之下，依然暗流洶涌。下半年限價(jià)新盤集中入市帶來(lái)的套利空間成為當(dāng)下熱點(diǎn)，在大量項(xiàng)目延后開(kāi)盤的情況下，很難判斷深圳樓市已經(jīng)“下火”。華潤(rùn)城潤(rùn)府四期屢屢傳出“分類搖號(hào)”、“離婚不得參與搖號(hào)”的消息，依然攪動(dòng)市場(chǎng)熱點(diǎn)。
持觀望態(tài)度的二手房市場(chǎng)，也面臨著政府限價(jià)與業(yè)主心理價(jià)位之間的博弈。市場(chǎng)作為一桿標(biāo)尺，丈量出了深圳樓市背后常年存在的供需不均衡問(wèn)題。在嚴(yán)厲監(jiān)管之下，深圳樓市將何去何從？
調(diào)控“指揮棒”不斷揮舞
5月29日，深圳福田住建局發(fā)出關(guān)于嚴(yán)禁借“棚改”概念炒作房?jī)r(jià)的通知，要求如遇掛牌價(jià)明顯高于近期市場(chǎng)成交均價(jià)，將“下架”有關(guān)房源。
這已經(jīng)不是深圳近期第一次發(fā)布相關(guān)監(jiān)管手段。由于深圳樓市在金三銀四一次次上演魔幻場(chǎng)景。4月18日，深圳市住建局發(fā)文表示，接下來(lái)三個(gè)月，將嚴(yán)肅處理惡意哄抬房?jī)r(jià)等不良市場(chǎng)行為，并將對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。
短短兩天后，中國(guó)人民銀行深圳中心支行貨幣信貸處發(fā)布通知，要求轄內(nèi)各家銀行緊急自查關(guān)于房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。
十天后，深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡在接受公開(kāi)采訪時(shí)表示，“一個(gè)樓盤分三次銷售，給老百姓釋放每次秒光的信號(hào)，對(duì)這種行為要堅(jiān)決予以打擊”。隨后，相關(guān)項(xiàng)目太子灣灣璽網(wǎng)簽顯示被分局鎖定，監(jiān)管的“指揮棒”重新?lián)]舞，正式拉開(kāi)新一輪嚴(yán)厲調(diào)控的序幕。
5月下旬，樓市調(diào)控新動(dòng)作頻現(xiàn)。21日，本獲批預(yù)售的公寓豪宅項(xiàng)目恒裕深圳灣被官方撤下預(yù)售證，市場(chǎng)紛紛猜測(cè)與項(xiàng)目高于20萬(wàn)元/平方米售價(jià)相關(guān)。次日，深圳市住建局對(duì)寶安區(qū)TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區(qū)金亨利首府、星河丹堤等一批二手房掛牌價(jià)格虛高的相關(guān)樓盤進(jìn)行核查，并將部分掛牌價(jià)明顯高于近期真實(shí)成交價(jià)的房源全部下架。
隨后，寶安住建局便發(fā)文宣布，往后寶安區(qū)內(nèi)所有住宅項(xiàng)目開(kāi)盤均采取委托公證處公開(kāi)認(rèn)籌抽簽選房的形式進(jìn)行銷售，對(duì)捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假?gòu)V告等房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)行為進(jìn)行整頓。
深圳全民“打新”暗潮涌動(dòng)
在嚴(yán)格調(diào)控之下，深圳樓市的紅五月并未如期而至，深圳新房市場(chǎng)明顯遇冷。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2020年5月，深圳成交3143套新房住宅，環(huán)比減少8.8%，同比減少31.7%。
但在平穩(wěn)的表象之下，深圳樓市依然暗流洶涌。大量項(xiàng)目延后開(kāi)盤的情況下，實(shí)難判斷深圳樓市已經(jīng)“下火”。
5月28日下午，為切實(shí)保障市民的知情權(quán)，做到房源信息的公開(kāi)透明，深圳市住建局首次對(duì)全年可能入市項(xiàng)目進(jìn)行官方梳理與公示。據(jù)了解，2020年深圳市計(jì)劃入市的住宅和商務(wù)公寓項(xiàng)目共計(jì)109個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)69350套。其中，住宅50618套、商務(wù)公寓18732套。
前5月深圳市共批準(zhǔn)13個(gè)商品房項(xiàng)目預(yù)售，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為8730套。住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為5260套、商務(wù)公寓批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為1616套。
以此計(jì)算，深圳前五月開(kāi)盤項(xiàng)目?jī)H占全年的11%。即便考慮到疫情影響，大量樓盤項(xiàng)目無(wú)法如期入市，但從疫情基本恢復(fù)的5月來(lái)看，深圳也僅有4個(gè)項(xiàng)目獲批預(yù)售，市場(chǎng)供應(yīng)明顯不足。一方面，是由于受疫情影響，地產(chǎn)項(xiàng)目工期延緩，自2020年以來(lái)能夠入市的新盤很少；但更多是因?yàn)?，在?yán)厲調(diào)控政策影響之下，一些有較高關(guān)注度的項(xiàng)目都希望能夠低調(diào)一些。
開(kāi)發(fā)商拿預(yù)售開(kāi)盤推貨的熱情明顯降低，一些外界關(guān)注的“網(wǎng)紅”樓盤頻頻傳出推遲入市的消息，比如原計(jì)劃在5月10日開(kāi)放展示大廳的金融街表示，樣板房尚未弄好，推遲開(kāi)盤；華潤(rùn)城潤(rùn)府四期、萬(wàn)豐海岸城、華強(qiáng)城等一系列熱度極高的限價(jià)新盤也并未如市場(chǎng)預(yù)期在5月入市。
在市場(chǎng)逐漸恢復(fù)平靜之際，為數(shù)不少購(gòu)房者將目光鎖定在這些將于下半年入市的限價(jià)新盤。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上述任何一個(gè)樓盤入市都將重新引爆深圳樓市。
5月最后一天，位于光明鳳凰城的金融街華發(fā)·融御華府才終于開(kāi)放營(yíng)銷中心，在沒(méi)有樣板間開(kāi)放的前提下，仍需要購(gòu)房者備齊房產(chǎn)證明等5項(xiàng)資料及50萬(wàn)資金證明方可“參觀沙盤”。如此繁瑣的程序，似乎絲毫沒(méi)有打消購(gòu)房者的熱情。
去到現(xiàn)場(chǎng)的李賢向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，“現(xiàn)場(chǎng)怕是有上千人來(lái)?yè)?00多套房，而且好多人口罩都沒(méi)戴”。然而，金融街項(xiàng)目?jī)H僅只是開(kāi)放營(yíng)銷中心，并未拿下預(yù)售，銷售均價(jià)、入市時(shí)間等一系列信息都未明確。
這種熱情源自于新房和二手房?jī)r(jià)格的明顯倒掛。
據(jù)了解，金融街華發(fā)·融御華府項(xiàng)目如今的吹風(fēng)價(jià)大概在5.1萬(wàn)元/平方米左右，但鏈家數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目周邊二手房均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上，兩者形成明顯倒掛。
華潤(rùn)城項(xiàng)目此前更是創(chuàng)下4000多人搶555套房，中簽率僅13.8%的“戰(zhàn)果”。
2018年6月，華潤(rùn)城潤(rùn)府三期開(kāi)盤，周邊二手房均價(jià)已遍地10萬(wàn)元/平方米以上，而項(xiàng)目均價(jià)僅8.5萬(wàn)/平方米。在巨大的誘惑之下，千萬(wàn)土豪冒雨排隊(duì)離婚、排隊(duì)打征信的名場(chǎng)面無(wú)不讓人印象深刻。如今，潤(rùn)府三期掛牌均價(jià)已高達(dá)16萬(wàn)元/平方米。
萬(wàn)豐海岸城、華強(qiáng)城等網(wǎng)紅項(xiàng)目普遍存在類似的倒掛現(xiàn)象。在買到即賺到的誘惑之下，深圳號(hào)稱“全民打新”都不為過(guò)。在南山區(qū)從事二手房中介的黎雨表示，“因?yàn)樽罱隽藥讉€(gè)比較熱門的新樓盤，這一塊有很多原本準(zhǔn)備買二手房的人抱著先搖了再說(shuō)的心情在觀望?！?
“觀望”二手房
觀望同樣也是5月深圳二手房市場(chǎng)的常態(tài)，在后市不明朗的情況之下，購(gòu)房者變得更為謹(jǐn)慎和理性。據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，5月全市二手房網(wǎng)簽9582套，環(huán)比下降37%，深圳樓市火熱的情況似乎像是被澆了一瓢冷水。
黎雨向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，在上一輪上漲之中，有能力有意愿的購(gòu)房者大多已經(jīng)下手，剩下的購(gòu)房者如今普遍持觀望態(tài)度?！芭c市場(chǎng)火熱時(shí)期早一天定下來(lái)就少花一點(diǎn)錢的心態(tài)有所不同，如今購(gòu)房者大多想著能不能更便宜一點(diǎn)，現(xiàn)在會(huì)不會(huì)買貴了，擔(dān)心自己高位接盤?！?
5月深圳二手房放盤量大大增加。據(jù)58同城安居客發(fā)布2020年《5月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，今年5月，深圳二手房的掛牌數(shù)量達(dá)到了年后以來(lái)的新高，新增房源量環(huán)比上漲41.4%，供求關(guān)系在慢慢發(fā)生轉(zhuǎn)變。
與此同時(shí)，業(yè)主的心態(tài)也在發(fā)生變化，在長(zhǎng)時(shí)間掛牌乏人問(wèn)津之后，不少業(yè)主選擇下調(diào)掛牌價(jià)，以期能實(shí)現(xiàn)成交。
深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，從報(bào)價(jià)變動(dòng)的區(qū)間來(lái)看，5月最后一周，業(yè)主報(bào)價(jià)上升的盤源占比為48.16%，較前一周減少了3.40%。報(bào)價(jià)下跌的盤源占比為39.25%，占比較前一周增加了3.00%。
深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，“政策調(diào)控壓力下，市場(chǎng)整體預(yù)期都有所回落，加上政府對(duì)于房源報(bào)價(jià)的控制，大大打擊炒房行為，業(yè)主報(bào)價(jià)也回歸理性。目前調(diào)漲占比也只是略高于調(diào)降比例?！?
在樓市橫盤期間，沒(méi)有一天一個(gè)價(jià)的緊迫感，反而在供需關(guān)系的變化之下，購(gòu)房者能夠爭(zhēng)取到的議價(jià)空間越來(lái)越多。剛剛在蛇口片區(qū)買下一套帶有育才學(xué)區(qū)小三房的朱偉，原本掛牌600萬(wàn)元的房源，最終被他砍下近40萬(wàn)元成交。
不過(guò)，鄭叔倫認(rèn)為，4、5月政府對(duì)于房地產(chǎn)管控嚴(yán)厲，市場(chǎng)預(yù)期下降，部分購(gòu)房者短期內(nèi)確實(shí)會(huì)轉(zhuǎn)為觀望，看看政策走向再出手。但從中原后臺(tái)數(shù)據(jù)顯示的成交量與成交價(jià)來(lái)看，兩者都繼續(xù)保持穩(wěn)定。
“市場(chǎng)成交平穩(wěn)，大規(guī)模降價(jià)也就不太可能出現(xiàn)?！?
本質(zhì)問(wèn)題仍是供需
開(kāi)發(fā)商、中介、投資客炒作并不是深圳房?jī)r(jià)高企的根本原因，市場(chǎng)會(huì)有浮動(dòng)，但終與其價(jià)值相關(guān)?；貧w深圳樓市的本質(zhì)問(wèn)題仍是供需。
深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年5月，深圳有50434套商品房庫(kù)存，而且年內(nèi)還有近7萬(wàn)套計(jì)劃入市。但這個(gè)庫(kù)存并不富余，據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳庫(kù)存面積為281.51萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌18.75%，為近5年來(lái)最低值。
疫情趨緩后的深圳樓市頻頻爆出擾亂市場(chǎng)秩序的新聞，雖然政府積極采用一些短期政策應(yīng)對(duì)，但深圳樓市供需不平衡的根本性問(wèn)題仍尚待解決。資深地產(chǎn)評(píng)論人朱羅紀(jì)認(rèn)為，政府應(yīng)該要花更多的時(shí)間去探討如何增加供給，而不要輕率地去干預(yù)市場(chǎng)，更不能把干預(yù)價(jià)格作為政府工作的核心?！皬拈L(zhǎng)周期曲線看，住宅供應(yīng)不增反減。以此來(lái)解釋深圳房?jī)r(jià)漲跌，才是真正的核心邏輯?！?
美聯(lián)物業(yè)根據(jù)官方公開(kāi)出讓的土地?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去14年里，深圳居住、商業(yè)、工業(yè)三類用地結(jié)構(gòu)的分別占比17%、10%和53%。而國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求居住用地占比下限為25%，居住用地供應(yīng)明顯偏少。
深圳顯然也認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，在以調(diào)控政策干預(yù)市場(chǎng)之外，深圳正在逐步加大居住用地供應(yīng)。今年以來(lái)，深圳連續(xù)推出了多宗用于建設(shè)出售人才住房的居住用地，加大人才住房供應(yīng)；而少部分商品房用地也紛紛采取“雙限雙競(jìng)”的方式出讓，嚴(yán)格限制未來(lái)入市售價(jià)。住建局首次官方對(duì)全年可能入市項(xiàng)目進(jìn)行梳理與公示，也是為接下來(lái)的新房供應(yīng)背書，穩(wěn)定市場(chǎng)。
5月8日公布的《深圳2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，深圳2020年計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，占計(jì)劃總量近25%，較去年增長(zhǎng)近一倍。
與此同時(shí)，深圳市政府進(jìn)一步對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”。6月開(kāi)始，除規(guī)定的7種土地之外，其余土地的供應(yīng)都下放給區(qū)政府審批，以簡(jiǎn)化審批流程，加快城市更新領(lǐng)域工作進(jìn)展，加大土地供應(yīng)，緩解深圳樓市供需矛盾。
房地產(chǎn)市場(chǎng)短期看政策，長(zhǎng)期看供應(yīng)。隨著更多的宅地供應(yīng)、更多的人才房土地、更多的限價(jià)地塊的出讓，深圳樓市的緩和或?qū)⒄嬲絹?lái)。
