掌握四種類型的選址要素，可以選擇高品質(zhì)的辦公樓！
時(shí)間：2021/8/30
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面對(duì)市場(chǎng)上各種各樣的寫字樓，我們只知道，僅僅看地理位置、房產(chǎn)和價(jià)格等因素是不夠的。如果你掌握了四種選址要素，它們將幫助你選擇適合自己企業(yè)的高質(zhì)量辦公樓。
一、辦公樓選址應(yīng)遵循的三個(gè)要素是區(qū)域、區(qū)位和性質(zhì)。據(jù)資料顯示，外資企業(yè)在選擇寫字樓物業(yè)時(shí)，往往會(huì)考慮這三個(gè)因素。第一個(gè)要素是整個(gè)目標(biāo)商業(yè)區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r；
第二個(gè)要素是具體區(qū)位，即辦公物業(yè)的區(qū)位選擇；
第三個(gè)要素是特定財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)管理。在商業(yè)區(qū)，許多公司首先會(huì)關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和工業(yè)區(qū)，這就是為什么企業(yè)選擇大面積的原因。在產(chǎn)業(yè)環(huán)境的諸多構(gòu)成因素中，除了考慮受教育勞動(dòng)力數(shù)量和現(xiàn)有教育資源外，還應(yīng)考慮地方政府的支持。在選址方面，我們應(yīng)盡量減少一次性成本，包括生產(chǎn)成本、搬遷成本和建設(shè)成本；盡量減少連續(xù)運(yùn)營(yíng)成本，包括勞動(dòng)力成本、交通、公用設(shè)施和稅費(fèi)；盡量減少風(fēng)險(xiǎn)，并考慮各種風(fēng)險(xiǎn)因素，如政府監(jiān)管和電力供應(yīng)；最大限度地降低成本機(jī)會(huì)，而不是選址，我們應(yīng)該將公司的選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。
二，。運(yùn)營(yíng)成本是辦公樓選址應(yīng)遵循的重點(diǎn)，是目前企業(yè)辦公樓選址中最受關(guān)注的問題。過去，企業(yè)在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)，首先要看位置和硬件設(shè)施，因?yàn)楫?dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，城市發(fā)展水平低，地理位置成為決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。特別是一些剛剛進(jìn)入中國(guó)的外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)新興企業(yè)，企業(yè)知名度不高，企業(yè)非常關(guān)注所選辦公樓能否達(dá)到彰顯企業(yè)實(shí)力、宣傳企業(yè)形象的目的。同時(shí)，企業(yè)也關(guān)注辦公樓的空調(diào)、電力、交通等配套設(shè)施，很少關(guān)注運(yùn)營(yíng)成本。相反，企業(yè)在選擇辦公樓時(shí)，首先考慮的是運(yùn)營(yíng)成本或辦公成本。沒有成本，就沒有好的或壞的辦公財(cái)產(chǎn)，這也是企業(yè)對(duì)股東、財(cái)務(wù)報(bào)表和現(xiàn)金流量負(fù)責(zé)的表現(xiàn)。
值得注意的是，辦公成本作為企業(yè)辦公樓選址的關(guān)鍵點(diǎn)，包含了很多方面。租金只是其中之一，包括折舊費(fèi)、運(yùn)營(yíng)成本、人力資本等。在北京幾個(gè)熱門寫字樓的分布區(qū)域，CBD區(qū)域的平均入住成本最高，金融街區(qū)域略低于CBD，其次是中關(guān)村區(qū)域。此外，企業(yè)辦公樓的選址還應(yīng)注意交通狀況、健康安全、配套服務(wù)，員工關(guān)系也是一個(gè)參考因素。一個(gè)新的趨勢(shì)是，除了企業(yè)的房地產(chǎn)部、營(yíng)業(yè)部和法律部參與辦公樓選址外，人力資源部也參與。在選址時(shí)，開始考慮辦公樓周圍的交通和住房是否能給員工帶來便利，是否有利于留住人才。企業(yè)在決定租賃或購(gòu)買辦公樓時(shí)，應(yīng)將企業(yè)選址作為其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分。他們不僅要考慮房產(chǎn)本身的軟硬件條件，還要考慮財(cái)務(wù)關(guān)系和員工關(guān)系。
三、 按需選擇目標(biāo)商業(yè)區(qū)。在北京，企業(yè)辦公場(chǎng)所一般經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展階段：分散化高端酒店階段、一線商務(wù)區(qū)純寫字樓階段、二線商務(wù)區(qū)特色階段。所謂一級(jí)商務(wù)區(qū)是指CBD、金融街和中關(guān)村。二線商圈主要指亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等新興商圈。
20世紀(jì)90年代初，許多外資企業(yè)基本上選擇高端酒店（如北京酒店）來推廣產(chǎn)品和吸引客戶；在三大商圈逐步形成的過程中，企業(yè)發(fā)現(xiàn)酒店不是專業(yè)的辦公環(huán)境，于是就搬到了純辦公樓，如國(guó)際貿(mào)易中心、克里中心、金融街部分辦公樓等。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)的亦莊、上地、望京等二線商圈開始崛起，對(duì)企業(yè)的吸引力越來越大。如北電網(wǎng)絡(luò)、LG、摩托羅拉、愛立信等相繼宣布將總部從CBD遷至望京；Tom從東方廣場(chǎng)遷至BDA，表明企業(yè)已從注重生產(chǎn)轉(zhuǎn)向注重智能和軟件，對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的要求越來越高。與此同時(shí)，他們正在逐步降低運(yùn)營(yíng)成本。
四、 辦公樓的選址對(duì)不同的企業(yè)有不同的要求。對(duì)于一些企業(yè)來說，選擇二線商圈可能比較合適，如網(wǎng)絡(luò)公司、軟件研發(fā)公司等；但銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、廣告公司、咨詢公司、商務(wù)代表處等服務(wù)企業(yè)更適合CBD，金融街和中關(guān)村圈，因?yàn)檫@些企業(yè)需要接觸大量的客戶，需要集聚效應(yīng)，這是一條不可分割的產(chǎn)業(yè)鏈。以北京金融街為例，統(tǒng)計(jì)顯示，金融街入駐企業(yè)主要集中在金融行業(yè)，約占金融街入駐企業(yè)總數(shù)的一半。隨著區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量的進(jìn)一步增長(zhǎng)，更多的金融企業(yè)及相關(guān)企業(yè)將落戶金融街。據(jù)調(diào)查，豪族網(wǎng)，在金融街客戶中，作為企業(yè)總部或地區(qū)總部，整棟樓整層的購(gòu)買占相當(dāng)大的比例。這是企業(yè)特征和產(chǎn)業(yè)鏈集聚的結(jié)果。
總之，企業(yè)在選擇辦公樓時(shí)應(yīng)綜合考慮各種因素。只有選擇適合貴公司行業(yè)特點(diǎn)的辦公樓，貴公司的財(cái)務(wù)狀況和員工狀況才是最好和最合適的。
一、辦公樓選址應(yīng)遵循的三個(gè)要素是區(qū)域、區(qū)位和性質(zhì)。據(jù)資料顯示，外資企業(yè)在選擇寫字樓物業(yè)時(shí)，往往會(huì)考慮這三個(gè)因素。第一個(gè)要素是整個(gè)目標(biāo)商業(yè)區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r；
第二個(gè)要素是具體區(qū)位，即辦公物業(yè)的區(qū)位選擇；
第三個(gè)要素是特定財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)管理。在商業(yè)區(qū)，許多公司首先會(huì)關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和工業(yè)區(qū)，這就是為什么企業(yè)選擇大面積的原因。在產(chǎn)業(yè)環(huán)境的諸多構(gòu)成因素中，除了考慮受教育勞動(dòng)力數(shù)量和現(xiàn)有教育資源外，還應(yīng)考慮地方政府的支持。在選址方面，我們應(yīng)盡量減少一次性成本，包括生產(chǎn)成本、搬遷成本和建設(shè)成本；盡量減少連續(xù)運(yùn)營(yíng)成本，包括勞動(dòng)力成本、交通、公用設(shè)施和稅費(fèi)；盡量減少風(fēng)險(xiǎn)，并考慮各種風(fēng)險(xiǎn)因素，如政府監(jiān)管和電力供應(yīng)；最大限度地降低成本機(jī)會(huì)，而不是選址，我們應(yīng)該將公司的選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。
二，。運(yùn)營(yíng)成本是辦公樓選址應(yīng)遵循的重點(diǎn)，是目前企業(yè)辦公樓選址中最受關(guān)注的問題。過去，企業(yè)在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)，首先要看位置和硬件設(shè)施，因?yàn)楫?dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，城市發(fā)展水平低，地理位置成為決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。特別是一些剛剛進(jìn)入中國(guó)的外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)新興企業(yè)，企業(yè)知名度不高，企業(yè)非常關(guān)注所選辦公樓能否達(dá)到彰顯企業(yè)實(shí)力、宣傳企業(yè)形象的目的。同時(shí)，企業(yè)也關(guān)注辦公樓的空調(diào)、電力、交通等配套設(shè)施，很少關(guān)注運(yùn)營(yíng)成本。相反，企業(yè)在選擇辦公樓時(shí)，首先考慮的是運(yùn)營(yíng)成本或辦公成本。沒有成本，就沒有好的或壞的辦公財(cái)產(chǎn)，這也是企業(yè)對(duì)股東、財(cái)務(wù)報(bào)表和現(xiàn)金流量負(fù)責(zé)的表現(xiàn)。
值得注意的是，辦公成本作為企業(yè)辦公樓選址的關(guān)鍵點(diǎn)，包含了很多方面。租金只是其中之一，包括折舊費(fèi)、運(yùn)營(yíng)成本、人力資本等。在北京幾個(gè)熱門寫字樓的分布區(qū)域，CBD區(qū)域的平均入住成本最高，金融街區(qū)域略低于CBD，其次是中關(guān)村區(qū)域。此外，企業(yè)辦公樓的選址還應(yīng)注意交通狀況、健康安全、配套服務(wù)，員工關(guān)系也是一個(gè)參考因素。一個(gè)新的趨勢(shì)是，除了企業(yè)的房地產(chǎn)部、營(yíng)業(yè)部和法律部參與辦公樓選址外，人力資源部也參與。在選址時(shí)，開始考慮辦公樓周圍的交通和住房是否能給員工帶來便利，是否有利于留住人才。企業(yè)在決定租賃或購(gòu)買辦公樓時(shí)，應(yīng)將企業(yè)選址作為其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分。他們不僅要考慮房產(chǎn)本身的軟硬件條件，還要考慮財(cái)務(wù)關(guān)系和員工關(guān)系。
三、 按需選擇目標(biāo)商業(yè)區(qū)。在北京，企業(yè)辦公場(chǎng)所一般經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展階段：分散化高端酒店階段、一線商務(wù)區(qū)純寫字樓階段、二線商務(wù)區(qū)特色階段。所謂一級(jí)商務(wù)區(qū)是指CBD、金融街和中關(guān)村。二線商圈主要指亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等新興商圈。
20世紀(jì)90年代初，許多外資企業(yè)基本上選擇高端酒店（如北京酒店）來推廣產(chǎn)品和吸引客戶；在三大商圈逐步形成的過程中，企業(yè)發(fā)現(xiàn)酒店不是專業(yè)的辦公環(huán)境，于是就搬到了純辦公樓，如國(guó)際貿(mào)易中心、克里中心、金融街部分辦公樓等。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)的亦莊、上地、望京等二線商圈開始崛起，對(duì)企業(yè)的吸引力越來越大。如北電網(wǎng)絡(luò)、LG、摩托羅拉、愛立信等相繼宣布將總部從CBD遷至望京；Tom從東方廣場(chǎng)遷至BDA，表明企業(yè)已從注重生產(chǎn)轉(zhuǎn)向注重智能和軟件，對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的要求越來越高。與此同時(shí)，他們正在逐步降低運(yùn)營(yíng)成本。
四、 辦公樓的選址對(duì)不同的企業(yè)有不同的要求。對(duì)于一些企業(yè)來說，選擇二線商圈可能比較合適，如網(wǎng)絡(luò)公司、軟件研發(fā)公司等；但銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、廣告公司、咨詢公司、商務(wù)代表處等服務(wù)企業(yè)更適合CBD，金融街和中關(guān)村圈，因?yàn)檫@些企業(yè)需要接觸大量的客戶，需要集聚效應(yīng)，這是一條不可分割的產(chǎn)業(yè)鏈。以北京金融街為例，統(tǒng)計(jì)顯示，金融街入駐企業(yè)主要集中在金融行業(yè)，約占金融街入駐企業(yè)總數(shù)的一半。隨著區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量的進(jìn)一步增長(zhǎng)，更多的金融企業(yè)及相關(guān)企業(yè)將落戶金融街。據(jù)調(diào)查，豪族網(wǎng)，在金融街客戶中，作為企業(yè)總部或地區(qū)總部，整棟樓整層的購(gòu)買占相當(dāng)大的比例。這是企業(yè)特征和產(chǎn)業(yè)鏈集聚的結(jié)果。
總之，企業(yè)在選擇辦公樓時(shí)應(yīng)綜合考慮各種因素。只有選擇適合貴公司行業(yè)特點(diǎn)的辦公樓，貴公司的財(cái)務(wù)狀況和員工狀況才是最好和最合適的。
