投資者如何用租客的眼光購買寫字樓
時間：2021/9/1
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投資者可以從在大樓工作的企業(yè)、在大樓每天上下班的白領的角度，考慮和分析影響辦公樓今后質量好壞的因素，從而抓住問題所在。 因為對寫字樓投資者來說，吸引足夠多的優(yōu)秀企業(yè)客戶是重要的一環(huán)，可以保證穩(wěn)定的租金收益率。 事實上，在投資辦公樓之前，投資者必須從租戶的角度來看待辦公樓的質量，從而更容易做出正確的選擇。
業(yè)內人士表示，對于實際使用的企業(yè)來說，辦公樓的交通便利性、停車場的設計是否合理、房地產建筑的立面、建筑的質量、大廳的品位和配置、電梯的質量和配置情況、結構的配置是否合適、采光通風是否良好等，都是辦公場所從租戶的需求來看，投資者必須首先了解和認識影響辦公樓質量好壞的各因素，并逐一比較和觀察上述內容。 最簡單的例子是，如果在去某辦公樓的途中偏遠的交通不方便，或者高峰期堵車，就必須考慮投資價值。
例如，除了地區(qū)以外，許多企業(yè)把寫字樓的等級形象放在僅次于地區(qū)因素的重要位置上，“投資的寫字樓最好是城市的地標性建筑”。 當然，如果購買的寫字樓知名度低，市場認知度差，入駐的企業(yè)就少，上升空間就不高。 這也涉及到辦公樓和相應的租戶定位問題。 投資寫字樓的等級其實是投資寫字樓的出租人的等級。 出租人的經濟實力和租賃意愿決定著一幢辦公樓的租金高低，資金實力雄厚的公司當然有支付租賃財力、抵御經濟風險的能力。 但是，對此也有更高的明確要求，需要投資者好好把握。 分析細節(jié)質量除了基于其板塊、地區(qū)、價格、品牌、服務、“5A、甲級”等指標外，還涉及到很多細節(jié)問題，因此需要投資者一一關注。 電梯、車庫、新鮮空氣是最重要的三點，幾乎不可缺少。
這三個要素分別涉及整個辦公樓運營時的運輸、容納、循環(huán)系統(tǒng)，都可以通過相應的技術方案解決，但取決于開發(fā)者如何解決，能達到什么樣的效果。 一般來說，電梯4000~5000平米一個是高配置，7000~8000平米一個是常規(guī)配置； 車庫配比不斷升級，目前約100的停車位； 循環(huán)系統(tǒng)還需要考慮空調、中央空調管道和幕墻的材質和能耗。 另外，辦公樓的質量可以從幾個方面進行分析。首先辦公樓的層高通常在3.6米到4.2米之間比較常見，也有5米左右。 一般來說當然是越高越好。 其次，通道必須在電梯轎廂的尺度以上； 第三，大廳作為形象項目，必須與辦公樓的標準一致，一般在5~10米之間，越高越大氣，而且需要更人性化的公共空間和可變空間。
關注售后服務問題，看清物業(yè)管理公司也是投資者不可忽視的一環(huán)。 如果物業(yè)管理公司選擇得當，可以為投資者省去很多麻煩。 因為在之后的很長一段時間里，投資者都會得到這家公司的服務，同時租賃房屋也必須得到他們的服務，如果其管理不到位，就會影響投資者的收益。 收益率高的辦公樓往往邀請專業(yè)公司來運營和管理。
另外，辦公樓的外墻材料最好是低功耗、保溫隔熱性能的。 節(jié)能環(huán)保在目前的辦公建筑選擇中不是主流，但隨著這種意識的提高，能否在享受同等質量的同時將運營成本降到最低，將成為未來辦公建筑競爭的重要因素。 但是，這和不動產一樣，有時必須在辦公樓實際使用后才能出現(xiàn)，投資者必須注意持續(xù)的關注。
業(yè)內人士表示，對于實際使用的企業(yè)來說，辦公樓的交通便利性、停車場的設計是否合理、房地產建筑的立面、建筑的質量、大廳的品位和配置、電梯的質量和配置情況、結構的配置是否合適、采光通風是否良好等，都是辦公場所從租戶的需求來看，投資者必須首先了解和認識影響辦公樓質量好壞的各因素，并逐一比較和觀察上述內容。 最簡單的例子是，如果在去某辦公樓的途中偏遠的交通不方便，或者高峰期堵車，就必須考慮投資價值。
例如，除了地區(qū)以外，許多企業(yè)把寫字樓的等級形象放在僅次于地區(qū)因素的重要位置上，“投資的寫字樓最好是城市的地標性建筑”。 當然，如果購買的寫字樓知名度低，市場認知度差，入駐的企業(yè)就少，上升空間就不高。 這也涉及到辦公樓和相應的租戶定位問題。 投資寫字樓的等級其實是投資寫字樓的出租人的等級。 出租人的經濟實力和租賃意愿決定著一幢辦公樓的租金高低，資金實力雄厚的公司當然有支付租賃財力、抵御經濟風險的能力。 但是，對此也有更高的明確要求，需要投資者好好把握。 分析細節(jié)質量除了基于其板塊、地區(qū)、價格、品牌、服務、“5A、甲級”等指標外，還涉及到很多細節(jié)問題，因此需要投資者一一關注。 電梯、車庫、新鮮空氣是最重要的三點，幾乎不可缺少。
這三個要素分別涉及整個辦公樓運營時的運輸、容納、循環(huán)系統(tǒng)，都可以通過相應的技術方案解決，但取決于開發(fā)者如何解決，能達到什么樣的效果。 一般來說，電梯4000~5000平米一個是高配置，7000~8000平米一個是常規(guī)配置； 車庫配比不斷升級，目前約100的停車位； 循環(huán)系統(tǒng)還需要考慮空調、中央空調管道和幕墻的材質和能耗。 另外，辦公樓的質量可以從幾個方面進行分析。首先辦公樓的層高通常在3.6米到4.2米之間比較常見，也有5米左右。 一般來說當然是越高越好。 其次，通道必須在電梯轎廂的尺度以上； 第三，大廳作為形象項目，必須與辦公樓的標準一致，一般在5~10米之間，越高越大氣，而且需要更人性化的公共空間和可變空間。
關注售后服務問題，看清物業(yè)管理公司也是投資者不可忽視的一環(huán)。 如果物業(yè)管理公司選擇得當，可以為投資者省去很多麻煩。 因為在之后的很長一段時間里，投資者都會得到這家公司的服務，同時租賃房屋也必須得到他們的服務，如果其管理不到位，就會影響投資者的收益。 收益率高的辦公樓往往邀請專業(yè)公司來運營和管理。
另外，辦公樓的外墻材料最好是低功耗、保溫隔熱性能的。 節(jié)能環(huán)保在目前的辦公建筑選擇中不是主流，但隨著這種意識的提高，能否在享受同等質量的同時將運營成本降到最低，將成為未來辦公建筑競爭的重要因素。 但是，這和不動產一樣，有時必須在辦公樓實際使用后才能出現(xiàn)，投資者必須注意持續(xù)的關注。
