青島寫字樓與今年樓市的殘酷真相
時間：2020/6/14
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后疫情時代，青島住宅市場逐漸回暖，但有一種房源卻一直寒意十足，租金不斷下降，它就是——寫字樓。不要以為寫字樓與我們普通購房者無關(guān)，其實(shí)寫字樓的空置率上升，會如“蝴蝶效應(yīng)”一般，影響著周邊的房租，甚至是區(qū)域的潛在活力等等。那么現(xiàn)在青島的寫字樓情況如何，從側(cè)面反映出什么，對周邊樓盤有何影響呢？
青島寫字樓現(xiàn)狀
其實(shí)從去年開始，青島寫字樓的空置率問題就已經(jīng)浮出水面，根據(jù)2019年青島寫字樓與零售市場概況調(diào)查報(bào)告：
青島甲級寫字樓存量為144.6萬平方米，空置率27.1%，平均租金每月112.7元/平方米，環(huán)比下降4.8%。
這其中市北CBD寫字樓成交比較活躍，空置率下降8.5個百分點(diǎn)至35.5%；可市南香港中路的成交量卻直線下降，空置率上升至23.1%，租金環(huán)比下滑7.4%至每月每平方米115.6元。
而今年受疫情影響，經(jīng)濟(jì)停擺、企業(yè)資金斷流、線上辦公的廣泛推行等各種不確定因素，讓寫字樓空置率更是達(dá)到前所未有的頂峰。
但這并沒有影響寫字樓四處開花的腳步。例如去年西海岸海洋活力區(qū)規(guī)劃的海洋國際商業(yè)中心、橋頭堡商務(wù)區(qū)規(guī)劃的700米“青島之星”，還有今年市北淮安路66號的商業(yè)規(guī)劃、李滄院士港擴(kuò)容等等。據(jù)相關(guān)報(bào)告預(yù)測，未來三年，青島甲級寫字樓市場將有近69萬平方米的新增供應(yīng)入市。
為什么寫字樓已有空置現(xiàn)象，還要不斷地規(guī)劃建設(shè)呢？根本原因我認(rèn)為主要有2個：
一是通過大量供應(yīng)降低企業(yè)租賃成本，大量優(yōu)質(zhì)又租金優(yōu)惠的辦公空間可以有效避免企業(yè)外流，同時還鼓勵更多企業(yè)做大規(guī)模；二是如果以后真的寫字樓過剩，商改住很容易，但逆向的住改商就很難了。
正因?yàn)槿绱耍覀儾艜吹侥壳皩懽謽亲饨鹣陆?，甚至空置的現(xiàn)象。
寫字樓空置的影響
通常我們認(rèn)為寫字樓是反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表，可不僅僅如此，它還能影響周邊的住宅房價(jià)以及租金的漲跌。
試想，倘若市北CBD這邊的寫字樓空置率過高，那么在CBD務(wù)工的人員會相應(yīng)減少，也不會在附近租房、買房。房東想靠漲房租當(dāng)收益或者靠賣二手房置換新房成為了空談，于是房東只能降低房價(jià)。同時，寫字樓的空置率還影響周邊商鋪的發(fā)展。
由此形成了租金上不去→貨量嚴(yán)重過?！略龉?yīng)量大→加劇市場貨量壓力→缺乏大企業(yè)去化→租金一跌再跌的情況。
因此我們得出了一個道理：
1、地段不好、沒有人氣的新區(qū)的寫字樓，最好不要投資。
不要看規(guī)劃了多少商業(yè)，預(yù)計(jì)會有多少人入住，優(yōu)先選擇的還是住宅。
因?yàn)橥顿Y寫字樓，首付高達(dá)50%，而且剩下的50%，必在10年內(nèi)付清。再加上貸款周期短，租金上漲困難，二次交易稅費(fèi)又高達(dá)30％?？梢哉f現(xiàn)在這種境況下投資寫字樓，幾乎沒有優(yōu)勢。
2、寫字樓區(qū)域的選擇，一定要看區(qū)域內(nèi)有無金融行業(yè)、媒體互聯(lián)網(wǎng)、科技醫(yī)療等領(lǐng)域。
這些產(chǎn)業(yè)目前是高端寫字樓的強(qiáng)勢支撐，比如青島的金融中心、卓越的新媒體大廈等。有優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，寫字樓的出租率就不會低、租金也相對平穩(wěn)。
同時在這些寫字樓周邊的住房，其附加價(jià)值也是比較高的，有人氣，租房賣房流通性就好。如果房源優(yōu)質(zhì)，則往往供不應(yīng)求，租金回報(bào)率也高。
3、郊區(qū)空置率高的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周圍的住宅，慎重選擇。
例如高新區(qū)的中國智谷青島園區(qū)、中科青島研發(fā)城、凱豐國際金融廣場、藍(lán)灣智谷、招商蛇口青島網(wǎng)谷等一批項(xiàng)目，供應(yīng)充足，但銷售情況較差。另外，即墨區(qū)上半年辦公用房供應(yīng)面積達(dá)7萬平方米，銷售面積僅1萬平方米。
青島寫字樓現(xiàn)狀
其實(shí)從去年開始，青島寫字樓的空置率問題就已經(jīng)浮出水面，根據(jù)2019年青島寫字樓與零售市場概況調(diào)查報(bào)告：
青島甲級寫字樓存量為144.6萬平方米，空置率27.1%，平均租金每月112.7元/平方米，環(huán)比下降4.8%。
這其中市北CBD寫字樓成交比較活躍，空置率下降8.5個百分點(diǎn)至35.5%；可市南香港中路的成交量卻直線下降，空置率上升至23.1%，租金環(huán)比下滑7.4%至每月每平方米115.6元。
而今年受疫情影響，經(jīng)濟(jì)停擺、企業(yè)資金斷流、線上辦公的廣泛推行等各種不確定因素，讓寫字樓空置率更是達(dá)到前所未有的頂峰。
但這并沒有影響寫字樓四處開花的腳步。例如去年西海岸海洋活力區(qū)規(guī)劃的海洋國際商業(yè)中心、橋頭堡商務(wù)區(qū)規(guī)劃的700米“青島之星”，還有今年市北淮安路66號的商業(yè)規(guī)劃、李滄院士港擴(kuò)容等等。據(jù)相關(guān)報(bào)告預(yù)測，未來三年，青島甲級寫字樓市場將有近69萬平方米的新增供應(yīng)入市。
為什么寫字樓已有空置現(xiàn)象，還要不斷地規(guī)劃建設(shè)呢？根本原因我認(rèn)為主要有2個：
一是通過大量供應(yīng)降低企業(yè)租賃成本，大量優(yōu)質(zhì)又租金優(yōu)惠的辦公空間可以有效避免企業(yè)外流，同時還鼓勵更多企業(yè)做大規(guī)模；二是如果以后真的寫字樓過剩，商改住很容易，但逆向的住改商就很難了。
正因?yàn)槿绱耍覀儾艜吹侥壳皩懽謽亲饨鹣陆?，甚至空置的現(xiàn)象。
寫字樓空置的影響
通常我們認(rèn)為寫字樓是反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表，可不僅僅如此，它還能影響周邊的住宅房價(jià)以及租金的漲跌。
試想，倘若市北CBD這邊的寫字樓空置率過高，那么在CBD務(wù)工的人員會相應(yīng)減少，也不會在附近租房、買房。房東想靠漲房租當(dāng)收益或者靠賣二手房置換新房成為了空談，于是房東只能降低房價(jià)。同時，寫字樓的空置率還影響周邊商鋪的發(fā)展。
由此形成了租金上不去→貨量嚴(yán)重過?！略龉?yīng)量大→加劇市場貨量壓力→缺乏大企業(yè)去化→租金一跌再跌的情況。
因此我們得出了一個道理：
1、地段不好、沒有人氣的新區(qū)的寫字樓，最好不要投資。
不要看規(guī)劃了多少商業(yè)，預(yù)計(jì)會有多少人入住，優(yōu)先選擇的還是住宅。
因?yàn)橥顿Y寫字樓，首付高達(dá)50%，而且剩下的50%，必在10年內(nèi)付清。再加上貸款周期短，租金上漲困難，二次交易稅費(fèi)又高達(dá)30％?？梢哉f現(xiàn)在這種境況下投資寫字樓，幾乎沒有優(yōu)勢。
2、寫字樓區(qū)域的選擇，一定要看區(qū)域內(nèi)有無金融行業(yè)、媒體互聯(lián)網(wǎng)、科技醫(yī)療等領(lǐng)域。
這些產(chǎn)業(yè)目前是高端寫字樓的強(qiáng)勢支撐，比如青島的金融中心、卓越的新媒體大廈等。有優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，寫字樓的出租率就不會低、租金也相對平穩(wěn)。
同時在這些寫字樓周邊的住房，其附加價(jià)值也是比較高的，有人氣，租房賣房流通性就好。如果房源優(yōu)質(zhì)，則往往供不應(yīng)求，租金回報(bào)率也高。
3、郊區(qū)空置率高的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周圍的住宅，慎重選擇。
例如高新區(qū)的中國智谷青島園區(qū)、中科青島研發(fā)城、凱豐國際金融廣場、藍(lán)灣智谷、招商蛇口青島網(wǎng)谷等一批項(xiàng)目，供應(yīng)充足，但銷售情況較差。另外，即墨區(qū)上半年辦公用房供應(yīng)面積達(dá)7萬平方米，銷售面積僅1萬平方米。
寫字樓沒有大企業(yè)入駐，就缺少常駐人口留在此地，這樣也會影響周邊的住宅去化率以及出租率。
