作為行業(yè)領頭羊，萬科物業(yè)不僅謀求上市，還希望做成中國第一家營收超百億的物業(yè)公司。

“按照目前的增長速度，在兩三年內(nèi)便能夠?qū)崿F(xiàn)?！?月25日萬科物業(yè)睿服務3.0發(fā)布會上，萬科集團副總裁、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全信心滿滿地說。

萬科物業(yè)分拆上市提出至今已有兩年，目前輸出服務、對外擴張也走上了快車道。朱保全表示，萬科物業(yè)和萬科集團現(xiàn)在是股權控制關系，目前已經(jīng)實現(xiàn)業(yè)務分拆，兩者關聯(lián)交易的比例也正快速下降。

近年來，房地產(chǎn)公司分拆物業(yè)業(yè)務單獨上市已成常態(tài)，包括彩生活、中海物業(yè)、中奧到家三家物業(yè)公司已經(jīng)成功登陸港交所，碧桂園、富力地產(chǎn)等也都明確表達出計劃上市的想法，眾多房企都希望從這塊藍海中分一杯羹。

物業(yè)生態(tài)“閉環(huán)”

萬科物業(yè)是第一家把物業(yè)管理更名為物業(yè)服務的公司，也是第一家采用輕資產(chǎn)模式向外輸出物業(yè)服務的公司，這個輸出平臺就是“睿服務”體系。

在2014年首次發(fā)布1.0版本的“睿服務”時，萬科物業(yè)的主要系統(tǒng)是“EBA遠程設備監(jiān)控與運營系統(tǒng)”，即面向同行進行管理輸出的社區(qū)物業(yè)解決方案，本質(zhì)上是對人和物的數(shù)據(jù)記錄。

一年后的2.0版本強化了互聯(lián)網(wǎng)技術與現(xiàn)場管理的結(jié)合。通過“任務平臺、報事平臺、管家平臺、作業(yè)平臺”四大平臺將客戶、員工和公司連接，從記錄變成了連接。

進化到如今的3.0版本，萬科物業(yè)實現(xiàn)了對設施設備的監(jiān)督“閉環(huán)”。其希望實現(xiàn)人、財、物的連接，以激活整個物業(yè)服務生態(tài)系統(tǒng)。

朱保全表示，當“睿服務”到了3.0，萬科物業(yè)力爭“返璞歸真”，利用互聯(lián)網(wǎng)技術改變業(yè)主與物業(yè)公司之間的不透明區(qū)域。比如將物業(yè)費、服務費之外的“公共廣告收入、場地租賃收入”等向業(yè)主公開，達成業(yè)主與物業(yè)公司的充分信任。

目前，萬科物業(yè)在全國服務超過1100個社區(qū)。朱保全表示，通過兩年時間，萬科物業(yè)找到了唯一與消費者達成共識的連接點，就是“物業(yè)管理企業(yè)幫助小區(qū)不動產(chǎn)常用常新，使業(yè)主獲得資產(chǎn)保值增值”。這樣“提高物業(yè)費才能夠被接受?！敝毂Ｈ硎尽?

“睿聯(lián)盟”是萬科物業(yè)正在打造的一個行業(yè)共贏平臺。萬科方面數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月底，睿聯(lián)盟覆蓋了65個城市的174個成員、1226個項目， 服務資產(chǎn)規(guī)模也從最初的12000億元，躍升至目前的46100億元。

為進一步擴大使用“睿服務”體系的物業(yè)公司聯(lián)盟，萬科物業(yè)規(guī)劃發(fā)展部總監(jiān)吳劍俠表示，公司將為從萬科物業(yè)離職的員工創(chuàng)立物業(yè)公司加入“睿聯(lián)盟”，提供100萬元創(chuàng)業(yè)資金。此外，尋找合適的并購對象也是擴大規(guī)模的可選方案。

25日當天，萬科物業(yè)推出了其對于社區(qū)O2O商業(yè)思考后的“友鄰計劃”。該計劃中，“住這兒App”將小區(qū)內(nèi)的公共資源收入全部用于設施設備常用常新及促進社區(qū)文化建設。吳劍俠表示，“友鄰計劃”初步的交易目標是1億元，其中商家“贊助費”同樣作為物業(yè)費以外收入對業(yè)主公開，真正做到“屬于業(yè)主的錢，服務于業(yè)主”。

朱保全表示，這一計劃初步將在深圳的五個小區(qū)進行試點，然后在全國“睿服務”體系中進行推廣，希望在一年之內(nèi)能夠全面實行。

上市還有多遠?

在朱保全看來，萬科物業(yè)上市是一個“政策時機的問題。”

在萬科早前對于物業(yè)業(yè)務的規(guī)劃中，向萬科以外社區(qū)擴張的同時，謀求上市也是計劃之內(nèi)。但從提出上市計劃至今，已兩年有余，而較晚提出物業(yè)上市的碧桂園已在9月初公告了物業(yè)服務計劃在上交所獨立上市的申請獲得了中國證監(jiān)會的受理，并于9月7日收到受理通知。

而作為行業(yè)龍頭的萬科物業(yè)上市卻遲遲未有動靜。朱保全表示，分拆上市計劃受限于目前A股市場的分拆政策，與綠城、中奧、彩生活等公司不同，香港的市場相對比較靈活，而A股的分拆政策非常艱難。

朱保全表示，目前物業(yè)部分已經(jīng)實現(xiàn)了業(yè)務的分拆，萬科集團和萬科物業(yè)是控股關系;非萬科地產(chǎn)項目與萬科地產(chǎn)項目新進入萬科物業(yè)的比例為4∶1，關聯(lián)交易比例正在快速下降。

萬科A2015年年報顯示，萬科物業(yè)2015年主營業(yè)務收入29.7億元，同比增長49.4%;物業(yè)服務營業(yè)利潤率17.38%，較2014年上升4.14%。朱保全指出，由于集團年報中的營收數(shù)據(jù)已經(jīng)扣除了萬科物業(yè)為集團所服務的費用，實際上物業(yè)這塊的營收比財報中更高。

朱保全也為未來兩三年的業(yè)務發(fā)展提出了個“小目標”——成為中國第一家營業(yè)收入超100億元的物業(yè)公司。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，預計到2020年，國內(nèi)住宅物業(yè)面積將達到300億平方米，社區(qū)服務消費也將超萬億元?；ㄆ煲苍诮盏难袌笾斜硎玖藢χ袊飿I(yè)管理行業(yè)的看好，其預計物業(yè)管理行業(yè)增長勢頭持續(xù)穩(wěn)定。這也是房企近年來不斷投身這個早前“賠錢賺吆喝”行業(yè)的原因之一。

克而瑞研究指出，房地產(chǎn)開發(fā)領域利潤率持續(xù)下降，核心區(qū)域的拿地成本及拿地難度不斷增加，使房企紛紛探索轉(zhuǎn)型。物業(yè)管理領域投入較少，模式較輕，側(cè)重于服務，更重要的是，物業(yè)管理業(yè)務也能創(chuàng)造較高的利潤空間。從短期來說，物業(yè)管理可以產(chǎn)生實在的利潤，長期還可挖掘社區(qū)O2O的價值。

在發(fā)展房企新的利潤增長點的同時，社區(qū)O2O也是對傳統(tǒng)物業(yè)管理的一種補充。早先花樣年分拆彩生活的成功也讓更多房企希望通過分拆物業(yè)獲得更多資本市場的認可。

對于萬科要分拆物業(yè)業(yè)務上市，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱給出了“前景廣闊”的評價。但朱保全也表示，上市還有一段時間，先將“友鄰計劃”在全國鋪開，再籌劃上市問題，“讓我們用一點時間先對行業(yè)做一點有意義的事情。”