辦公樓租賃的意義和策略
時間：2021/9/6
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策略1：差異化策略差異的目的在于滿足客戶，打動客戶，而不是為了不同而不同。差異化策略包含以下三個方面：
1. 差異化定位所謂定位定天下，如果定位有問題，將會對項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的傷害。讓項(xiàng)目定位區(qū)別于競品項(xiàng)目。另一方面，項(xiàng)目主要面向金融業(yè)、律師業(yè)、商會等客戶定位。金融行業(yè)：如，模仿香港IFC寫字樓，并加之做一些金融博物館、金融市場交易等配套，形成聚合作用，從而吸引金融領(lǐng)域的企業(yè)進(jìn)入寫字樓。律師行業(yè)：例如，寫字樓周邊律師行業(yè)比較多，但之前他們都是分布在沿街商鋪，為了提高他們的整體形象，也為了起到聚合的作用，我們選擇把寫字樓部分打造成律師事務(wù)所的形式，專門為律師行業(yè)準(zhǔn)備。同時，這也會節(jié)約很多營銷費(fèi)用。商會：主要針對專業(yè)類型、綜合類型的商會等。另一方面，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，產(chǎn)品屬性可以定位為頂級、地標(biāo)、時尚、綠色、景觀、智能、復(fù)合型等。
2. 差異化營銷在定位之后，營銷也要有所不同。制定完善的營銷策略，盡可能地滿足不同客戶的差異化需求。可在樓層選擇、產(chǎn)品戶型劃分、營銷策略等方面制定差異化方案。例如，例如：
（1）付款與優(yōu)惠方式的差異，如買越多優(yōu)惠越多；
（2）項(xiàng)目中高層只面向大客戶，或全層或半層銷售
（3）特殊樓層或位置特殊預(yù)約，雙層甚至連續(xù)樓層預(yù)約。
3.差異化的服務(wù)必須區(qū)別對待投資者、個人客戶、大客戶等，專業(yè)團(tuán)隊(duì)必須對接相應(yīng)的客戶群。例如，中高層可以設(shè)置社長廁所、廚房設(shè)施等。
戰(zhàn)略2:產(chǎn)品設(shè)計(jì)戰(zhàn)略辦公樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)有便于空間劃分，影響使用舒適性和銷售平衡性。從平面布局來看，可分為塔式辦公式辦公樓。
1. 塔式布局要點(diǎn)：· 景觀與朝向：對于寫字樓來講，景觀大于朝向，把項(xiàng)目最好的資源留給寫字樓最好的一面；· 分割戶型：朝向與景觀相結(jié)合放大資源，優(yōu)勢最大化，價格最大化；· 戶數(shù)多與少：高端項(xiàng)目平層戶數(shù)宜少不宜多；· 樓層高與低：高中低區(qū)戶型有別，從高至低，整層、半層、少戶、多戶；· 戶型大與?。汉镁坝^、朝向面積大，相對應(yīng)的就小。
2.板式布局要點(diǎn)、朝向和景觀最大化的統(tǒng)一、部分項(xiàng)目南北價格差距大，南方價格過高，難以去化。北面便宜，不愿買。·一些項(xiàng)目相對價格均衡，南北透明，戶型方便。除板式和塔式設(shè)計(jì)外，辦公大樓的硬件輔助設(shè)施是必需品。例如，電梯，包括電梯的大小、速度、品牌等，考慮到辦公樓上的工作人員集中使用，所以最好選擇大型橡膠箱，例如空調(diào)系統(tǒng)，過去常用中央空調(diào)，但由于節(jié)能環(huán)境保護(hù)、客戶自主使用等情況，現(xiàn)在多在線戶型空調(diào)包括在設(shè)計(jì)層面上，層高要3.6米以上，走廊寬度，大堂、外立面、候梯廳裝飾等都需要細(xì)心考慮。另外，對于功能空間上，可以設(shè)置公共吸煙區(qū)、室內(nèi)可提供衛(wèi)生間、廚房等，滿足各類企業(yè)的需求。
戰(zhàn)略3:形象戰(zhàn)略對辦公大樓來說，形象是非常重要的部分。包裝定位高度是產(chǎn)品定位高度。辦公大樓和辦公大樓有點(diǎn)不同，主要是外立面設(shè)計(jì)形象、公共區(qū)域形象組合等。辦公樓的形象可以代表企業(yè)的外部形象。視覺決定感覺，第一視覺決定感覺印象，調(diào)整性的設(shè)計(jì)包裝對項(xiàng)目形象的確立有決定性的作用。形象是第一生產(chǎn)力，辦公樓形象分為以下幾點(diǎn)
（1）辦公大樓的外立面，辦公大樓的立面是辦公大樓外部形象的關(guān)鍵，無論是一二線城市還是國內(nèi)外，都在外立面的材質(zhì)、設(shè)計(jì)、形狀等方面下功夫。
（2）群樓方面，業(yè)態(tài)以金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)為主，百貨商店飲食、KTV等噪音、氣味污染影響較大的行業(yè)也很少引進(jìn)，也是為了保證純粹性。
（3）停車場方面，停車場是業(yè)主、或者訪客進(jìn)出入寫字樓頻率最高地方，對于他們的第一形象也至關(guān)重要。對于地下停車場，連通它的負(fù)一二樓的形象也非常重要。
（4）各樓層的后計(jì)簡潔舒適。
（5）辦公樓門前廣場的形象也很重要。
戰(zhàn)略4:空位營銷戰(zhàn)略空位營銷-找到空位，填寫。在潛在客戶心智中“尋找空位”是營銷領(lǐng)域最佳戰(zhàn)略之一?？瘴徊槐靥尤诵模膊槐靥珣騽』?，也不必有非常明確的顧客利益點(diǎn)。例如，以前樂百氏的廣告語我們是27層過濾的純水。這樣的廣告會讓普通人感覺不同于其他水，第一種感覺肯定很好。實(shí)際上，當(dāng)時銷售的純水都是27層過濾，樂百氏只是直接摘下這一點(diǎn)，這個案例空虛的市場營銷非常好。
辦公樓空位營銷：傳統(tǒng)操作盤的項(xiàng)目，項(xiàng)目本身沒有賣點(diǎn)，只在外立面采用鋁單板，外觀美觀，線條簡潔。采用的營銷是把項(xiàng)目包裝成穿金屬外套的辦公大樓，給項(xiàng)目特殊的符號，強(qiáng)調(diào)技術(shù)和形象屬性，提高辦公大樓的形象。在營銷空白上找到特有的點(diǎn)，重點(diǎn)突出顯現(xiàn)。
1. 差異化定位所謂定位定天下，如果定位有問題，將會對項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的傷害。讓項(xiàng)目定位區(qū)別于競品項(xiàng)目。另一方面，項(xiàng)目主要面向金融業(yè)、律師業(yè)、商會等客戶定位。金融行業(yè)：如，模仿香港IFC寫字樓，并加之做一些金融博物館、金融市場交易等配套，形成聚合作用，從而吸引金融領(lǐng)域的企業(yè)進(jìn)入寫字樓。律師行業(yè)：例如，寫字樓周邊律師行業(yè)比較多，但之前他們都是分布在沿街商鋪，為了提高他們的整體形象，也為了起到聚合的作用，我們選擇把寫字樓部分打造成律師事務(wù)所的形式，專門為律師行業(yè)準(zhǔn)備。同時，這也會節(jié)約很多營銷費(fèi)用。商會：主要針對專業(yè)類型、綜合類型的商會等。另一方面，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，產(chǎn)品屬性可以定位為頂級、地標(biāo)、時尚、綠色、景觀、智能、復(fù)合型等。
2. 差異化營銷在定位之后，營銷也要有所不同。制定完善的營銷策略，盡可能地滿足不同客戶的差異化需求。可在樓層選擇、產(chǎn)品戶型劃分、營銷策略等方面制定差異化方案。例如，例如：
（1）付款與優(yōu)惠方式的差異，如買越多優(yōu)惠越多；
（2）項(xiàng)目中高層只面向大客戶，或全層或半層銷售
（3）特殊樓層或位置特殊預(yù)約，雙層甚至連續(xù)樓層預(yù)約。
3.差異化的服務(wù)必須區(qū)別對待投資者、個人客戶、大客戶等，專業(yè)團(tuán)隊(duì)必須對接相應(yīng)的客戶群。例如，中高層可以設(shè)置社長廁所、廚房設(shè)施等。
戰(zhàn)略2:產(chǎn)品設(shè)計(jì)戰(zhàn)略辦公樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)有便于空間劃分，影響使用舒適性和銷售平衡性。從平面布局來看，可分為塔式辦公式辦公樓。
1. 塔式布局要點(diǎn)：· 景觀與朝向：對于寫字樓來講，景觀大于朝向，把項(xiàng)目最好的資源留給寫字樓最好的一面；· 分割戶型：朝向與景觀相結(jié)合放大資源，優(yōu)勢最大化，價格最大化；· 戶數(shù)多與少：高端項(xiàng)目平層戶數(shù)宜少不宜多；· 樓層高與低：高中低區(qū)戶型有別，從高至低，整層、半層、少戶、多戶；· 戶型大與?。汉镁坝^、朝向面積大，相對應(yīng)的就小。
2.板式布局要點(diǎn)、朝向和景觀最大化的統(tǒng)一、部分項(xiàng)目南北價格差距大，南方價格過高，難以去化。北面便宜，不愿買。·一些項(xiàng)目相對價格均衡，南北透明，戶型方便。除板式和塔式設(shè)計(jì)外，辦公大樓的硬件輔助設(shè)施是必需品。例如，電梯，包括電梯的大小、速度、品牌等，考慮到辦公樓上的工作人員集中使用，所以最好選擇大型橡膠箱，例如空調(diào)系統(tǒng)，過去常用中央空調(diào)，但由于節(jié)能環(huán)境保護(hù)、客戶自主使用等情況，現(xiàn)在多在線戶型空調(diào)包括在設(shè)計(jì)層面上，層高要3.6米以上，走廊寬度，大堂、外立面、候梯廳裝飾等都需要細(xì)心考慮。另外，對于功能空間上，可以設(shè)置公共吸煙區(qū)、室內(nèi)可提供衛(wèi)生間、廚房等，滿足各類企業(yè)的需求。
戰(zhàn)略3:形象戰(zhàn)略對辦公大樓來說，形象是非常重要的部分。包裝定位高度是產(chǎn)品定位高度。辦公大樓和辦公大樓有點(diǎn)不同，主要是外立面設(shè)計(jì)形象、公共區(qū)域形象組合等。辦公樓的形象可以代表企業(yè)的外部形象。視覺決定感覺，第一視覺決定感覺印象，調(diào)整性的設(shè)計(jì)包裝對項(xiàng)目形象的確立有決定性的作用。形象是第一生產(chǎn)力，辦公樓形象分為以下幾點(diǎn)
（1）辦公大樓的外立面，辦公大樓的立面是辦公大樓外部形象的關(guān)鍵，無論是一二線城市還是國內(nèi)外，都在外立面的材質(zhì)、設(shè)計(jì)、形狀等方面下功夫。
（2）群樓方面，業(yè)態(tài)以金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)為主，百貨商店飲食、KTV等噪音、氣味污染影響較大的行業(yè)也很少引進(jìn)，也是為了保證純粹性。
（3）停車場方面，停車場是業(yè)主、或者訪客進(jìn)出入寫字樓頻率最高地方，對于他們的第一形象也至關(guān)重要。對于地下停車場，連通它的負(fù)一二樓的形象也非常重要。
（4）各樓層的后計(jì)簡潔舒適。
（5）辦公樓門前廣場的形象也很重要。
戰(zhàn)略4:空位營銷戰(zhàn)略空位營銷-找到空位，填寫。在潛在客戶心智中“尋找空位”是營銷領(lǐng)域最佳戰(zhàn)略之一?？瘴徊槐靥尤诵模膊槐靥珣騽』?，也不必有非常明確的顧客利益點(diǎn)。例如，以前樂百氏的廣告語我們是27層過濾的純水。這樣的廣告會讓普通人感覺不同于其他水，第一種感覺肯定很好。實(shí)際上，當(dāng)時銷售的純水都是27層過濾，樂百氏只是直接摘下這一點(diǎn)，這個案例空虛的市場營銷非常好。
辦公樓空位營銷：傳統(tǒng)操作盤的項(xiàng)目，項(xiàng)目本身沒有賣點(diǎn)，只在外立面采用鋁單板，外觀美觀，線條簡潔。采用的營銷是把項(xiàng)目包裝成穿金屬外套的辦公大樓，給項(xiàng)目特殊的符號，強(qiáng)調(diào)技術(shù)和形象屬性，提高辦公大樓的形象。在營銷空白上找到特有的點(diǎn)，重點(diǎn)突出顯現(xiàn)。
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