這些寫字樓租賃術(shù)語(yǔ)你知道嗎？
時(shí)間：2020/10/1
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這些寫字樓租賃術(shù)語(yǔ)你知道嗎？
寫字樓租賃聽(tīng)起來(lái)簡(jiǎn)單，但其實(shí)其中大有門道。在寫字樓租賃的過(guò)程中往往需要碰到很多專業(yè)的寫字樓術(shù)語(yǔ)，而且很容易讓人混淆，一頭霧水，那么這些術(shù)語(yǔ)究竟什么意思呢？
代表
寫字樓租賃中一般有租戶代表及業(yè)主代表。寫字樓租戶代表也可簡(jiǎn)單理解為中介，主要是為需要租賃寫字樓的客戶找到理想的辦公場(chǎng)所，為客戶處理一系列問(wèn)題，盡量確保租賃合同的靈活性。寫字樓業(yè)主代表也稱為代理公司，主要職責(zé)是為寫字樓業(yè)主提供寫字樓求租或放租信息及為寫字樓業(yè)主提供顧整體寫字樓租賃解決方案。
租賃期限
通常在上海，寫字樓租賃中發(fā)展商要求客戶簽署至少2或3年為合約為租賃期限。租賃寫字樓空間較大的客戶可以與發(fā)展商商討簽署6或9年租賃協(xié)議，但在每個(gè)第3年年底按照市值更改租金。
預(yù)租
在政策允許下，發(fā)展商會(huì)在項(xiàng)目交付前與寫字樓承租方達(dá)成租賃意向。此時(shí)，寫字樓承租方將能獲得更優(yōu)惠價(jià)格和更優(yōu)惠租賃條件。但隨著項(xiàng)目落成的時(shí)間接近，發(fā)展商提供的優(yōu)惠幅度將會(huì)減少或者取消。在這里需要注意，寫字樓承租方需要承擔(dān)發(fā)展商延期交樓的風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)波動(dòng)情況下租金下跌風(fēng)險(xiǎn)。
免租期
免租期在英文中的是：Grace Period，而不是rent free period，意為寬限期，也可以理解為裝修期。對(duì)于個(gè)別寫字樓項(xiàng)目，發(fā)展商承諾客戶在寫字樓租賃期限內(nèi)前若干月內(nèi)免收租金，用于客戶裝修租賃的寫字樓。免租期的時(shí)間長(zhǎng)短由發(fā)展商與客戶友好協(xié)商決定。
租金年增長(zhǎng)率
在某些時(shí)候，發(fā)展商僅明確標(biāo)識(shí)寫字樓租賃期限內(nèi)第1年或前2年租金，以后各年按照雙方約定的租金增長(zhǎng)百分比，進(jìn)行逐年遞增。有個(gè)別的寫字樓會(huì)連管理費(fèi)也一起遞增。
租金
租賃寫字樓的價(jià)格很多時(shí)候分為“含發(fā)票”與“不含發(fā)票”，“含發(fā)票”即是租金內(nèi)已經(jīng)包含租賃稅發(fā)票，“不含發(fā)票”則反之。有些城市的寫字樓租賃市場(chǎng)租金普遍含發(fā)票，不含物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)由承租方承擔(dān)。
付款方式
寫字樓租賃一般是繳納兩個(gè)月的租金+兩個(gè)月的管理費(fèi)（有些寫字樓不需要管理費(fèi)保證金），也有部分寫字樓業(yè)主要求三個(gè)月租金+三個(gè)月管理費(fèi)作為保證金的，如果提前退租一般是不退回的。簽訂合同時(shí)一般是繳納兩個(gè)月的租金+兩個(gè)月的管理費(fèi)+首個(gè)月的租金的費(fèi)用。
空置率
某一時(shí)刻空置寫字樓的房屋面積占房屋總面積的比率。一般空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，一般寫字樓在95%則可以聲稱自己為滿租的狀態(tài)。
吸納量
寫字樓的出租吸納量的計(jì)算方法為：新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積；出售吸納量是指新出售面積。
凈高
指層高減去樓板厚度的凈剩值。一般甲級(jí)寫字樓的凈高在2.7-2.8米。
得房率
指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。普通的方正寫字樓的得房率基本在70%-80%。
建筑面積
包括凈作業(yè)樓面面積以及樓宇內(nèi)其他公用地方的使用面積，例如大堂，設(shè)備層，避難層，電梯，樓梯，墻身厚度，垃圾房，洗手間等。有些寫字樓合同中的寫字樓租賃面積其實(shí)就是指建筑面積。
實(shí)用面積
指套內(nèi)建筑面積實(shí)際能充分利用的面積。一般情況下，建筑面積套內(nèi)面積使用面積；實(shí)用面積。
CBD
CDB是指中央商務(wù)區(qū)，是一個(gè)城市寫字樓，購(gòu)物中心密集的區(qū)域。
續(xù)約
原有租賃期限到期前，客戶可以向發(fā)展商爭(zhēng)取再延長(zhǎng)2或3年租賃期限，重新簽署租賃協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容包括續(xù)約期限、新租金、以及對(duì)原有租賃合同到期后交接條款修正。有些寫字樓會(huì)有優(yōu)先續(xù)租權(quán)這一概念，是指在同等條件下的租賃合同建立中具有先取權(quán)。但優(yōu)先續(xù)租權(quán)并不是法律概念，所以優(yōu)先續(xù)租權(quán)需要雙方在租賃合同中約定，若未約定法律難以對(duì)出租房有強(qiáng)制力。
交接條件
通常發(fā)展商提供的租賃協(xié)議將包含“交房標(biāo)準(zhǔn)”條款。普遍寫字樓為標(biāo)準(zhǔn)交房：1）5-10公分網(wǎng)絡(luò)架空地板、2）白墻、3）吊頂。但每個(gè)項(xiàng)目的交房標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有差異，但絕大多數(shù)甲級(jí)寫字樓會(huì)提供地毯或架空地板、乳膠漆墻面、吊頂和照明光源。同時(shí)提供主要空調(diào)風(fēng)管，但具體裝修時(shí)延伸段需要租戶承擔(dān)。雖然租戶租賃了寫字樓的設(shè)施設(shè)備，但考慮到寫字樓整體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和安防要求，發(fā)展商對(duì)于所有的機(jī)械和電氣設(shè)備提供統(tǒng)一報(bào)修和維護(hù)。且不允許租戶私自變更。在租約結(jié)束時(shí)，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)保留要求承租方恢復(fù)原有裝修的權(quán)利，承租方承擔(dān)恢復(fù)原有裝修的費(fèi)用。
終止協(xié)議
通常上海的寫字樓租賃允許指定或轉(zhuǎn)租，租戶亦有權(quán)要求提早結(jié)束。在簽署租賃協(xié)議時(shí)，為維護(hù)發(fā)展商與客戶彼此利益，會(huì)簽署對(duì)等的提前解約條款，包含：提前解約通知期限、裝修賠償、押金賠付及辦公空間還原等內(nèi)容。
租賃寫字樓對(duì)于一家企業(yè)來(lái)說(shuō)是很重要的一件事，所以前期的準(zhǔn)備一定要充分，在實(shí)地看房前要先了解寫字樓的基本信息，同樣對(duì)于租賃寫字樓時(shí)會(huì)碰到的術(shù)語(yǔ)也要有基本的認(rèn)知，這樣在租賃寫字樓時(shí)也會(huì)更有底氣。
寫字樓租賃聽(tīng)起來(lái)簡(jiǎn)單，但其實(shí)其中大有門道。在寫字樓租賃的過(guò)程中往往需要碰到很多專業(yè)的寫字樓術(shù)語(yǔ)，而且很容易讓人混淆，一頭霧水，那么這些術(shù)語(yǔ)究竟什么意思呢？
代表
寫字樓租賃中一般有租戶代表及業(yè)主代表。寫字樓租戶代表也可簡(jiǎn)單理解為中介，主要是為需要租賃寫字樓的客戶找到理想的辦公場(chǎng)所，為客戶處理一系列問(wèn)題，盡量確保租賃合同的靈活性。寫字樓業(yè)主代表也稱為代理公司，主要職責(zé)是為寫字樓業(yè)主提供寫字樓求租或放租信息及為寫字樓業(yè)主提供顧整體寫字樓租賃解決方案。
租賃期限
通常在上海，寫字樓租賃中發(fā)展商要求客戶簽署至少2或3年為合約為租賃期限。租賃寫字樓空間較大的客戶可以與發(fā)展商商討簽署6或9年租賃協(xié)議，但在每個(gè)第3年年底按照市值更改租金。
預(yù)租
在政策允許下，發(fā)展商會(huì)在項(xiàng)目交付前與寫字樓承租方達(dá)成租賃意向。此時(shí)，寫字樓承租方將能獲得更優(yōu)惠價(jià)格和更優(yōu)惠租賃條件。但隨著項(xiàng)目落成的時(shí)間接近，發(fā)展商提供的優(yōu)惠幅度將會(huì)減少或者取消。在這里需要注意，寫字樓承租方需要承擔(dān)發(fā)展商延期交樓的風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)波動(dòng)情況下租金下跌風(fēng)險(xiǎn)。
免租期
免租期在英文中的是：Grace Period，而不是rent free period，意為寬限期，也可以理解為裝修期。對(duì)于個(gè)別寫字樓項(xiàng)目，發(fā)展商承諾客戶在寫字樓租賃期限內(nèi)前若干月內(nèi)免收租金，用于客戶裝修租賃的寫字樓。免租期的時(shí)間長(zhǎng)短由發(fā)展商與客戶友好協(xié)商決定。
租金年增長(zhǎng)率
在某些時(shí)候，發(fā)展商僅明確標(biāo)識(shí)寫字樓租賃期限內(nèi)第1年或前2年租金，以后各年按照雙方約定的租金增長(zhǎng)百分比，進(jìn)行逐年遞增。有個(gè)別的寫字樓會(huì)連管理費(fèi)也一起遞增。
租金
租賃寫字樓的價(jià)格很多時(shí)候分為“含發(fā)票”與“不含發(fā)票”，“含發(fā)票”即是租金內(nèi)已經(jīng)包含租賃稅發(fā)票，“不含發(fā)票”則反之。有些城市的寫字樓租賃市場(chǎng)租金普遍含發(fā)票，不含物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)由承租方承擔(dān)。
付款方式
寫字樓租賃一般是繳納兩個(gè)月的租金+兩個(gè)月的管理費(fèi)（有些寫字樓不需要管理費(fèi)保證金），也有部分寫字樓業(yè)主要求三個(gè)月租金+三個(gè)月管理費(fèi)作為保證金的，如果提前退租一般是不退回的。簽訂合同時(shí)一般是繳納兩個(gè)月的租金+兩個(gè)月的管理費(fèi)+首個(gè)月的租金的費(fèi)用。
空置率
某一時(shí)刻空置寫字樓的房屋面積占房屋總面積的比率。一般空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，一般寫字樓在95%則可以聲稱自己為滿租的狀態(tài)。
吸納量
寫字樓的出租吸納量的計(jì)算方法為：新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積；出售吸納量是指新出售面積。
凈高
指層高減去樓板厚度的凈剩值。一般甲級(jí)寫字樓的凈高在2.7-2.8米。
得房率
指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。普通的方正寫字樓的得房率基本在70%-80%。
建筑面積
包括凈作業(yè)樓面面積以及樓宇內(nèi)其他公用地方的使用面積，例如大堂，設(shè)備層，避難層，電梯，樓梯，墻身厚度，垃圾房，洗手間等。有些寫字樓合同中的寫字樓租賃面積其實(shí)就是指建筑面積。
實(shí)用面積
指套內(nèi)建筑面積實(shí)際能充分利用的面積。一般情況下，建筑面積套內(nèi)面積使用面積；實(shí)用面積。
CBD
CDB是指中央商務(wù)區(qū)，是一個(gè)城市寫字樓，購(gòu)物中心密集的區(qū)域。
續(xù)約
原有租賃期限到期前，客戶可以向發(fā)展商爭(zhēng)取再延長(zhǎng)2或3年租賃期限，重新簽署租賃協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容包括續(xù)約期限、新租金、以及對(duì)原有租賃合同到期后交接條款修正。有些寫字樓會(huì)有優(yōu)先續(xù)租權(quán)這一概念，是指在同等條件下的租賃合同建立中具有先取權(quán)。但優(yōu)先續(xù)租權(quán)并不是法律概念，所以優(yōu)先續(xù)租權(quán)需要雙方在租賃合同中約定，若未約定法律難以對(duì)出租房有強(qiáng)制力。
交接條件
通常發(fā)展商提供的租賃協(xié)議將包含“交房標(biāo)準(zhǔn)”條款。普遍寫字樓為標(biāo)準(zhǔn)交房：1）5-10公分網(wǎng)絡(luò)架空地板、2）白墻、3）吊頂。但每個(gè)項(xiàng)目的交房標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有差異，但絕大多數(shù)甲級(jí)寫字樓會(huì)提供地毯或架空地板、乳膠漆墻面、吊頂和照明光源。同時(shí)提供主要空調(diào)風(fēng)管，但具體裝修時(shí)延伸段需要租戶承擔(dān)。雖然租戶租賃了寫字樓的設(shè)施設(shè)備，但考慮到寫字樓整體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和安防要求，發(fā)展商對(duì)于所有的機(jī)械和電氣設(shè)備提供統(tǒng)一報(bào)修和維護(hù)。且不允許租戶私自變更。在租約結(jié)束時(shí)，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)保留要求承租方恢復(fù)原有裝修的權(quán)利，承租方承擔(dān)恢復(fù)原有裝修的費(fèi)用。
終止協(xié)議
通常上海的寫字樓租賃允許指定或轉(zhuǎn)租，租戶亦有權(quán)要求提早結(jié)束。在簽署租賃協(xié)議時(shí)，為維護(hù)發(fā)展商與客戶彼此利益，會(huì)簽署對(duì)等的提前解約條款，包含：提前解約通知期限、裝修賠償、押金賠付及辦公空間還原等內(nèi)容。
租賃寫字樓對(duì)于一家企業(yè)來(lái)說(shuō)是很重要的一件事，所以前期的準(zhǔn)備一定要充分，在實(shí)地看房前要先了解寫字樓的基本信息，同樣對(duì)于租賃寫字樓時(shí)會(huì)碰到的術(shù)語(yǔ)也要有基本的認(rèn)知，這樣在租賃寫字樓時(shí)也會(huì)更有底氣。
