專注高端寫字樓物業(yè) 擴張不靠母公司
時間：2020/6/9
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裹挾在物管股這一潮流之下，依托尚未上市的母公司卓越集團一步步發(fā)育、拓展的卓越商企將為投資者講出怎樣的故事？
在傳出將赴港上市數(shù)月之后，5月31日，卓越集團下屬物管部門正式以“卓越商企服務(wù)”為名向港交所提交招股書。在物管股浪潮之下，各房企紛紛拆分出自己物管部門尋求上市，以希冀物管板塊自我造血。僅是今年，在卓越商企之前完成招股書提交的便有綠城管理、弘陽服務(wù)、金融街物業(yè)等多家公司，裹挾在這一潮流之下，依托尚未上市的母公司卓越集團一步步發(fā)育、拓展的卓越商企又將為投資者講出怎樣的故事？
業(yè)務(wù)規(guī)模
基本指向高端市場
寫字樓物業(yè)服務(wù)占大頭
資料顯示，卓越物管部門于1999年在深圳成立，并作為物業(yè)管理與資產(chǎn)管理板塊，與其余地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、金融投資成為卓越集團的四大核心板塊。與一般物管公司發(fā)力的住宅物管不同，卓越物業(yè)管理專耕于寫字樓物業(yè)，即商務(wù)物業(yè)管理。
根據(jù)卓越商企提交的招股書，至去年底，公司近七成的收入來自于商業(yè)物管，與之對應(yīng)，公共及工業(yè)物業(yè)管理、住宅物業(yè)管理為公司帶來的收入比重均僅在一成左右。在整個物管行業(yè)內(nèi)這一特征并不多見，根據(jù)中國物管協(xié)會和易居房地產(chǎn)等機構(gòu)聯(lián)名發(fā)布的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)報告，國內(nèi)500強物業(yè)管理服務(wù)公司中，寫字樓物管費收入占比超過50%的企業(yè)數(shù)量為85家。
而結(jié)合該業(yè)務(wù)的收入規(guī)模來看，卓越商企也是物管行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的寫字樓物業(yè)服務(wù)占大頭的公司。2018年，卓越商企商業(yè)物管收入約8.4億元，根據(jù)上述報告，國內(nèi)500強物業(yè)服務(wù)公司中商業(yè)物管收入費在1.5億元以下的有79.8%，收入破5億元的僅有4.5%。在2019年，卓越商企的寫字樓物業(yè)服務(wù)收入規(guī)模已破10億元。
此外，卓越商企的業(yè)務(wù)也基本指向高端市場，其管理面積中占比99.2%的包干制物業(yè)里，收繳費用標(biāo)準(zhǔn)為18.8元/㎡·月，而在中物協(xié)統(tǒng)計的前500強物業(yè)服務(wù)公司中，寫字樓物業(yè)平均物管費標(biāo)準(zhǔn)為5.94元/㎡·月，一線城市平均物業(yè)費為11.27元/㎡·月。
專注高端寫字樓物業(yè)，構(gòu)成卓越商企這只物管股的核心特征，公司認(rèn)為，這亦是公司核心競爭力之所在，卓越商企邀請咨詢機構(gòu)弗若沙利文進行行業(yè)調(diào)研得出結(jié)論：按照商務(wù)物業(yè)管理收入計算，公司在國內(nèi)排名第四；按照高端商務(wù)物業(yè)管理收入計算，公司在國內(nèi)排名第三。在國內(nèi)商務(wù)物業(yè)管理行業(yè)中，卓越商企位居頭部。
運營能力
盈利能力、增值服務(wù)
還需添加更多砝碼
寫字樓物業(yè)相對住宅物業(yè)有迥異之處。在國內(nèi)，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，寫字樓存量的迅猛增長誕生了巨大的服務(wù)市場，且由于專業(yè)服務(wù)起步較晚，目前的服務(wù)理念基本取自香港及國外。在行業(yè)人士看來，與住宅物業(yè)相比，寫字樓物業(yè)有單一或少量業(yè)主，人員復(fù)雜，人流潮汐現(xiàn)象，對物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施運行正常率要求高等特點，這些都對企業(yè)的運營能力提出考驗，如果是高端物業(yè)，則要求更甚。
但與之對應(yīng)，寫字樓物管卻并不比住宅物管更加掙錢。卓越商企招股書披露，2019年公司整體毛利率為23.6%；其中，商務(wù)物管毛利率為25.3%，住宅物管的毛利率為8.2%，雖然在公司內(nèi)部，寫字樓物管要比住宅物管掙錢，但對比行業(yè)中百強物企24.02%的平均水準(zhǔn)，卓越商企也不占優(yōu)勢。
此外，在行業(yè)內(nèi)流行的增值服務(wù)創(chuàng)收這塊，卓越商企也未現(xiàn)亮點。所謂增值服務(wù)，是物管公司在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)之外圍繞社區(qū)生活場景及業(yè)主需求之外提供的各類服務(wù)，其以利潤率高、增長空間大，成為各物企轉(zhuǎn)型的主要抓手。在資本市場上，一個好的增值營收概念能為企業(yè)贏得不錯的估值，例如國內(nèi)物管第一股彩生活最早即憑借線上平臺業(yè)務(wù)，撬開投資人的心。
卓越商企招股書顯示，公司提供的增值服務(wù)主要是二手物業(yè)租售代理、空間運營、銷售協(xié)助等業(yè)務(wù)，收入占比5.8%。
在行業(yè)內(nèi)，各物企增值服務(wù)收入占比均較小，等待未來進一步打開局面。但在掙錢能力上，卓越商企的增值服務(wù)毛利率大幅低于行業(yè)均值。2019年詳細(xì)披露毛利率的13家上市物企，增值服務(wù)毛利率在29.6%-60.9%之間，均值在40%，而卓越商企該項指標(biāo)僅為25.2%。
由此可見，無論是當(dāng)前的盈利水平，還是未來的增值服務(wù)能力，卓越商企還需要為自身添加更多砝碼。
發(fā)展趨向
規(guī)模增長態(tài)勢良好
力圖擺脫母公司依賴
在眼前，公司的優(yōu)勢在于尚保持著不錯的規(guī)模增長勢頭。招股書顯示，近三年卓越商企管理面積增長迅速，2017-2019三年，公司在管總面積由0.11億㎡增長至0.24億㎡，年復(fù)合增長率為43.9%；營收方面，由2017年的約9.47億元增長至2019年的18.36億元，符合年增長率為39.2%。
在行業(yè)內(nèi)，物企之間的競爭往往會落腳至開發(fā)商母公司的競爭——母公司保持良好的擴張勢頭，則能為旗下物業(yè)公司輸送源源不斷的在管面積，這通常能為物業(yè)股獲得良好估值。但克而瑞統(tǒng)計的2020年1-4月房企操盤榜顯示，卓越集團以90萬㎡的操盤面積位居第42位。
卓越商企也表示，在業(yè)務(wù)開展初期，管理的大部分物業(yè)來自母公司卓越集團——卓越集團以旗下寫字樓物業(yè)眾多，在深圳素有“寫字樓大王”名號，但公司也“早已從第三方物業(yè)開發(fā)商尋求機會”，雖然目前卓越集團母公司開發(fā)物業(yè)仍然占據(jù)公司在管面積的“半壁江山”，但公司對母公司的依賴度正逐年下降。數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年中公司管理的物業(yè)項目數(shù)中分別有29.1%、21.3%、13.6%由卓越集團開發(fā)，卓越集團開發(fā)的物業(yè)占據(jù)公司在管面積比例分別為65.3%、58.7%、43.2%。
盡管卓越商企表現(xiàn)出了不錯的第三方物業(yè)拓展能力，并不斷擺脫母公司依賴，但行業(yè)內(nèi)以背靠母公司增長論英雄的邏輯使得公司在資本市場并不占優(yōu)勢。華創(chuàng)證券即于2019年5月發(fā)表研報認(rèn)為，背靠集團或兄弟開發(fā)企業(yè)，在未來3年獲得大量交付面積，實現(xiàn)管理面積規(guī)模高增將是行業(yè)最行之有效、確定性最強的增長方式。
梳理
大灣區(qū)物業(yè)占“半壁江山”
后續(xù)擬加強收購、投資
從行業(yè)整體來看，寫字樓物業(yè)市場規(guī)模仍有極大的發(fā)展空間，這為卓越商企維持增長態(tài)勢提供可能，尤其是在卓越集團重點落子的大灣區(qū)、長三角地區(qū)。以大灣區(qū)為例，截至去年底，公司在管物業(yè)面積為0.11億㎡，位于大灣區(qū)的物業(yè)占據(jù)公司總在管面積的48.2%，占據(jù)公司物管總營收的66.3%。
大灣區(qū)的寫字樓存量仍保持著高速的增長態(tài)勢，尤其是在卓越系的大本營深圳，根據(jù)第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，在2019年下半年，大灣區(qū)11城甲級寫字樓市場新增供應(yīng)共計達140萬㎡，其中深圳為主要的新增供應(yīng)來源，占區(qū)域總新增供應(yīng)的75.4%。而根據(jù)多個機構(gòu)預(yù)測，在2020年以后的未來數(shù)年，深圳的寫字樓市場每年都將有過百萬㎡的供應(yīng)入市。
但需要注意的是，深圳寫字樓供應(yīng)連年提升的同時，空置率也隨之走高，這意味著物管企業(yè)在拿下更多在管面積的同時，要同步保持擁有相應(yīng)增收規(guī)模是一個挑戰(zhàn)。公司招股書披露，卓越商企目前于灣區(qū)擁有在管項目120個，其中包含19個已訂約但未交付項目，其中深圳擁有項目71個，總數(shù)位居全國首位。
在傳出將赴港上市數(shù)月之后，5月31日，卓越集團下屬物管部門正式以“卓越商企服務(wù)”為名向港交所提交招股書。在物管股浪潮之下，各房企紛紛拆分出自己物管部門尋求上市，以希冀物管板塊自我造血。僅是今年，在卓越商企之前完成招股書提交的便有綠城管理、弘陽服務(wù)、金融街物業(yè)等多家公司，裹挾在這一潮流之下，依托尚未上市的母公司卓越集團一步步發(fā)育、拓展的卓越商企又將為投資者講出怎樣的故事？
業(yè)務(wù)規(guī)模
基本指向高端市場
寫字樓物業(yè)服務(wù)占大頭
資料顯示，卓越物管部門于1999年在深圳成立，并作為物業(yè)管理與資產(chǎn)管理板塊，與其余地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、金融投資成為卓越集團的四大核心板塊。與一般物管公司發(fā)力的住宅物管不同，卓越物業(yè)管理專耕于寫字樓物業(yè)，即商務(wù)物業(yè)管理。
根據(jù)卓越商企提交的招股書，至去年底，公司近七成的收入來自于商業(yè)物管，與之對應(yīng)，公共及工業(yè)物業(yè)管理、住宅物業(yè)管理為公司帶來的收入比重均僅在一成左右。在整個物管行業(yè)內(nèi)這一特征并不多見，根據(jù)中國物管協(xié)會和易居房地產(chǎn)等機構(gòu)聯(lián)名發(fā)布的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)報告，國內(nèi)500強物業(yè)管理服務(wù)公司中，寫字樓物管費收入占比超過50%的企業(yè)數(shù)量為85家。
而結(jié)合該業(yè)務(wù)的收入規(guī)模來看，卓越商企也是物管行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的寫字樓物業(yè)服務(wù)占大頭的公司。2018年，卓越商企商業(yè)物管收入約8.4億元，根據(jù)上述報告，國內(nèi)500強物業(yè)服務(wù)公司中商業(yè)物管收入費在1.5億元以下的有79.8%，收入破5億元的僅有4.5%。在2019年，卓越商企的寫字樓物業(yè)服務(wù)收入規(guī)模已破10億元。
此外，卓越商企的業(yè)務(wù)也基本指向高端市場，其管理面積中占比99.2%的包干制物業(yè)里，收繳費用標(biāo)準(zhǔn)為18.8元/㎡·月，而在中物協(xié)統(tǒng)計的前500強物業(yè)服務(wù)公司中，寫字樓物業(yè)平均物管費標(biāo)準(zhǔn)為5.94元/㎡·月，一線城市平均物業(yè)費為11.27元/㎡·月。
專注高端寫字樓物業(yè)，構(gòu)成卓越商企這只物管股的核心特征，公司認(rèn)為，這亦是公司核心競爭力之所在，卓越商企邀請咨詢機構(gòu)弗若沙利文進行行業(yè)調(diào)研得出結(jié)論：按照商務(wù)物業(yè)管理收入計算，公司在國內(nèi)排名第四；按照高端商務(wù)物業(yè)管理收入計算，公司在國內(nèi)排名第三。在國內(nèi)商務(wù)物業(yè)管理行業(yè)中，卓越商企位居頭部。
運營能力
盈利能力、增值服務(wù)
還需添加更多砝碼
寫字樓物業(yè)相對住宅物業(yè)有迥異之處。在國內(nèi)，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，寫字樓存量的迅猛增長誕生了巨大的服務(wù)市場，且由于專業(yè)服務(wù)起步較晚，目前的服務(wù)理念基本取自香港及國外。在行業(yè)人士看來，與住宅物業(yè)相比，寫字樓物業(yè)有單一或少量業(yè)主，人員復(fù)雜，人流潮汐現(xiàn)象，對物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施運行正常率要求高等特點，這些都對企業(yè)的運營能力提出考驗，如果是高端物業(yè)，則要求更甚。
但與之對應(yīng)，寫字樓物管卻并不比住宅物管更加掙錢。卓越商企招股書披露，2019年公司整體毛利率為23.6%；其中，商務(wù)物管毛利率為25.3%，住宅物管的毛利率為8.2%，雖然在公司內(nèi)部，寫字樓物管要比住宅物管掙錢，但對比行業(yè)中百強物企24.02%的平均水準(zhǔn)，卓越商企也不占優(yōu)勢。
此外，在行業(yè)內(nèi)流行的增值服務(wù)創(chuàng)收這塊，卓越商企也未現(xiàn)亮點。所謂增值服務(wù)，是物管公司在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)之外圍繞社區(qū)生活場景及業(yè)主需求之外提供的各類服務(wù)，其以利潤率高、增長空間大，成為各物企轉(zhuǎn)型的主要抓手。在資本市場上，一個好的增值營收概念能為企業(yè)贏得不錯的估值，例如國內(nèi)物管第一股彩生活最早即憑借線上平臺業(yè)務(wù)，撬開投資人的心。
卓越商企招股書顯示，公司提供的增值服務(wù)主要是二手物業(yè)租售代理、空間運營、銷售協(xié)助等業(yè)務(wù)，收入占比5.8%。
在行業(yè)內(nèi)，各物企增值服務(wù)收入占比均較小，等待未來進一步打開局面。但在掙錢能力上，卓越商企的增值服務(wù)毛利率大幅低于行業(yè)均值。2019年詳細(xì)披露毛利率的13家上市物企，增值服務(wù)毛利率在29.6%-60.9%之間，均值在40%，而卓越商企該項指標(biāo)僅為25.2%。
由此可見，無論是當(dāng)前的盈利水平，還是未來的增值服務(wù)能力，卓越商企還需要為自身添加更多砝碼。
發(fā)展趨向
規(guī)模增長態(tài)勢良好
力圖擺脫母公司依賴
在眼前，公司的優(yōu)勢在于尚保持著不錯的規(guī)模增長勢頭。招股書顯示，近三年卓越商企管理面積增長迅速，2017-2019三年，公司在管總面積由0.11億㎡增長至0.24億㎡，年復(fù)合增長率為43.9%；營收方面，由2017年的約9.47億元增長至2019年的18.36億元，符合年增長率為39.2%。
在行業(yè)內(nèi)，物企之間的競爭往往會落腳至開發(fā)商母公司的競爭——母公司保持良好的擴張勢頭，則能為旗下物業(yè)公司輸送源源不斷的在管面積，這通常能為物業(yè)股獲得良好估值。但克而瑞統(tǒng)計的2020年1-4月房企操盤榜顯示，卓越集團以90萬㎡的操盤面積位居第42位。
卓越商企也表示，在業(yè)務(wù)開展初期，管理的大部分物業(yè)來自母公司卓越集團——卓越集團以旗下寫字樓物業(yè)眾多，在深圳素有“寫字樓大王”名號，但公司也“早已從第三方物業(yè)開發(fā)商尋求機會”，雖然目前卓越集團母公司開發(fā)物業(yè)仍然占據(jù)公司在管面積的“半壁江山”，但公司對母公司的依賴度正逐年下降。數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年中公司管理的物業(yè)項目數(shù)中分別有29.1%、21.3%、13.6%由卓越集團開發(fā)，卓越集團開發(fā)的物業(yè)占據(jù)公司在管面積比例分別為65.3%、58.7%、43.2%。
盡管卓越商企表現(xiàn)出了不錯的第三方物業(yè)拓展能力，并不斷擺脫母公司依賴，但行業(yè)內(nèi)以背靠母公司增長論英雄的邏輯使得公司在資本市場并不占優(yōu)勢。華創(chuàng)證券即于2019年5月發(fā)表研報認(rèn)為，背靠集團或兄弟開發(fā)企業(yè)，在未來3年獲得大量交付面積，實現(xiàn)管理面積規(guī)模高增將是行業(yè)最行之有效、確定性最強的增長方式。
梳理
大灣區(qū)物業(yè)占“半壁江山”
后續(xù)擬加強收購、投資
從行業(yè)整體來看，寫字樓物業(yè)市場規(guī)模仍有極大的發(fā)展空間，這為卓越商企維持增長態(tài)勢提供可能，尤其是在卓越集團重點落子的大灣區(qū)、長三角地區(qū)。以大灣區(qū)為例，截至去年底，公司在管物業(yè)面積為0.11億㎡，位于大灣區(qū)的物業(yè)占據(jù)公司總在管面積的48.2%，占據(jù)公司物管總營收的66.3%。
大灣區(qū)的寫字樓存量仍保持著高速的增長態(tài)勢，尤其是在卓越系的大本營深圳，根據(jù)第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，在2019年下半年，大灣區(qū)11城甲級寫字樓市場新增供應(yīng)共計達140萬㎡，其中深圳為主要的新增供應(yīng)來源，占區(qū)域總新增供應(yīng)的75.4%。而根據(jù)多個機構(gòu)預(yù)測，在2020年以后的未來數(shù)年，深圳的寫字樓市場每年都將有過百萬㎡的供應(yīng)入市。
但需要注意的是，深圳寫字樓供應(yīng)連年提升的同時，空置率也隨之走高，這意味著物管企業(yè)在拿下更多在管面積的同時，要同步保持擁有相應(yīng)增收規(guī)模是一個挑戰(zhàn)。公司招股書披露，卓越商企目前于灣區(qū)擁有在管項目120個，其中包含19個已訂約但未交付項目，其中深圳擁有項目71個，總數(shù)位居全國首位。
卓越商企表示，在完成上市后，將把資金用于業(yè)務(wù)擴張、信息技術(shù)系統(tǒng)開發(fā)、在管物業(yè)設(shè)施升級等方面。尤其是業(yè)務(wù)擴張方面，卓越商企計劃以戰(zhàn)略性收購或投資為主要路徑，標(biāo)的包括物業(yè)、公司兩類。
